“什河·康养小镇 3350元起/平方米。”

  这样的广告牌近段时间出现在哈尔滨东部区域的多条街路上，颇为引人注目。每平方米3000多元的房价，这在哈尔滨下辖的许多县级市都属罕见，与哈东片区内每平方米动辄八九千元乃至上万元的新楼盘相比，这样的价格无疑是种“降维打击”，让区域多个楼盘的销售负责人叫苦不迭。

  经多日调查，中国房地产报记者得知，该康养小镇实为2011年启动的什河丽景敬老社区老年公寓项目，曾是2011年哈尔滨市重点惠民工程之一，属于香坊区幸福镇的公益事业项目，土地性质为其他公用设施用地。2013年，项目一期入住后很长一段时间内消失在民众的视野之中。后更名为什河·康养小镇，近期新建了1栋高层，又重新开始对外释放房源信息。

  虽然项目负责人王志全辩称，项目并非销售商品房，每平方米3000多元的价格是按照一次性收取20年的租金估算而来，并提供了各级政府颁发的证件和批文来佐证项目的合法性，但记者调查发现，什河丽景敬老社区这个养老惠民项目因筹备两年没有具体落实，2013年已被香坊区民政局作废。2020年，项目的开发主体——哈尔滨市香坊区居家养老服务协会也因两年以上没有年检被吊销。

  除了兴建大量的养老公寓“以租代售”之外，中国房地产报记者发现，该项目还在小区内建设了10余栋联排别墅，早已对外出售。显然，在这片政府划拨，本该用来建设公益养老设施的土地上，什河·康养小镇项目的生意经已经“变了味儿”。

  “用集体土地建的这些楼盘，村里这么多年没有得到一分钱回报。”莫力村党总支书记胡冰圆接受记者采访时表示，“下一步我们将针对这个项目进行调查，或将通过法律途径起诉项目开发商。”

  能办产权证？记者得到三个说法

  “什河丽景的房源为何价这么低，能办房产证吗？”

  “我在哈尔滨市什河丽景敬老社区全款买的房子，但是签订的是两个20年、一个10年共50年的租赁合同，请问合法吗?”

  在网络上，有不少市民对什河·康养小镇（即什河丽景敬老社区）提出疑问。

  “我们这个楼盘是公产房，属于集体产权，整个小区是统一的一个大证。”在什河·康养小镇售楼处，置业顾问向中国房地产报记者介绍，目前项目对外出售的是正在建设的高层房源，起价3350元/平方米，一套房全款下来也就是十几二十万元，虽然不能办理银行贷款，但可以分期付款，资金压力小，给老人用来养老最合适不过。

  当记者以购房者身份与小区居民闲聊时，在一位居民的引荐下，自称敬老社区书记的王志勇（音）则对记者表示，该项目是政府批准的养老惠民项目，土地使用期限50年，到期后房子永远归个人，房子能办产权证，目前小区还没建完，等全建完之后统一办证。

  “我们是敬老社区，属于集体建设用地，与普通商品房不一样，是没有产权的。”最终，在哈尔滨市什河丽景敬老社区有限公司实控人王志全处，记者才得到了明确答案。

  “我们不是卖房，而是一次性收取20年的租金，3350元/平方米的价格是一个概算。说白了，我就是租20年，以后的我就不收钱了。”王志全表示，销售人员对外释放的信息有一些不准确的地方，是他们在培训和监督上没有做到位。

  从诸多光环到举步维艰

  2011年5月27日，哈尔滨什河丽景敬老社区重点惠民项目工程在香坊区幸福镇莫力村举行奠基仪式，彼时，这还是一个拥有诸多光环加持的项目，“奠基当天市、区领导来了很多，合影时我都没地方站了。”王志全回忆。

  记者查阅哈尔滨多家媒体当年的报道资料显示，作为2011年哈尔滨重点惠民工程之一，什河丽景敬老社区老年公寓项目主管单位是哈尔滨市老龄工作（退管）委员会办公室，项目总投资8亿元，总占地面积188906.38平方米，由企业投资，香坊区居家养老协会与幸福镇莫力村合建，养老社区内设有老年医疗康复中心、营养配餐中心、老年活动室、老年大学、图书馆阅览室、室内健身馆、洗浴中心、大型超市及专门为社区老人提供照顾第三代的高品质幼儿园等配套设施。项目给适合生活能自理的独居、空巢、子女不在身边等老人提供自助型老年公寓，约6000张床位；适合半失能老年人居住的陪护型老年公寓，约3000张床位；适合失能老年人的特护型老年公寓，约1000张床位，是哈尔滨在探索养老模式的一个重要试点。

  10年时间过去了，如今，这个惠民养老项目却面临举步维艰的局面。

  中国房地产报记者在什河·康养小镇小区内采访多位居民了解到，入住七八年时间，该小区目前还没通市政自来水和燃气，也没有配备医疗护理队伍，“平时要是犯个病，只能拨打120。”一位老人表示。

  “我也不想这样一次性收长期租赁费用，其实是不划算的，但没办法，只有这样才能迅速回收资金来弥补建设缺口。”王志全透露，项目建设资金缺口较大，政府方面也没有任何扶持资金，因为无法从银行贷款，他欠了大量小额贷款，负债已超过2000万元。

  小区规划共37万平方米的建设面积，目前仅完成13万平方米，已竣工的有15栋多层和3栋高层，已入住700多户2000多人，基本都是老年人，由于项目没有全部建完，虽然交房多年，至今还未通过各项验收。

  王志全介绍，在完善社区配套上，项目也做了一些努力，比如今年4月12日，哈尔滨老年人大学什河丽景校区揭牌；小区最近建成了一栋9000多平方米的四层医疗康复中心，已获批为医养结合试点，前段时间也与黑龙江省医院签约年底入驻。但他对这个项目已经失去了坚持下去的耐心和信心，“不想做了，想给项目找个下家转手出去。”王志全表示，“再这么做下去，这个项目就做瞎了。”

  变了味儿的“生意经”

  虽然王志全拿出了香坊区民政局2011年的批文，以及项目取得的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》等资料来佐证项目的合法性。但记者从香坊区民政局得到的回复是，什河丽景敬老社区这个养老惠民项目因筹备两年没有具体落实，2013年已被香坊区民政局作废。2020年，该项目的开发主体——哈尔滨市香坊区居家养老服务协会也因两年以上没有年检，已被香坊区民政局撤销。

  “没有法规不让我长期对外租赁养老公寓。”王志全坚持认为他的养老产业项目没有变样，但民政系统认为什河丽景养老社区项目是“小产权房”让他颇感委屈，“我都是按照规划批复建的，建完了却不认可了。”

  为何从光环加身的养老惠民重点项目变成了如今的“小产权房”？

  其实，对比该项目最初的对外宣传资料与目前的现状即可得到清晰的答案。按照规划，项目是要建设成为包含数千张床位，机构养老、居家养老、医养结合的示范性养老项目。但如今，小区内几乎全建成了“以租代售”的公寓，机构式养老床位和医疗服务队伍几乎不见踪影。此外，中国房地产报记者发现，该项目还在小区内建设了10余栋联排别墅，早已对外出售，其中一栋还被改造成了轰趴馆对外营业。

  《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》规定：“严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。”很显然，在这片由政府划拨，本该用来建设公益养老设施的土地上，什河·康养小镇项目的生意经已经“变了味儿”。

  王志全表示，项目所占土地性质属于莫力村的村集体用地，但“实际上这块地是我已通过土地流转到个人名下。”对于记者提出，该项目是否给莫力村的村民带来收益的问题，王志全则表示，“村民来住可以给租金打八五折优惠。”

  “在村集体土地上建了这么大一片楼盘，村里这么多年账上却没有得到一分钱的收益。”莫力村党总支书记胡冰圆接受中国房地产报记者采访时表示，据他了解，的确有个别村民把手中土地、鱼池或转租或流转给了王志全，“但这批土地承包期限到2027年，到时候如果村民提出收回土地不再转租，你这边收了别人几十年的租金，到时这些房子怎么办？这都是将来隐藏的风险。”

  目前黑龙江省农村集体“三资”管理突出问题专项整治工作正在开展中，胡冰圆表示，“下一步清理‘三资’将针对该项目进行调查，或将通过法律途径起诉项目开发商。”