[克而瑞]市场月报｜3月楼市供需疲弱加速下行但地市局部回暖

  3月，房地产市场整体依旧低迷，30城供求同比跌幅皆超40%，仅海口、西安等市场筑底企稳，成交同比跌幅明显收窄乃至转正；土地成交同比跌幅超70%，但合肥、厦门等首轮集中土拍开始略有回暖。

  新房供应

  环比显著回升但同比仍跌45%

  超6成二三线同比腰斩

  3月整体供应量有了稳步回升，据CRIC监测，30个重点城市预估新增供应面积1307万平方米，环比翻倍增长172%，不过因去年基数较高，3月单月同比回落45%,前3月累计同比下降44%。

  4个一线城市供应显著放量。3月整体预计供应216万平方米，环比增224%，同比增36%，前3月累计同比与去年基本持平。分城市来看，上海本月迎来多盘集中加推，3月供应量达112万平方米，同环比分别上升了831%和419%，前3月供应累计同比较去年增幅达215%。北京、广州、深圳3月供应环比均有不同程度回升，不过仍不及去年同期，整体前3月供应累计同比持降。

  26个二三线城市新增供应也稳步回升，但涨幅不及一线，3月合计新增供应面积仅1091万平方米，环比增164%，同比锐减50%，前3月累计供应量较2021年同期下降49%。杭州、东莞、大连、海口供应迎来阶段性放量，同环比齐增；相较而言西安、郑州等因前2月放量显著，3月迎来小幅回调。总体来看，房企推盘积极性有稳步提升的迹象，但尚未恢复到预期水平。

  新房成交

  同比跌幅扩至47%

  仅西安成交同比增32%

  助推累计跌幅窄至10%

  3月30个监测城市新建商品住宅成交面积为1681万平方米，环比上涨48%，同比下降47%。一季度30个监测城市成交面积累计同比下降42%，较前2月（累计同比下降39%）降幅扩大3pcts。

  4个一线城市成交面积200万平方米，环比微增7%，同比降49%，累计同比降37%。北京、广州和深圳随着新增供应入市成交开始放量，环比涨幅分别为57%、27%和18%。上海3月多盘加推，疫情突发叠加外围项目缓慢去化，使得成交环比回落28%。

26个二三线城市整体成交面积1481万平方米，环比增长56%，同比下降46%。一季度26个城市成交累计同比下降43%，较前2月（累计同比下降41%）降幅扩大2pcts。城市间分化持续加剧，西安、郑州、成都和南京一季度累计同比降幅已收窄至20%已下，而武汉、南宁、长春等一季度累计仍同比下降超50%。

  库存

  供应不济超7成城市库存下降

  但成交疲弱消化周期拉长

  3月由于整体市场虽供应环比上涨，但仍不及成交，故绝大多数城市仍呈现供应不足状态。供应缺位下30个重点城市中半数以上城市供不应求，仅北京、上海、杭州、东莞和大连供求比大于1.2。

  一方面受供应不足制约，另一方面市场信心仍较悲观，叠加部分疫情因素下多城市楼市尚未回暖。因此新房成交规模仍处于历史低位，故3月虽22城商品住宅库存面积持平或下降，但库存消化周期普遍同环比齐升。环比仅海口、宁波、西安和重庆下降。长春、大连、东莞、青岛、郑州、武汉等库存消化周期已超过2年。

  成交结构

  上海深圳高档大户型占比提升

  北京低档产品热销

  从价格段分布来看，低档产品占比深圳下降1pct，上海和北京分别上升3和18pcts；中低档产品占比上海上升6pcts，北京和深圳分别下降16pcts和4pcts；中档产品占比北京、上海和深圳分别下降9pcts、1pct和7pcts；中高档产品和高档产品上海持平，北京和深圳分别下降1pct和上升12pcts。

       从面积段分布来看，90平方米以下产品占比北京上升1pct，上海和深圳分别下降3pcts和1pct；90-120平方米产品占比北京上升1pct，上海和深圳分别下降5pcts和4pcts；120-144平方米产品占比上海上升3pcts，北京和深圳分别下降2pcts和1pct；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比北京持平，上海和深圳均上升5pcts。

      二手住房

    成交面积同比降60%

    深圳青岛跌幅皆超八成

  3月二手房市场并未有好转迹象，9个重点城市累计成交面积291万平方米，环比虽增46%但同比仍下降60%，同比降幅较2月（同比下降48%）扩大12个百分点。一季度9城二手房成交累计同比下降52%。

  北京、苏州和佛山环比有较大回升，其中杭州环比上涨89%。但绝大多数城市当前二手房市场仍处于历史规模底部，虽有政策利好频出但宽松有限，整体市场仍持续下行，尤其杭州和青岛同比超跌8成。

  土地市场

  成交规模同比下降7成

  合肥、厦门首轮土拍回暖

  3月全国300城经营性土地成交总建面低至4734万平方米，环比上涨13%，但同比跌幅扩至71%；成交总金额1397亿元，环比上涨17%，但同比仍下降65%。平均楼板价升至2951元/平方米，环比上涨3%，同比上涨20%。

  在合肥、厦门首轮集中土拍明显回暖的带动下，平均溢价率微升至5%，连续三个月环比上涨。各能级城市表现略有差异，二线、三四线城市溢价率环比均有所上涨。

  土地供应增加之后，流拍现象较上月有所加剧，平均流拍率增至17%。除了流拍常客三四线郊县区域之外，本月首轮集中土拍的城市也有多宗地流拍。尤其是合肥和福州，分别有8幅地和6幅地遭遇撤牌或流拍，一批次流拍率分别高达25%和33%，乃是完成首轮集中土拍流拍率最高的城市。

  一线城市成交建面90万平方米，环比下降49%，同比增加44%；成交金额164亿元，环比下降67%，同比上涨127%；平均楼板价18253元/平方米，环比下跌34%，同比上涨58%。具体来看，本月北京、上海、深圳分别成交1宗、4宗和2宗商办地块，均是底价成交。其中最值得关注的当属上海黄埔区南外滩商办地块，该宗地位于南外滩董家渡区域，上海核心商务地带，与绿地外滩中心一街之隔，占据了黄浦江一线滨江岸线，最终上海地产联合体以底价135亿元摘得，楼板价49126元/平米。

  二线城市成交建面1030万平方米，环比增长85%，同比下降69%；成交金额626亿元，环比大涨216%，同比下降51%；受合肥、厦门、福州、青岛等多城集中土拍的影响，平均楼板价升至6085元/平方米，环比上涨71%，同比上涨59%。对比四城首轮土拍表现来看，合肥、厦门土拍回温明显，尤其是合肥，成交的24宗地中15宗地进入竞品质阶段，其中滨江区数宗优质地块更是吸引了二十余家房企竞拍；青岛土拍热度相对平稳，16宗宅地中仅提前撤牌一宗，其余均顺利成交，平均溢价率、流拍率等较去年第三轮明显改善；福州地市则稍显凉意，尽管供应了多宗优质用地，但多达三分之一的地块遭遇流拍，多数地块仍由本地国企托底。

  三四线城市成交建面3615万平方米，环比增长5%，同比下降72%；成交金额607亿元，环比增长19%，同比下降77%；平均楼板价1678元/平方米，环比上涨14%，同比下跌19%。在CRIC重点监测的三四线城市中，完成首轮集中供地的徐州成交规模最高达229万平方米，首批集中出让的26宗全部顺利成交，但多数依靠地方平台公司托底，民企中仅江苏徐钢和四川金为有所斩获。虽然三四线城市土拍以底价成交为主，但核心区域的优质宅地竞拍热度有所回升，例如芜湖城东政务核心区2207宗地、台州椒江老城区的一宗纯宅地均经过多轮竞价才成交，溢价率分别达30%和14%，分别由伟星和方远竞得。

  综观

  一、二线有望在4、5月市场回稳

  三四线回稳需较长时间周期

  展望未来，市场底或将在二季度到来，届时成交或将筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。但各城市市场或将加剧分化：一、二线城市大概率将在4、5月市场回稳。其中，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先企稳。二线城市市场需求相对充裕，但居民购买力有所透支，房地产市场或将轮动企稳。三、四线城市市场回稳需要较长时间周期。其中，强三线城市房地产市场或将在下半年乃至年底才能稳住，弱三、四线城市房地产市场或将继续盘整。