“拿地15年，房地产项目却一直不能正常开工！”

  6月15日，山东省滨州市滨鹰房地产开发有限公司（以下简称“滨鹰公司”）负责人左镇指着滨州市白鹭湖东岸杂草丛生的荒地表示。

  据记者了解，滨鹰公司早在2008年就取得该地块建设用地使用权，后期因滨州市城市规划多次调整等原因，项目搁置至今未正常动工建设。

  期间，开发商与政府部门也进行过多次沟通，并就相关解决方案有过交流，受相关规划影响未能成行。

  “为解决滨鹰公司在白鹭湖东岸地产项目规划的历史遗留问题，近年来滨州市政府、滨城区政府、滨城区自规局等相关单位负责人多次开会讨论研究解决方案，也在争取早日解决问题。”山东省滨城市滨城区自然资源和规划局郑主任对记者表示。

  工程款置换土地

  2005年10月，江西省鹰潭市城建综合开发有限公司（以下简称“鹰潭城建”）与山东省滨州市滨城区人民政府（以下简称“滨城区政府”）签订《滨州友弟宾馆建设项目协议书》（以下简称“建设协议书”）。根据建设协议书约定：鹰潭城建承建位于滨州市滨城区黄河十五路以南、渤海一路以东、白鹭湖北岸的友弟宾馆项目，其占地面积约80余亩、建筑面积10000平方米。

  建设协议书约定：建设友弟宾馆用地由滨城区政府负责，项目建设施工以及项目建设所需资金由鹰潭城建负责，该项目建设竣工后交付滨城区政府使用。鹰潭城建承建友弟宾馆期间所垫付的资金，滨城区政府以东海一路以西、白鹭湖以东黄河十四路两侧约180亩土地（每亩19万元）偿还其开发建设友弟宾馆项目所支付的全部资金，并约定滨城区政府提供给鹰潭城建的土地必须是商品房开发用地，土地使用年限按国家规定执行。

  时隔4年之后，2009年9月2日，滨城区政府与鹰潭城建再次签订《协议书》，协议确定由鹰潭城建承建的友弟宾馆项目主体工程已完工，经双方确认该工程鹰潭城建总计垫资2051.89万元。

  在此期间，滨州市原国土资源局分3次与鹰潭城建控股子公司——滨鹰公司签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：2008—8、2008—9以及一份无编号合同）。此后数月，山东省滨州市人民政府向滨鹰公司颁发了《中华人民共和国土地使用权证》（编号为：滨国用2009第8176号、滨国用2008第7921号、滨国用2008第7920号）。鹰潭城建以滨鹰公司为项目实施主体，共取得44768平方米建设用地使用权。

  规划频频变更 项目难以正常建设

  “公司取得土地使用权后，我们就积极办理项目开工前的各项手续。”滨鹰公司负责人左镇表示，2010年5月7日就收到滨州市原规划局关于湖畔人家小区（开发项目暂定名）项目修建性详规的批复文件。5月22日项目举行了开工奠基仪式，同年8月完成了项目的围墙处理、土地平整，接通临水、临电，搭设临时建筑等开工前期的准备工作。

  据滨鹰公司提供的资料显示：2010年5月7日由原市规划局批复的《滨州市湖畔人家小区修建详细规划》中有关项目各项规划指标为：总用地面积为128000平方米，总建筑面积为120606平方米，其中住宅为111859平方米，公建为8746平方米，容积率为1.28，绿地率为45.01%。

  左镇表示，就在项目即将开工之际，公司接到滨城区东区指挥部通知:湖畔人家项目内的规划道路(黄河十四路)以及白鹭湖大桥引桥的标高发生了变化，该项目修建性规划需要调整。公司接到通知后开始调整项目规划设计，并于同年12月提交了新的规划设计方案。

  在等待新规划方案审批过程中，2011年初，滨鹰公司再次接到滨城区东区指挥部通知，白鹭湖大桥和项目地块内的黄河十四路规划均被取消，湖畔人家小区项目规划需继续调整。在此情况下，滨鹰公司只好再次停工等待规划方案的调整审批。

  “至今滨州市原规划局以及目前自然资源与规划局一直未对我公司提报的新规划设计方案给予批复。”左镇表示。

  此后数年间，滨鹰公司多次向滨州市政府、滨城区政府以及自规局呈报“尽快开工建设白鹭湖项目（即湖畔人家项目）”的书面申请。

  2017年初，滨城区自规局相关负责人口头告知滨鹰公司：依据《滨州市城市总体规划（2005~2020年）》湖畔人家项目用地为绿化用地，需要等城市总体规划调整为建设用地方可进行项目建设。

  2019年初，《滨州市城市总体规划（2018~2035年）》得到山东省人民政府批复，该地块调整为二类居住用地。

  2021年9月17日，滨州市自然资源与规划局发布《滨城区白鹭湖片区、郭集片区、创业片区控制性详细规划（修编）》进行社会公示。修编后的湖畔人家项目用地性质再次变更为“生产防护用地”。

  记者梳理滨城区自规局抄送给滨鹰公司《关于化解白鹭湖东岸地块历史遗留问题的建议方案》（未形成文件，只是协商初稿）发现，《滨州市城市总体规划（2001~2010）》规划湖畔人家项目用地性质为“仓储用地”，而《滨州市城市总体规划（2005~2020）》该宗土地变更为“绿化用地”，2019年山东省政府批复的《滨州市城市总体规划（2018~2035）》该宗土地变更为二类居住用地、公园用地、广场用地。

  “随着滨州市城市总体规划的多次调整，项目用地性质也随之变化，但项目还难以通过规划审批，开工建设更是遥遥无期。”左镇表示。

  2019年,《滨州市城市总体规划（2018~2035）》获得批复，确定湖畔人家项目土地性质为二类居住用地。“目前项目用地范围却又处在白鹭湖湿地保护区红线范围内，根据相关法规，湿地保护区红线内同样不允许进行商品房开发。”郑主任表示。

  城市总体规划频繁调整，让具备合法用地手续的地产项目搁置十余年不能正常建设。对于上述情况，郑主任坦言“前期大环境下规划执行能力弱，但随着城市规划刚性约束的进一步强化,在上级不断督导下，地方政府开始严格执行规划审批规范以及实施流程。”

  建设用地使用权再次“置换” 双方分歧较大

  《关于化解白鹭湖东岸地块历史遗留问题的建议方案》中提到：鉴于此前滨城区政府与滨鹰公司所签订的协议已无法履行,建议滨城区政府对其已取得建设用地使用权的土地进行评估后，由滨城区政府收回。

  同时，将位于黄河十五路以北、东海一路以西宋庙老村盘地块与当前滨鹰公司所持有湖畔人家项目地块进行置换。

  据资料显示，宋庙老村盘地块面积约127亩，目前该地块具备整体挂牌方式出让条件。《关于化解白鹭湖东岸地块历史遗留问题的建议方案》中提到：办理完宋庙老村盘出让手续后用该地块土地出让金补偿收回湖畔人家项目建设用地使用权。

  因宋庙老村盘地块在滨州市公共资源交易中心网站以公开挂牌方式出让，无法保证滨鹰公司可以顺利竞得该地块。《关于化解白鹭湖东岸地块历史遗留问题的建议方案》建议,该地块先以政府名义申请规划设计方案批复，列入土地挂牌出让条件，争取滨鹰公司可以竞得该地块。

  2021年11月30日,滨州市地产评估事务所出具了《滨州市人民政府拟收回山东省滨州市滨鹰房地产开发有限公司一宗出让土地涉及的国有建设用地使用权价格评估报告》（滨市价【2021】【估】字第274号、滨市价【2021】【估】字第273号、滨市价【2021】【估】字第272号）三份土地使用权价格评估报告。滨鹰公司所持有的滨州市三宗国有建设用地使用权评估价格分别为4149.61万元、2348.46万元、5706.70万元，合计12204.77万元。

  对于上述解决方案，左镇表示，“按照滨州市目前的土地出让价格，初步预算宋庙老村盘土地出让金约3亿元左右，湖畔人家项目地块最终评估价约1.2亿元左右，按照滨城区政府提出的置换方案滨鹰公司需再进行投资1.8亿元左右，鉴于目前的房地产市场行情以及本公司的实际运营能力实在难以承受。”

  此前，左镇在与滨城区相关部门接洽过程中也提出自己意见：第一方案，希望滨鹰公司能在原址开发建设，毕竟在《滨州市城市总体规划（2018—2035）》中，该地块规划为二类居住用地，符合用地条件。第二方案，如滨城区政府确定收回湖畔人家项目国有建设用地使用权，滨鹰公司希望能按照第三方评估价进行货币补偿。第三方案，滨城区政府用其它地块置换湖畔人家项目建设用地，希望能进行等价置换，避免滨鹰公司再进行追加投资或者在交纳宋庙老村盘地块土地出让金时，可以提前扣除滨城区政府收回湖畔人家项目用地的补偿款。但上述意见均未被采纳。

  对于滨鹰公司所提方案，郑主任认为：为了确保宋庙老盘村地块规划的完整性，滨城区政府难以将地块进行分割出让。

  滨鹰公司要求在交纳宋庙老村盘地块土地出让金时提前扣除收回湖畔人家项目建设用地补偿款的建议。郑主任强调：“土地出让与土地收回最好分开进行，不要搅和在一起，要不然会越来越乱。”

  “为解决滨鹰公司在白鹭湖东岸地产项目规划的历史遗留问题，近年来滨州市政府、滨城区政府、滨城区自规局等相关单位负责人多次开会讨论研究解决方案，也在争取早日解决问题。”郑主任多次对记者强调。