一单信托计划，让南京世茂和中信信托同时收到了警示函。

  6月24日，江苏证监局发布对南京世茂房地产开发有限公司（以下简称“南京世茂”）采取出具警示函措施的决定。

  据江苏证监局披露，南京世茂为“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”（简称“希尔顿-2020-1”）的原始权益人。2022年8月至2023年1月，计划管理人中信信托多次向公司问询抵押资产查封事项，公司作为原始权益人，在相关抵押资产因其他案件纠纷已于2022年7月被法院查封的情况下，未按照规定向管理人提供信息配合并支持计划管理人履行职责。

  上述行为违反《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第九条第二项规定。根据规定，决定对南京世茂采取出具警示函的行政监管措施。

  同日，上海世茂股份有限公司（以下简称“世茂股份”）发布公告称其子公司南京世茂收到中国证监会及其派出机构江苏证监局下发的“关于对南京世茂房地产开发有限公司采取出具警示函措施的决定”。

  “本次行政监管措施不会影响公司的日常生产经营管理活动。公司将严格按照监管要求和有关法律法规的规定履行信息披露义务。”世茂股份方面表示。

  据了解，2019年世茂股份为支持公司及下属子公司经营发展实际需要，优化债务结构，降低财务费用，拓宽直接融资渠道，通过设立CMBS资产支持专项计划，以发行资产支持证券方式进行融资的相关议案。

  2020年，世茂股份控股子公司南京世茂新里程置业有限公司以所持有的南京世茂希尔顿酒店的物业资产产生的现金流作为支撑，通过中信信托设立CMBS资产支持专项计划，以向投资者发行资产支持证券的方式募集资金。同年4月9日，“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划” 于上交所成功发行，募集规模为7.1亿元，预计到期日为2038年4月10日。

  “希尔顿-2020-1”由中信信托担任计划管理人，南京世茂担任原始权益人。这是全国首单单层SPV结构CMBB产品，也是中信信托等机构获得交易所资产证券化计划管理人试点后发行的首单CMBB产品。

  恰恰是该项资产支持专项计划也让中信信托收到了江苏证监局的警示函。

  据江苏证监局披露的信息显示，2020年4月中信信托成为“希尔顿-2020-1”的管理人。2022年7月，该专项计划相关抵押资产因其他案件纠纷被法院查封，中信信托获知案件纠纷后，未及时采取必要措施了解抵押资产状况，未及时披露抵押资产被查封的重大事项。

  上述行为违反了相关证券化业务管理规定，江苏证监局决定对中信信托采取出具警示函的行政监管措施。

  公开信息显示，2023年是“希尔顿-2020-1”的首个开放退出登记期，优先级资产支持证券持有人全部申请开放退出并进行开放退出登记。但是由于酒店运营收入未达预期，项目公司未能于2023年4月10日偿付本资产支持证券的退出款。原定于2023年4月3日召集持有人大会，审议将首次开放退出行权日由2023年4月10日调整至2026年4月10日，并增加对强制执行公证的条款等事项。但因参会人数未达到约定的人数，无法形成决议。

  截至目前，中信信托有两只存续的企业资产支持证券，规模合计12.1亿元。“希尔顿-2020-1”是中信信托存续规模最大的一只企业资产证券化项目，因无法兑付处于违约状态。

  “这也不是中信信托第一次‘踩雷’房地产，之前中信信托贵阳融创项目抢印章的事件就闹得沸沸扬扬。”某信托机构分析师认为，这背后是近年来持续暴露的地产信托风险。受整体经济环境影响，未来部分地产信托产品的高风险性还会继续暴露。信托公司能做的就是重视地产信托的风险化解，探索市场化方式保障委托人利益。

  据中信信托年报数据，截至2023年末，中信信托实现营业总收入49.76亿元，同比下降22.71%；实现净利润26.28亿元，同比下降12.85%。但公司信托资产余额在2023年末首次突破2万亿元，达到2.06万亿元，较期初增长5184亿元，创下该公司信托资产管理规模历史新高。

  值得一提的是，中信信托信托资产规模曾在2017年年末达到1.99万亿元，但随之而来的“资管新规”令其规模扩张进程中止，在全行业“去通道、化风险”，提速转型的背景下，中信信托在房地产领域的资金投放由2962亿元压降至1324.76亿元，比重从14.91%降至6.43%。

  中信信托在年报中坦承，当前，房地产、城投融资等重点领域的风险尚未完全暴露，信托产品的兑付压力增大，信托公司需要进一步增强风险防范、化解和抵补能力，在妥善平衡业务创新发展、保护受益人合法利益、维护股东权益等诸多诉求上存在较大压力和挑战。

  前述某信托机构分析师提到，目前房地产信托业务还是以存量化解为主，压缩地产信托业务，处置地产信托项目风险是各大信托公司的主要工作。从各大信托公司披露的房地产信托规模来看，只有中信信托的房地产信托规模超过了千亿元，另外有28家信托公司房地产信托规模超百亿元。万向信托、华澳信托、建元信托、爱建信托、长城新盛信托这5家房地产信托规模比重超30%。

  用益信托研究员帅国让认为，在目前经济环境及严监管政策指引下，信托公司在房地产领域展业持谨慎态度。房地产信托依然是整个信托行业风险最为集中的领域，风险完全释放还需要时间。部分信托公司历史包袱及存量风险化解依然面临较大的挑战。