一场没有业主参与的“风评会”或将彻底剥夺华润紫云府一期128户业主的采光权。

  4月9日，华润置地沈阳有限公司及北塔街道办事处联合组织召开了一场华润紫云府·悦里挡光风险评估论证会（以下简称“风评会”），在没有通知华润紫云府一期被挡光业主未到场的情况下，128户业主集体被投了“赞成票”，相关评估至此顺利通过。华润紫云府四期悦里项目将建4栋80米高层建筑。

  由此引发上述128户购房者对风评会质疑，并对华润建设行为进行了多次维权。

  7月8日，中国房地产报记者以《“风评会”全票通过遭业主质疑 沈阳一项目高层遮光调查》为题，对上述情况进行了报道。两个月后，上述问题依然未能得到有效解决。目前，维权业主将沈阳市自然资源局皇姑分局告上法庭，诉讼请求仅仅是要求被告撤销2019年5月15日作出的“建字第210105201900015号建设工程规划许可证”。目前，沈阳市和平区人民法院已经受理了此案。

  针对此事，中国房地产报记者联系了上述机构，沈阳市自然资源局皇姑分局一工作人员婉拒了采访请求。

  采光权的诉求

  在华润紫云府一期128户被挡光的业主中，王敏家是受害最严重的，由原来的近4小时变为不足35分钟。

  1月20日，中国中建设计集团有限公司（辽宁分公司）出具的日照分析报告书显示，华润紫云府四期悦里项目高层建成后，王敏家卧室、客厅的日照时间将分别减少3小时45分钟和4小时10分钟，最少时每天甚至不足35分钟。

  王敏说：“华润置地沈阳公司曾给出过每平方米630元的挡光赔偿方案”，但她认为在购房之初华润紫云府的销售人并未告知所买房源会存在挡光风险，且她也了解过沈阳华润二十四城项目会与购房者签订挡光协议，“既然自己未签过这样的协议，理应有享受阳光的权益。”她说。

  挡住华润紫云府一期128户光源的是华润紫云府四期悦里项目。一期业主希望华润置地沈阳公司可以调整规划，保障购房者基本权益。

  据中国房地产报记者调查发现，华润紫云府一期128户业主在为“阳光”四处奔走的同时，华润紫云府四期悦里项目在尚未取得《建设工程规划许可证》的情况下开始施工。

  在此情况下，沈阳市城市管理行政执法局皇姑分局曾先后两次对该项目下达停工整改通知，包括皇姑分局给该项目下达18万元处罚通知书后，施工仍在进行。

  对于继续施工的因由，华润置地方面给予的回应是项目于5月15日取得了《建设工程规划许可证》。

  有调规先例 挡光项目重新改规

  实际上，关于高层遮光的项目并不鲜见，更改规划的也有。以香港新世界地产公司沈阳新世界悦景项目C区-3地块原设计为34层超高建筑为例，周边小区业主在了解到这一情况后，多次对悦景项目联合维权。同时维权业主不断与沈阳市自然资源局沟通。最终，沈阳市自然资源局在了解到业主诉求后，责令沈阳新世界悦景项目重新规划并降低了原有楼体高度。

  此外，被挡光业主高价获赔亦不乏先例。

  武先生是沈阳市和平区某小区4楼的业主，其房屋的建筑面积为51.41平方米。积水置业（沈阳）有限公司在其房屋南侧开发了裕沁府项目，房屋光线均受到了遮挡。

  经辽宁省沈阳市规划设计研究院对该项目导致其周边楼房现状住宅进行日照分析，作出日照分析报告，分析结论为日照不满足。其中武某房产西侧窗户挡光时间为63分钟。武先生据此对积水置业（沈阳）有限公司的遮挡采光权的行为向法院提起诉讼，最终判决结果是，积水置业（沈阳）有限公司支付武先生补偿约3.3万元。

  沈阳市和平区人民法院其判决结果依据的是，相关法律规定不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。因此，参照辽宁省沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定，积水置业（沈阳）有限公司应向武先生赔偿损失32388.3元（630元／平方米×51.41平方米）及因挡光而额外产生的经济支出1000元。

  违法成本低

  北京盈科（沈阳）律师事务所股权高级合伙人景媛律师在接受中国房地产报记者采访时表示，此类案件当事人最终的诉求莫过于要求拆除、停建、赔偿，但根据沈阳中院审判意见而定。

  法院在处理挡光纠纷中对于原告要求将建筑物拆除恢复原状的，根据“成物不可毁”的原则必须谨慎适用，对于私自搭建且价值不大的违章建筑，法院以依当事人申请排除妨碍，拆除违章建筑；对于超越建筑规划许可审批的建设范围的违章建筑和价值较大的违章建筑，如果法院判决强行拆除，可能会导致社会财富的浪费，这类违章建筑由行政执法部门处理，或拆除或处罚后责令相关人员补办规划手续，更有利于解决矛盾，但被侵权人应得到相应的赔偿和补偿。对于合法建筑构成侵权的，法院不宜径行判决排除妨碍，恢复原状。应适用补偿法则，即赔偿损失。这样可以避免为了保护相对较小的利益造成较大的损害。

  随着社会的快速发展，因挡光出现的案件呈现出上升趋势，在这类挡光案件中，购房业主最基本的诉求享受阳光的权利，希望其基本权益能够得到保障。

  虽然2007年沈阳出台了《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》，对于挡光补偿有了明确的条款，但随着物价及综合成本的提升，以2012年的补偿标准来衡量现有的问题略显滞后。

《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》部分截图

  由此造成的后果是，过低的补偿标准让开发商有悖常理的违法违规行为成本过低。

  未来，华润紫云府采光权事件如何处理，中国房地产报记者将继续关注。