2022-04-02 15:20:15来源：青岛市住房和城乡建设局
各区（市）住房和城乡建设主管部门，青岛市西海岸新区住房和城乡建设局，各房地产经纪机构、各住房租赁企业：
为加强住房租赁行业管理，加快培育发展住房租赁市场，进一步规范住房租赁合同网签备案行为，保障住房租赁各方当事人合法权益，按照住房和城乡建设部等部门《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房〔2021〕2号）、住建部《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）等文件要求，进一步明确、细化了住房租赁企业开业报告、房源发布和合同网签备案的相关条件，形成了《青岛市住房租赁合同网签备案服务指南（试行）》，请认真贯彻执行。
青岛市住房和城乡建设局
2022年3月25日
青岛市住房租赁合同网签备案服务指南（试行）
一、住房租赁企业开业报告
1.凡在本市行政区域范围内从事住房租赁业务的企业(含分支机构及个体工商户)应当依法办理市场主体登记，并通过“青岛市住房保障和租赁服务监管平台”（以下简称“监管平台”）向住房城乡建设部门推送开业信息。
住房租赁企业，是指开展住房租赁经营业务，将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与承租人签订住房租赁合同，向承租人收取租金的企业，其名称和经营范围均应包含“住房租赁”相关字样。
2.住房租赁企业向住房和城乡建设部门报送开业信息,需提交营业执照、法定代表人的身份证明、固定办公场所证明、从业人员劳动关系证明等材料，经监管平台自动验核通过后，同步公示企业基本信息。
3.已取得营业执照并符合开业报告备案条件的住房租赁企业，应在本通知发布之日起30日内办理住房租赁企业开业报告，取得监管平台用户操作权限，推送开业信息。其企业名称、法定代表人、注册地址、联系电话等用户认证信息及其分支机构、从业人员发生变化的，应当自信息变化之日起10日内，在监管平台变更信息。
4.从事住房租赁业务的房地产经纪机构的备案和房地产经纪人员等从业人员管理按照《房地产经纪管理办法》有关规定执行。
二、租赁住房房源发布
1.住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员对外发布房源信息时，应当对所发布房源信息的真实性、合法性、有效性负责。房源信息要符合依法可租、真实委托、真实状况、真实价格和真实图片的要求，不得隐瞒查封、共有等影响房屋出租的信息。
2.租赁房源信息应通过监管平台进行房源验核，主要验核以下内容：
（1）核验房屋证载的房屋所有权证号/不动产权证书号、权利人是否与房屋登记簿/不动产登记簿或权属档案等不动产登记资料记载的信息、系统信息一致;
（2）核实房屋是否存在查封、异议登记等限制交易信息，是否存在共有等限制出租信息;
（3）房屋登记簿/不动产登记簿或权属档案等不动产登记资料记载的该房屋坐落、建筑面积、规划用途等基本信息。
监管平台根据验核内容通过系统数据库自动比对，比对成功后生成房源验核码。
3.取得房源验核码的房源方可对外发布。住房租赁企业、房地产经纪机构对同套（间）出租房源可在同一网络平台发布一次，应避免重复发布，同一房源在监管平台、门店、网站等不同渠道发布的信息应当一致；及时更新挂牌房源信息，对已出租的房屋要在租赁合同签订之日起3个工作日内，将房屋信息从门店、网站等发布渠道上撤除。
4.自有租赁交易平台的住房租赁企业、房地产经纪机构应与监管平台对接，并将租赁住房房源发布至监管平台；没有租赁交易平台的企业，要通过监管平台录入房源信息；提供住房租赁服务的网络信息平台，应当主动接受政府监管，履行房源审核职责，积极配合用户进行房源信息发布管理，确保在发布房源信息时标识房源验核码。同时做好房源信息维护工作，及时下架虚假房源信息，对多次挂牌或挂牌时间过长的房源履行必要的审查义务，及时下架超过30个工作日未维护的房源信息。
三、租赁合同网签备案
1.推行住房租赁合同网签备案制度，出租人是网签备案责任主体。租赁企业出租住房的，租赁企业是租赁合同网签及提交备案的责任主体。房地产经纪机构和物业公司促成交易的，房地产经纪机构和物业公司应履行督促义务，协助责任主体开展网签备案。网签备案责任主体应通过监管平台办理住房租赁合同网签并提交备案。
住房分租的，禁止出租人将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间对外出租。
2.监管平台通过技术手段实现住房租赁合同网签备案材料的真实性验证。平台通过比对公安部门的身份户籍数据库，确保租赁当事人身份信息真实；通过核验不动产权数据库和新建房屋交易数据库，确保出租住房权属信息真实；通过电子签章，确保住房租赁合同交易真实有效。
3.结合“互联网+政务服务”工作，推行线上备案为主、线下备案为辅，租赁当事人通过监管平台按照《青岛市住房租赁合同示范文本》内容，录入主体、房屋、交易、签章等信息，提交备案申请，对符合房屋租赁登记备案条件的，自动完成备案。已与监管平台进行系统对接的，可推送合同信息至监管平台完成备案。对尚未办理产权证书、无商品房网签备案单的住房租赁合同，当事人应携带有关书面材料，到项目所在区（市）住房城乡建设部门办理备案手续。
4.住房租赁网签备案证明可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可以持备案的住房租赁合同按照有关规定办理租金补贴申领、子女义务教育入学等事项，依法享受基本公共服务和便利。各类经营主体和个人可按规定享受相关税收优惠和财政奖补政策。实行租赁合同备案后，租赁当事人可自行打印备案证明，证明与按照《商品房屋租赁管理办法》规定办理的住房租赁合同备案，具备同等的法律效力。
四、有关要求
1.住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员应当按照本通知要求进行住房租赁网签备案等相关操作，不得发布虚假信息，不得进行虚假交易，不得提供虚假材料。对未按要求推送住房租赁企业开业报告、未经验核发布房源信息、未在监管平台进行住房租赁合同网签备案的企业，市住房城乡建设局将予以通报并按照有关规定限制其从事住房租赁经营活动、记入信用档案等措施进行处理。
2.提供住房租赁服务的网络信息平台应当提高认识，依法依规经营，按照“谁经营谁负责”的原则，落实平台管理责任，维护房地产市场秩序。对信息发布者发布的虚假信息，应当及时采取屏蔽、删除相关信息等必要措施，保存相关记录，并向主管部门报告；不得为信息不实或未提交开业报告、被列入经营异常名录的住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员开通房源信息发布端口。
3.市住房城乡建设局、各区（市）住建部门要通过政务网站、微信公众号、政务服务窗口等，采取设置专栏、摆放宣传展板彩页、公布举报电话等方式，营造浓厚的网签备案氛围。同时，结合我市住房租赁试点工作，切实加强对租赁奖补、租购同权等政策的宣传，增强出租人网签备案的意愿。对出租人未在规定期限内办理住房租赁网签备案手续的，根据《商品房屋租赁管理办法》进行行政处罚。
附件：1.住房租赁企业开业报告办理指南
2.住房租赁房源信息发布规则
3.住房租赁合同网签备案流程
附件1
住房租赁企业开业报告办理指南
一、实施范围
在本市行政区域范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业(含分支机构及个体工商户)。
二、信息报送
（一）住房租赁企在开展住房租赁业务前、已经开业的住房租赁企业须在2022年3月30日前通过青岛市住房租赁市场公共服务系统(网址: http://zfzl.qingdao.gov.cn/)在线向市住房和城乡建设部门报送开业信息。
（二）提交材料
1.住房租赁企业开业信息报告表(可通过下载附件填写后打印加盖公章扫描形成电子件)；
2.营业执照原件扫描件、法定代表人或负责人身份证正反两面扫描件；
3.固定办公场所证明（租赁登记备案证明、租赁合同、产权证明等扫描件）；
4.从业人员劳动关系证明（身份证正反两面扫描件、劳动合同扫描件）。
三、系统验核
监管平台自动核验住房租赁企业以下开业信息内容：
1.开业信息是否规范、完整；
2.上传的要件是否完整、清晰；
3.营业执照信息与填报信息是否一致，名称和经营范围是否包含“住房租赁”；
4.法定代表人身份证件是否在有效期内、身份证号码与填报信息是否一致，是否与营业执照所登记法定代表人姓名一致；
5.企业预留的住所与实际经营场所是否一致、企业经营是否存在违法违规情况。
住房租赁企业上传的材料齐备、符合法定形式，予以核验通过；材料不齐全、不符合法定形式的，系统一次性告知申请人需要补正或整改的全部内容。
四、信息公示
住房租赁企业完成开业报告后，住房和城乡建设部门通过监管平台公示企业基本信息。
通过开业报告的企业，可凭平台注册的用户名和密码办理业务。
五、其他
从事住房租赁业务的房地产经纪机构的备案和房地产经纪人员等从业人员管理按照《房地产经纪管理办法》有关规定执行。
附件2
住房租赁房源信息发布规则
一、基本要求
1.发布人须在出租房源通过监管平台核验后才可对外发布房源信息。
2.申请核验的房源须符合依法可租、真实委托、真实状况和真实在租的要求。
3. 经纪机构核验的房源须取得产权人委托，若为共有产权，则需具有全部产权人真实意愿授权；对委托人不是房屋产权人的，应当要求其提供有效的出租授权委托书。
4.房源核验时需正确填写产权证书编号、产权人姓名等信息；录入房屋基本参数信息需同产权证书中信息保持一致。
5.个人和企业在监管平台实名注册后，可申请房源核验并查询验证房源核验码的真伪。
二、提交材料
（一）房屋产权证明；
（二）权属人身份证明；
（三）委托代理证明（个人发布无需提交）；
（四）房源室内图（图片清晰，真实反映租赁住房室内状况）；
（五）房源户型图。
真实反映租赁住房户型情况，可上传手绘示意图，合租房源户型图须标注分间号。
三、有关事项
（一）个人发布房源信息
1.有不动产权证（房屋所有权证）的房源
当事人实名登录监管平台，选定待出租房屋后核验房源信息，将不动产权证或房屋所有权证信息录入，并上传产权证明图片（含证号页、内容页、附记页），获取房源核验码后，可自行在监管平台、网络平台发布房源信息，也可将核验码交由房地产经纪机构或租赁企业对外发布房源信息。
2.无不动产权证书房源
（1）未办证至买受人名下的房屋，须提交商品房预销售合同或商品房屋转让合同（含编号页、坐落页、签字页），购房付款凭证、房屋交接书；
（2）未办证至安置人名下的安置房，须提交安置协议或选房公证书、购房付款凭证等材料；
（3）继承、受赠、司法确权房屋，须提交有关公证书、判决书（调解书）等生效法律文件；
（4）未办证单位自建房，须提交国有土地使用权证、建设工程规划许可证、竣工验收备案证明、房屋测绘成果；
（5）未办证的行政机关划拨、调拨房屋，须提交行政机关有关房屋产权划转或调拨的文件；
（6）集体土地上的租赁房源，须提交房源所在地乡镇人民政府（街道办事处）确认其权属和租住安全的书面证明;
（7）其他合法权属证明。
当事人携带上述书面材料，到项目所在区（市）住房城乡建设部门申请房源核验，获取房源核验码，可自行在监管平台、网络平台发布房源信息，也可将核验码交由房地产经纪机构或租赁企业对外发布房源信息。
（二）经纪机构、租赁企业发布房源信息
1.接受产权人委托并签订书面协议，产权人提供房源核验码（验核方式同个人发布房源信息），经纪机构、租赁企业对外发布房源信息。
2.委托代理证明。
（1）经纪机构提供居间服务的，应与委托人签订《青岛市房地产经纪服务合同示范文本（住房租赁）》，协议内容应包含出租房屋的基本情况（含房源坐落、用途、面积、配套设施、房屋权利状况等）、经纪机构义务、委托人义务、争议解决方式等内容及签字页（可采用电子签章）。
（2）住房租赁企业接受产权人委托转租的，应签订书面协议（原件图片，租赁企业自有房源无须提供），协议内容须包含合同当事人信息、房源坐落、托管/委托期限、租金价格及签字页。
房屋共有权人未在上述协议上签字的，须另行提供同意出租证明。同时协议中应约定由受托机构代为核验房源，产权人提供权属证明和身份证明材料，经纪机构、租赁企业代为核验房源信息，获取核验码后对外发布房源信息。
（三）网络平台审核发布房源信息
网络平台不得发布未取得房源核验码的房源信息。
1.个人发布房源信息。产权人须提供房屋产权信息和房源核验码，网络平台负责查询验证核验码真实性，核实后方可发布房源信息。产权人无房源核验码，网络平台提供房源核验通道或根据产权人提供的信息代为申请核验，取得核验码后，方可发布房源信息。
2.经纪机构、租赁企业发布房源信息。经纪机构、租赁企业提供房源核验码，网络平台须查询核实核验码真实性，审核通过后，方可发布房源信息。
四、其他
（一）个人、房地产经纪机构、租赁企业等在经营场所、监管平台和网络平台发布房源信息时，对房源的宣传描述用语应严格遵守国家法律规定和社会主义核心价值观要求，符合《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》以及国家省市租赁住房相关规定。
（二）各类证明图片等上传的资料须内容完整、清晰可辨，不得遮挡、涂改。房源图片须为房屋现状的实景照片，照片清晰，禁止发布虚假房源图片进行冒充。
附件3
住房租赁合同网签备案流程
一、实施范围
在青岛市行政辖区范围内开展房屋租赁活动，应通过青岛市住房保障和租赁服务监管平台进行网签备案。
二、备案方式
住房租赁合同网签备案采取线上备案为主、线下备案为辅的方式，租赁双方可自行选择。
三、线上备案
（一）合同网签。租赁双方登录“青岛市住房保障和租赁服务监管平台”，上传以下资料，填写相关信息：
1.租赁双方当事人身份证明;
2.房屋权属证明或者房屋合法来源资料;
3.《青岛市住房租赁合同示范文本》或自有房屋租赁合同，并完成电子签章。
提供房源核验码的，只需上传承租人信息、房屋租赁合同。
通过监管平台办理房屋租赁合同网上签约的，可同步办理网签备案。变更或提前解除房屋租赁合同的，应当提供原租赁合同登记备案证明号码并上传房屋租赁合同变更或提前解除凭证。
（二）备案验核。房屋租赁合同网上备案受理后生成网上备案回执号，作为当事人查询网上备案的凭证。系统比对后自动完成房屋租赁合同登记备案，监管平台同步生成并提供电子证明。
（二）备案证明。网上备案当事人可以通过监管平台自行打印或到各政务窗口（各区房屋交易窗口）打印《青岛市房屋租赁合同登记备案证明》。
四、线下备案
承租方或出租方需携带完整的申请材料，市南、市北、李沧区可至市住房城乡建设局驻市民中心或区政府服务窗口办理；其他区（市）可到各区（市）房屋交易政务窗口办理。
