四川省乐山市的阳光·十里江湾小区陷入了虚假宣传漩涡。

  近日，中国房地产报记者接到了阳光·十里江湾小区业主吕先生的电话，反映该小区存在虚假宣传行为。

  2023年1月，吕先生以67万元购入阳光·十里江湾一套建筑面积约99平方米的房子，算下来均价6700元/平方米左右。“当时很多楼盘都是两梯两户，十里江湾宣传时说一梯一户、零公摊，为了家人住得舒服，就选了这套房子。”

  今年8月，吕先生接到收房通知，来到小区却发现“一梯一户”变成了“两梯两户”，“零公摊”也变成了约25%公摊。

  项目宣传与实际交付不符，应如何定性，市场监管部门的处理进展如何？9月20日，记者就相关问题发送采访函至四川省乐山市委宣传部，希望协调采访。但直至截稿，并未收到回复。记者又尝试联系阳光大地集团，但电话一直无人接听。

  吕先生告诉记者，四川省乐山市市场监督管理局告知业主，今年11月前会对开发商进行处罚，但处罚理由是“虚假宣传”还是“扩大宣传”仍在研判中。

  多项目被曝虚假宣传

  业主们对这个结果并不满意。

  “要求退房可能不现实，但开发商应该给我们一些补偿。”吕先生认为，目前阳光·十里江湾两梯两户的房源售价在6000元/平方米左右，如果一梯一户和两梯两户的价格不同，那开发商就应该给其补偿。

  对此，四川品默律师事务所何川律师告诉记者，如果宣传手册、户型图等宣传资料对房屋及相关设施有明确说明和允诺，对房屋价格有重大影响的，可以构成合同要件。此次事件中，开发商将“一梯一户”改成“两梯两户”的行为可以定义为违约，购房者可以依据向法院申请退房，并要求开发商赔偿贷款利息等损失。

  无独有偶，同属于阳光大地集团的四川省广元市苍溪县阳光·十里江湾项目的业主也在维权。

  与乐山阳光·十里江湾涉嫌“一梯一户”虚假宣传不同，苍溪阳光·十里江湾的卖点之一是临江江景。如今江边正在建设一个商业项目，导致部分楼栋、部分楼层的江景视野全部被遮挡，但业主们诉求一样，希望得到部分赔偿。

  记者发现，目前在问政四川平台有46条关于阳光大地集团的投诉信息，涉及在广元、眉山、南充、泸州、乐山、绵阳等市的多个项目。

  在三四线城市急速扩张

  2002年，阳光大地集团在四川省眉山市成立；2016年，总部迁至成都市。历经23年发展，现已布局全国7省55座城市，开发运营197个项目。

  从阳光大地集团的业务板块可以看出，集团大部分项目都集中在四川省的三、四线城市。直到2020年6月，阳光大地才首进成都市，以3950元/平方米的楼面价拿下龙泉驿区洛带板块一宗住兼商地块，后呈现项目即阳光紫宸府。2021年8月，阳光大地通过司法拍卖竞得天府新区华阳板块一宗约10亩的住宅地块。

  前者已于2021年8月取证入市，目前取证房源仍有几套在售；后者呈现的阳光浣溪台于2023年12月取证，目前顺销中，在售价格21618～26839元/平方米。

  业内对阳光大地这种在成都拿低价地，有意避开核心区域布局的做法颇有微词。

  据不完全统计，仅2020年前5个月，阳光大地便用前1年销售额的四成资金在泸州、眉山、宜宾、乐山、广安、南充、资阳、达州等川内城市拿到了1861.88亩土地，拿地总金额超73.6亿元。

  虽然这些土块的成交单价不高，但溢价率却不低。特别是位于南充市蓬安县一宗41.63亩的住宅用地，阳光大地以溢价率128%成交。

  在三、四线城市土拍市场“大杀四方”3年后，2021年，阳光大地迎来了属于自己的高光时刻。

  凭借丰厚的土地储备开发新项目，阳光大地数次在四川或川内强地级市重点房企的销售榜上力压华润置地、保利发展、领地、邦泰等强劲对手，排在第一。当时有声音传出：阳光大地有望成为新的“四川一哥”。

  但成都一位不愿具名的业内人士告诉记者：“阳光大地在成都动静不大，即使真有人说他是新的‘四川一哥’，含金量也会大打折扣。”

  上述业内人士还认为，很多开发商在大举拿地之后都会面临现金流承压的局面，部分开发商的部分项目不得不减配或者采用极端的宣传销售策略。

  事实确实如此。

  几年过去了，阳光大地集团还没坐上“四川一哥”的宝座，疯狂扩张的隐患就已显现。

  距离千亿目标越来越远

  阳光大地集团官网信息显示，2019年竞得50宗新地块，进入中国房企百强；2020年竞得56宗新地块；2021年竞得26宗新地块。3年132宗新地块，总共需要约320亿元资金。

  综合信息显示，2019～2023年阳光大地集团累计实现销售约1054.22亿元。假设其操盘能力很强，利润达到20%，那么这5年时间实现利润约210.84亿元。这意味着，仅3年的跑马圈地，在付出所有利润之后，阳光大地集团还需要向外融资109.16亿元。

  然而面对市场下行，阳光大地集团多个项目推出了不同程度的优惠活动，显然不可能所有项目都做到20%的利润。

  作为一家没有上市的家族企业，外界对其的财务资金情况知之甚少。不过从拿地规模来看，阳光大地集团从2022年开始收缩，全年仅拿地5宗，拿地面积15.82万平方米，拿地金额约3亿元。2023年拿地6宗，拿地面积约23.73万平方米。两年共获得11宗新土地，比巅峰时期的2020年减少了45宗地。

  同一时间，阳光大地集团的销售额也逐渐滑落，2022年销售额从338.37亿元的最高点降至了181.5元，2023年也只有115.36亿元，而其2018年销售额为127亿元。也就是说，在提出“千亿战略”后，阳光大地集团不仅没向千亿业绩靠拢，反而距离越来越远。

  长期研究成都楼市的专家王巍告诉记者，阳光大地集团疯狂扩张那几年，全国楼市和成都楼市都还在向上发展。可能是想象过于美好，其认为低价在三、四线城市拿地，迅速把规模做大，能规避掉风险。

  眼下全国开发投资增速放缓，楼市正在经历深度调整，预计阳光大地集团暂时的战略是慢慢开发等回款，再择机补充土地储备开发新项目。只是其准备用8年达成的千亿目标，看上去很难实现。