导语

  近期中央和地方“稳市场”政策效果正在持续显现.9、10月以来法拍房成交率的大幅上行。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  10月，法拍房供求规模环比均降。10月新增挂拍3.3万套，环比下降13%，成交了4791套，环比上月下降18%。与上月供应端变化一致，本周深圳法拍房成交套数跃居首位，为243套，其次是杭州、郑州、广州等城市，成交套数均在100套以上。就成交金额来看，深圳超过上海居于首位，成交金额达到10.1亿元，其次是上海、北京、杭州，成交金额也在4亿元以上。

  10月法拍房成交率达到29%，较上月增加6个百分点，延续了2024年下半年以来的持续上升势头。法拍房成交率的持续攀升，也在一定程度上印证着市场信心的逐步筑底过程，尤其是9、10月以来法拍房成交率的大幅上行，更是说明近期中央和地方“稳市场”政策效果正在持续显现。

  核心要点

  · 挂拍量：10月新增挂拍3.3万套，环比减少13%，重回年内均线以下

  · 交易量：典型城市法拍房成交量环比减少18%，深圳成交量跃居首位、成交金额超10亿元

  · 成交率：本月挂拍房源成交率环比大幅上升，宁波、杭州、深圳等成交率突破五成

  · 折价率：成交房源平均折价率回落，变卖类房源平均折价率环比降3pcts

  后市展望

  10月法拍房挂拍量环比下降，仅郑州一市月内新增挂拍套数仍超过1000套。结合10月以来新房和土地市场表现来看，得益于新房交易热度回升、优质地块频频拍出高溢价的积极变化，随着行业发展预期趋稳，预计信贷违约新增频次将有所下降，法拍房供求规模或出现阶段性的收窄。基于稳市场新政效果的持续显现，房价涨跌预期的逐步筑底，预计法拍房的成交率将延续年内高位，平均折价率也有一定回落空间。

  01 挂拍量

  挂拍套数环比下降13%
仅郑州新增挂拍量破千套

  供应端，10月新增挂拍3.3万套，环比下降13%，相比前8月均值减少4%。截止10月末，2024年法拍房累计挂拍35万套，较2023年同期增加4%。

  分城市来看，本月新增挂拍数量超千套的城市仅余郑州一个，重庆、成都新增挂拍量均较上月减少超过30%。

  一线四城中，除深圳新增法拍房212套，环比下降近半，重回年内正常水平之外，其余三城均保持稳定，北京、上海、广州本月新增挂拍量分别为226、185和241套，环比变动均在±10%以内。

  02 成交量

  10月法拍房成交环比降18%
深圳单月成交超10亿元

  成交方面，典型城市10月挂牌法拍房成交了4791套，环比上月下降18%，相比前9月均值减少了10%。截止10月末，法拍房累计成交5.2万套

  与上月供应端变化一致，本周深圳法拍房成交套数跃居首位，243套，其次是杭州、郑州、广州等城市，成交套数均在100套以上。就成交金额来看，深圳超过上海居于首位，成交金额达到10.1亿元，其次是上海、北京、杭州，成交金额也在4亿元以上。

  本月成交总价最高的一处标的物，位于深圳市南山区，为华侨城北片区波托菲诺纯水岸的一处别墅，起拍价8275.6万，为首次拍卖，吸引了7位买家竞拍，最终历经158轮竞价以1.45亿元成交，按建筑面积计算，单价达到38.5万元/平方米，不过对比该项目2023年高点50万元/平方米的成交记录来看，仍有一定差距。

  03 成交率

  10月法拍房成交率延续上行
增至接近三成

  据CRIC抽样调查数据显示，10月法拍房成交率达到29%，较上月增加6个百分点，延续了2024年下半年以来的持续上升势头。法拍房成交率的持续攀升，也在一定程度上印证着市场信心的逐步筑底过程，尤其是9、10月以来法拍房成交率的大幅上行，更是说明近期中央和地方“稳市场”政策效果正在持续显现。

  分城市来看，月内宁波、杭州、上海、深圳、北京、重庆等城市表现较佳，法拍房成交率超过50%。其中宁波、杭州、上海、深圳更是超过七成。在更为坚实的民富基础支持下，这些城市法拍房套利空间关注者更多，至于成都、武汉、南京、郑州等城市，在更大的房价跌幅背景下，法拍房成交率均只有三成左右。

  04 折价率

  成交折价率回落
变卖类房源平均折价率环比降3pcts

  价格上来看，10月挂拍法拍房平均起拍折价率为29%，成交法拍房平均起拍折价率为33%，二者差距为3.94个百分点。进一步就拍卖阶段来看，一拍和二拍、三拍之间的折扣相差10个百分点左右，无论是从新增挂牌还是成交来看均是如此。

  对比上月来看，成交房源的平均折价率较环比下降2个百分点，其中变卖类房源平均折价率更是只有36%，环比下降了3个百分点。随着行业政策效果的不断显现，伴随着市场信心的恢复，以及法拍房成交率的上升，年末法拍房折扣率仍有小幅收窄的空间。