[克而瑞]城投平台类企业频繁拿地是捡漏还是托底？_中房网

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发布时间:2022-08-23
报告类型:市场报告
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导读

地方城投平台类公司“托底”集中供地成为拿地主力，但2022年以来拿地意愿已有所减弱，未来盘活土储资产、防范财务风险是关键。

◎ 研究员 / 朱一鸣、谢杨春、吴嘉茗、贡显扬、唐嫣蓓

2021年集中供地以来，土拍热度高开低走。在2021年一批次市场火热的阶段，规模房企积极拿地；而在土地市场热度急剧下滑进入“寒冬”后，民企“消失”。除了央企国企外，地方城投“平台类”公司的身影也出现得更加频繁，表现突出、成为拿地主力。截至2022年7月，集中供地中有近四成的地块由平台类公司获取。

本专题通过梳理2021年至今各城市集中供地的土地出让数据，以及其中城投平台类公司的土地获取情况。分析研究城投平台类公司在历轮集中供地中的投资规模占比、区域结构，以及不同城市平台类公司的投资意愿差异。同时，也研究分析了集中供地中地方城投平台类公司土地获取后的开工情况，又有多少平台类公司只是起到了纯粹托底的作用。

具体来看，在2021年以来各城市的集中供地中，城投平台类公司为土地市场“托底”的作用居多。五轮集中供地中，平台类公司底价拿地的金额占比达到近8成，远高于溢价拿地。所拿地块也更多集中在城市郊区、位置相对偏远，普遍以刚需型产品为主。

同时，从开工率数据来看，城投平台类公司的拿地开工率也明显低于规模房企，且成交批次越早，两类房企的拿地开工率差距越大。如在2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61%，而平台类公司拿地开工率仅23%。对于平台类公司来说，开工率低主要还是受限于自身的开发能力。

目前，土地市场整体热度不振，仍有部分城市通过平台类公司托底来维持土地市场的低位、平稳运行。但无论是因为受限于自身的开发能力还是为了降低自身的财务风险，进入2022年以来平台类公司拿地意愿减弱，拿地占比和底价拿地的金额占比都有所回落。

整体来看，地方城投平台类公司的财务风险积聚已久，经营难度加大。且考虑到近年来城投债规模的不断攀升、地方债务风险逐渐显露，地方政府的隐性债务风险尚有待妥善的防范和化解。城投保持自身资产价值的稳定，提高自身经营能力以更好地应对市场化经营的挑战，是当下的关键。

地方城投是推动城市经济发展
和城镇化进程的重要力量

1、城投作为地方投融资平台，由政府主导、业务板块多元（略）

2、地方城投公司对城市经济和城镇化发展具有重要意义

我国的政府投融资体制改革最早可以追溯到改革开放初期。1986年，我国第一家政府投融资平台公司“上海久事”注册成立。1992年，“上海城投”注册成立，作为专业从事城市基础设施投资建设的综合性投融资平台公司，是我国第一家真正意义上的城投公司。

在经济发展模式经历了多轮改革，特别是1994年分税制改革以及城镇化进程加速之后，城投公司从无到有、由少到多。并逐步发展成为我国城市建设、城市经济发展，以及城镇化进程中的一股重要力量。

2008年4万亿的投资刺激性政策出台后，各家商业银行纷纷高调宣布积极支持国家重点项目和基础设施建设。之后各地城投集团公司和地方平台类企业如雨后春笋般大量成立。通过市场化发债融资推动城市基建项目落地，为应对金融危机冲击发挥了重要的作用。这类城投集团公司有几大主要特征：

一方面，这些城投集团公司都是由省/市级的国资委全资直接控股，属于地方国有企业，成立时间较久、一般在2008年左右甚至更早。另一方面，经过多年的发展，这些城投集团公司整体资产规模庞大、业务覆盖多元。旗下多拥有遍布各业务板块的子公司甚至上市企业，参股企业逾几百家。

地方城投平台类公司
在集中供地中大规模拿地

1、地方城投集团控股的平台公司是城投拿地主力

2021年以来土地市场热度骤减，民营房企投资力度显著降低，央企国企尚保持了一定的投资规模。同时我们也发现，在近两年的集中供地中，除了央企国企之外，地方城投平台类企业的身影也出现得更加频繁，表现相对突出。

整体来看，本专题的研究对象覆盖了所有具有城投属性的地方平台类企业。这些在集中供地中拿地的的平台类公司，根据规模和属性的区别，主要可以分为以下两类：

一类是以各城市城投集团为代表的地方国有企业，主要是由地方市/区级的国资委全资直接控股。如成都兴城投资集团、福州国有资本投资运营集团、杭州临平交通集团、宁波通商集团等等。当然，具体拿地的多是城投集团旗下的平台公司，主要有地产开发子公司（置业公司）或是资产管理平台公司。且一般自集团母公司由上至下，都有二到三层的股权穿透结构。

另一类则是以地产开发为主业的国企，比如上海地产、郑州地产、中建信和等。这类企业的特点是布局区域化、本土深耕，规模相对百强房企较小。作为以地产开发为主业的地方国企，这类企业自身长期以来都是有项目自主的投资开发能力的。但同时也承担了一部分地方平台的职能，一定程度上可以视作为具有城投属性的类城投企业。

2、根据城市市场情况差异，平台公司拿地开发有多重选择（略）

集中供地近四成地块由平台类公司获取
多数起到“托底”作用

2021年集中供地以来，土拍热度高开低走，从各批次拿地企业也可见一斑。在市场火热的阶段（2021年一批次），规模化品牌房企积极拿地，在热度急剧下滑进入“寒冬”后，民企的“消失”的同时，“平台类”公司成为主力。整体来看，截止到2022年7月，“平台类”公司已获取了40%的地块，在2021年第三批次达到顶峰。城市面，2022年沈阳、郑州等城投拿地比例高，且多数均起到“托底”作用。

1、平台类公司拿地近四成，2021年第三批次“托底”最严重

从投资金额绝对值来看，平台类公司的拿地金额和集中供地历次的成交总金额走势明显不同：由于土拍规则调整、土地市场热度下降、供应量减少等原因，历次集中供地总金额呈现下降趋势，而平台类公司拿地金额走势呈现“山”字型。

平台类公司的投资高峰发生在2021年的第三轮集中供地中，金额超过3000亿元；而进入2022年以后的两轮集中供地中，拿地金额大幅下降至1488亿和980亿元，这与诸多城市供应量下调、地价下调以及城投类公司托底意愿减退等不无关系。

总体来看，城投类公司在集中供地以来，22城总拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。

与绝对值的走势相同，平台类公司在历次集中供地中的投资占比变化也呈现“山”字走势：

在2021年第三轮集中供地中，平台类公司拿地金额、建面和幅数占比均达到最高峰，分别为51%、58%和57%，在土地市场热度降至冰点的时候，平台类公司成为“托底”主力军。

进入2022年，平台类公司拿地占比有所回落，主要源于集中供地热度持续低迷，部分城市采取了降门槛、减配建等措施，带动土拍热度有小幅回温，“让利”之下也刺激部分规模房企、民企参与竞拍。

此外，对比城投类房企投资的金额占比和建面占比来看，金额占比持续低于建面、幅数的占比，也从侧面体现了平台类公司拿的地平均价格偏低，主要拿地以非核心区域地块、低价地块为主。而到了2022年第二批集中供地时，城投类公司拿地的建面占比与金额占比之差有所下降，说明平台类公司拿地正在核心化，投资回归本身意义，而非仅为“托底”。

2、中西部平台类“托底”更迫切，长三角以非核心区域为主（略）

3、济南、郑州等更依赖平台类公司，深圳拿地“有利可图”（略）

4、沈阳、长春等平台拿地力度大，整体“托底”意愿在减退

虽然大部分平台公司拿地的意义在于保持土地市场平稳运行，起到一定的托底作用，但同时也有持续进行土地投资开发的平台类公司，例如苏州高新、深圳安居等，因此为更明确各城市对城投类公司拿地的“托底”需求，我们根据底价成交地块的比例，分析各轮次、各城市城投类公司的“托底”情况。

对比各轮次集中供地中，城投类公司底价拿地和溢价拿地金额的占比情况来看，可以看出：

首先，底价拿地金额的比例远高于溢价拿地。五轮集中供地后，平台类公司底价拿地金额达7076.5亿元，而溢价拿地金额仅有1838.6亿元，占比分别为79%和21%，可见托底确实是大部分平台公司拿地的主要目的。

其次，底价拿地金额比例的变化趋势与平台类公司拿地金额占总金额的走势一致。在2021年第三批集中供地中，平台公司底价拿地金额为2760亿元，而溢价拿地的金额仅有325亿元，占比分别为89%和11%，也是两者占比差距最为悬殊的一次。而进入2022年，随着平台类公司拿地总金额的下降，底价拿地的金额占比也在下降，可见平台公司“托底”的意愿确有下调，而还在继续拿地的城投公司以项目开发运营为目的的比例提升。

细化至城市层面，各城市2年来平台公司底价拿地金额的占比主要在60%-90%区间内，但不同城市平台类公司底价拿地的金额占比也存在巨大差异：在合肥的平台类公司拿地中，只有13%金额为底价拿地，一方面是由于合肥本土民企如文一、伟星等拿地表现相对积极，降低了对于城投类公司托底的需求；另一方面即使城投公司拿地，也出现溢价甚至高溢价拿地的情况，例如皖投置业、合肥城建、安徽置地都竞得多宗溢价率在10%以上的地块。

反之，长春、沈阳的城投类公司拿地则全部为底价拿地，均为托底而来，长沙、郑州城投类公司底价拿地的比例也达到99%，这些城市土地市场整体热度不高，对于城投公司托底的需求也更显著。

对比各城市两年集中供地中，平台类公司底价拿地比例的变化情况来看，底价拿地比例下降的城市仅有深圳、北京、重庆、无锡、苏州和青岛，其余16个城市平台类公司底价拿地比例持续提升，展示出对托底的持续需求，可见土地市场整体热度不振，更多的城市依然由平台类公司托底来维持土地市场的低位、平稳运行。

其中福州、天津两个城市平台类公司底价拿地比例提升30个百分点以上，这两个城市2022年土拍市场表现均较冷：

福州延续了2021年以来的“凉意”，2022年次轮供地的整体溢价率更是低至2%，达到集中供地以来的最低位水平，近半数的地块均由城投类公司竞得，且基本为底价成交。

天津2022年的首场土拍热度则降至冰点，不但流拍率高达83%，且溢价率也仅有1%，次轮虽然在供地少而精的影响下热度有所回调，但依然以9宗地底价成交和2宗流拍收场，且城投类公司拿下9宗地之中的7宗，托底效果明显。

超过60%的平台拿地位于郊区
整体开工率不足20%

1、平台类公司郊区拿地占比近六成，杭州、深圳等占比过半

在拿地选择偏好上，类平台公司多数起到“托底”作用，因此所拿地块更多集中在城市郊区、位置相对偏远。根据CRIC监测，自2021年集中供地实施以来，类平台公司在核心城市拿地中郊区地块面积占比61%、地块数量占比65%，较规模化国央、央企以及品牌房企、民企等均高出4个百分点。

从集中供地的批次来看，2021年平台类公司郊区“托底”更为明显。如在2021年首轮集中供地中市场较为火热，平台类公司拿地在宁波、福州等城市几乎全部位于城市外围区域。实际上，无论是成交建面占比亦或是地块数量占比，平台类公司2021年在郊区拿地比例均在60%以上。

到了2022年，平台类公司拿地中郊区占比有所下降，建面占比下降3个百分点、地块数量占比下降7个百分点，这与2022年部分城市为了维稳土地市场信心、吸引房企参拍而大幅增加优质核心地块不无关系。最为明显的是非平台类公司，2022年拿地中郊区建面占比仅为46%，较2021年下降14个百分点。

由此可见，在政策宽松、优质供应增多之下，的确吸引了部分规模化的国央企积极拿地，但平台类公司多数依旧承担了远郊地块的“托底”作用。

尽管平台类公司拿地偏郊区，但不同城市间仍然差异显著，大致可以分为三类。

第一类城市是平台公司拿地主要集中在郊区，郊区建面占比超过60%，包括上海、深圳、杭州、成都等13个城市，占到22个集中供地城市一半。整体来看，平台类公司在上海、深圳、天津、福州、青岛等城市内郊区拿地比例最重，建面占比均超过80%。主要原因一方面是如上海、深圳等城市核心区域、中心城区地块稀缺，并不乏参与者，但部分远郊高总价地块，成为企业拿地的“拦路虎”，因此平台托底也在情理之中，另一方面，天津、青岛等自2021年第二轮集中供地以来，市场一路走低，本就以城投、平台拿地为主。

具体来看2021年和2022年平台类公司在这些城市郊区拿地变化，可以发现：成都、杭州、济南、无锡等城市郊区拿地占比变动不高，市场格局相对固化。而南京、上海、深圳等城市2022年平台郊区拿地显著高于2021年集中供地，与上述城市调整供应、增加核心城区优质地块紧密关联，换而言之，平台类拿地“托底”更为明显。

第二类城市平台公司拿地主要集中中心城区，郊区拿地建面占比不足40%，而中心城区建面占比超过60%，包括合肥、宁波、沈阳、郑州等城市。其中平台类公司在郑州、合肥郊区拿地占比不足25%。且两个城市2022年平台在中心城区拿地占比仍在增加。究其原因，我们认为和城市供地结构有关。在2022年的集中供地中，两城均加大了关于租赁住房的用地供应，如宁波，第二轮供应规模明显减少，共仅有21宗涉宅用地推出，总体量仅204万平方米，较首轮下降了两成以上。与此同时，宁波二轮供地的保障住宅用地比例明显上升，21宗地中有12宗为租赁住房或安置房用地，商品住宅用地仅有9宗，且多数地块位置相对一般

第三类城市中平台类公司郊区、中心城区拿地平分秋色，包括北京、苏州、长春等。除苏州外，北京、长春等郊区、中心城区占比均在50%上下。其中长春2022年总体的供地量大幅缩减，平台类公司拿地主要集中在2021年。北京则略有不同，2021年平台在郊区拿地占比仅占21%，而2022年至今，攀升至76%，由此可见，在高地价之下且房企经历去年补仓之后，将更多经历集中在核心区域。

2、平台公司拿地“偏好薄利多销”，市场下行期有一定盈利难度

结合盈利空间来看，不同类型房企拿地的盈利空间也有所不同：CRIC统计了2022年上半年不同类型房企拿地的房价地价差和地价房价比两个指标，明显可以看出，国企央企、品牌民企拿地平均房价地价差和地价房价比都高于平台类公司。

国企央企和品牌民企，不仅拿地总价高，且地价房价比也相对偏高，但房价和地价之间仍保有较高的差距，以保证客观的盈利空间，地块“贵但赚钱”。此类项目给国企央企、品牌民企留出较大建造空间，可打造高品质项目。

相对地，城投类公司拿地总价偏低，且地价房价比也偏低，房价地价差也不及上一类房企，对于这种类型的项目，普遍以刚需型产品为主。

据统计，2022年上半年城投类公司拿地的平均地价房价比为0.48，房价地价比为13561元/平方米。原因在于城投类公司出手拿地的主要目的是稳地市、防流拍，以底价成交为主要的拿地方式，所以普遍由地方平台竞得的地块都不是热点地块、核心地块，整体的土地成本较低，售价也较低。

例如成都的郫都区、青白江、新都区，拿地的可售楼板价仅有3000-6000元/平方米，地块的销售指导价则在11000-15000元/平方米左右，与地价相比还有9000元/平方米左右的空间，从价差空间来看，是不如规模房企（国央企及品牌民企）拿地的价差大的，但是从地价房价比来看却明显低于规模房企，此类项目需要走“薄利多销”的路线，保证快速去化，方能实现盈利。

而在目前大部分城市楼市不及预期的情况下，刚需客户的购买力受影响最大，对于城投类公司来说，原本项目开发能力、运营能力都不及规模房企的情况下，实现快速去化的难度可谓“更上一层楼”。这也是目前城投类公司托底意愿持续下降的原因之一。