导语

  梳理了12个典型城市、2980个细分板块、99679个住宅小区的一二手房量价走势，以此探析当前周期下不同类型板块之间的抗跌能力。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  研究视点

  2021年下半年以来，中国房地产市场经历了近20年时间最长、幅度最大的量价调整，为探析近年来不同地段房价的发展趋势和市场表现，本文基于研究中心的保值力研究成果，梳理了12个典型城市、2980个细分板块、99679个住宅小区的一二手房量价走势，以此探析当前周期下不同类型板块之间的抗跌能力。并进一步探究各类板块新房市场的发展现状和趋势特征，为地方层面的“稳市场”和“控增量”发展目标提供相关参考。本文要点如下： 

  1.2024年房价抗跌板块流速占比仅18%，房价跌幅超过20%的板块占比达25%。对比2021年定基房价水平来看，有14%的板块的房价跌幅小于5%，这些板块一二手房交易量占比约为18%。

  2. 房价抗跌板块的新房流速更加稳定，反弹期表现也更为抢眼。在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反弹周期中，抗跌板块的成交规模回升均最为明显，并且在2024年之前的三轮反弹周期中，抗跌板块的流速均回到了基期的80%以上。

  3.刚需类地段中，房价抗跌板块的流量稳定性更为突出。对于房价适中的刚需流量板块而言，典型如北京沙河（中关村）、杭州临平老城（生物医药产业园）、南京铁心桥（软件园区）等，由于目标客户范围较大，再加之二手房价格的稳定，使得购房者信心较强，板块内新房流速持续向好，当前流速均较2021年月均交易量增长超过100%。

  4. “高端+抗跌”板块受消费者认可，2024年平均开盘去化率高达八成。当板块兼具“高端”和“抗跌”两个特征时，开盘去化率呈现出了“一骑绝尘”优势，2024年该类板块项目的平均开盘去化率高达81%，远高于其他各类板块不到四成的均值。

  5.抗跌板块市占率低位、上升空间可期，建议优化城市供给结构促信心回升。就各城市房价跌幅最小的前10%板块来看，平均市场份额只有10%左右，仍有较大的上升空间。让抗跌板块占据更大的市场份额，不仅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的项目而言，也更有利于提振市场信心。

  6. 行业低流速下板块供需关系脆弱，抗跌板块仍应审慎供地、保障库存规模稳定。尤其对于月均流速较小的优质板块，如西安浐灞商务板块、天津临海新城片区、深圳红树湾板块等，新增200套库存房源，即会造成消化周期增加4个月以上。在加快供给节奏方面，仍应适度“提速”，避免短期内积压过多库存房源，挫伤需求侧的信心恢复。

  01
近三年全国房价下跌超一成
典型城市仅14%板块房价抗跌(略)

  近两年来，受宏观环境、经济周期等多重因素的影响，新房市场持续承压，二手房价格也延续相对低位。基于国家统计局发布的70城数据可见，二手房房价降幅较新房更为显著。不过，考虑到市场分化，各板块房产价格也呈现不同地走势。基于CRIC监测数据，典型城市仍有14%板块房价是比较抗跌的，2024年前9月这些抗跌板块成交金额占比达27%。

  1、新房价格受供求结构、限价等影响较大，二手房价走势更贴合实际动向（略）

  2、2024年抗跌类板块流速占比不足二成，抗跌板块成交金额TOP3均位于上海

  02
高端板块房价抗跌性更强
西安此类板块房价逆市上涨

  自2021年以后，大部分城市的房价即进入了震荡下行通道，从各类板块的价格动向来看，刚需类板块房价跌幅更大，高端板块的房价相对更为坚挺。并且在2022年年中的保交楼，以及2023年上半年的短暂反弹周期中，高端板块的房价领涨表现也更为抢眼，上海、西安两地的高端板块表现尤为抢眼。对比2021年的房价水平来看，广州、西安、重庆的高端板块则表现出了更强的抗跌性。

  1、近年反弹周期均为高端板块房价领涨，2024年刚需板块加速下跌

  为探析不同板块的房价发展趋势，研究中心以12个典型城市的2980个板块为样本，根据各板块二手房挂牌价格，将板块分为刚需、改善、高端三类（以全市中位数的1倍、1.8倍为分隔点）。根据挂牌参考价的相对变化幅度，测算各类板块的房价发展趋势。

  测算过程中发现，刚需、改善房价高点都出现在2021年，故以2021年为基期，计算了2020年1月以来各类板块的房价发展指数。分板块类型来看，高端板块房价最为坚挺，2023年末房价仍高于2021年，直至2024年才真正进入下跌通道，跌幅为各类板块中最小，2024年三季度末高端板块房价定基指数为96，仅较2021年下跌了4%。即便与2022年年中的高点相比，高端板块房价降幅也仅为8%，仍是各类板块中最低。

  改善类板块跌幅居中，在房价的反弹周期中，与刚需类板块房价指数相近，但是在房价的持续下跌阶段中，改善类板块跌幅均小于刚需。2024年三季度末改善板块房价定基指数为88.2，较2021年下跌了11.8%。

  刚需类板块跌幅最大，房价抗跌性明显弱于与改善、高端板块，且2024年以来与改善板块差距明显拉大，2024年三季度末刚需板块房价定基指数为84.2，较2021年下跌15.8%。自2024年1月份以来，刚需板块的房价定基指数已经连续9个月低于改善类板块超过3个百分点，在2024年三季度末，二者的差距达到4.0个百分点。

  2、高端板块较2021年降幅仅4%，京沪穗深镐此类板块抗跌能力最强（略）

  3、北京、深圳改善板块房价最为坚挺，二线城市中西安抗跌性表现突出（略）

  4、武汉、南京刚需板块领跌，一线城市刚需板块平均跌幅亦超过10%（略）

  5、一线城市抗跌板块市占率更高，南京无一板块房价降幅低于5%

  03
房价抗跌板块的新房流速更加稳定
反弹期表现也更为抢眼

  追溯新房交易规模发展趋势，2024年三季度，典型城市流速仅为2021年平均的四成，诸如南京、武汉、重庆等城市的交易量跌幅均在七成左右或更高。从细分板块来看，房价抗跌性更强的板块，其流速曲线的下降更为平缓，并且在刚需类板块中，这一差异更为显著。

  1、四轮成交量反弹期抗跌板块均表现突出，近一年领跌板块流量愈加低迷

  按板块房价的定基指数划分，纵观2021年以来各类板块的新房流速变化情况，可见在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反弹周期中，抗跌板块的成交规模回升均最为明显，并且在2024年之前的三轮反弹周期中，抗跌板块（房价定基指数跌幅低于5%）的流速均回到了基期的80%以上。

  典型如西安奥体中心板块，当前新房均价1.7万元/平方米左右，消化周期常年维持在10个月以下，板块房价也持续稳定，2021年以来的月度板块房价定基指数均维持在85以上，2024年三季度末房价仅较2021年下降4%。2023年四季度西安奥体中心板块月均新房成交套数达到951套，较2021年月均流速持平，诸如鼎诚御峰里、西派璟悦、西派麟悦等项目均取得了七成以上的开盘去化率。

  在更为坚挺的房价支撑下，这些板块往往拥有着更好的发展预期，去化压力也相对较轻，因此在历次市场反弹周期中，也往往能够取得更为明显的交易量回升。再加之当前中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”的政策导向，新房市场发展也会更加偏向于这些房价指标维稳的优质板块。其新房成交规模也有望先一步企稳。

  至于房价领跌板块方面，（房价定基指数跌幅高于30%），不仅历次反弹周期中新房交易规模的回升幅度均为最小，并且2024年以来，与其他各类板块的差距进一步拉大。至2024年三季度，领跌板块新房流速较2021年下跌70%,为各类板块降幅最大。

  典型如南京江北核心区，近三年以来大量项目房价从4万+的单价，骤降至3万元/平方米以下。作为国家级新区的核心板块，板块发展定位高、且原为大片荒地或低效使用土地，土地收储成本极低，在前期出让了大量土地，导致板块广义库存规模高企。在新房市场热度处于高位的2019-2021年，江核不断涌现的“板块地王”和新盘开盘，持续刺激着板块的房价和成交量上行，超前透支了板块的住房需求和价格上涨空间，因此在2022年以来的市场调整期中，江核出现了断崖式的量价齐跌。在2021年，江核板块月均新房成交近800套，是全市流量最大的板块，但2024年三季度新房交易流速则只有80套左右，仅为2021年的十分之一。

  2、刚需类地段中：抗跌板块交易量降幅最小，优质郊区板块表现突出（略）

  3、杭州刚需抗跌板块流速最为稳定，交易量较2021年降幅不足一成（略）

  4、改善类地段中：抗跌板块流速稳定性不再突出，供给不足制约板块流量（略）

  5、领跌高改板块交易量大幅收缩，合肥、南京尤为典型（略）

  04
当前房价领跌板块普遍库存承压
高端抗跌板块多去化无忧

  进一步联系到新房市场现状来看，二手房价格的稳定与否，代表着购房者对于板块的信心，房价抗跌性更强的板块，其新房市场大多能够取得更加稳健的表现。2024年北京、上海、杭州等地高端板块稀缺项目的优秀表现，即印证了这一点。

  另一方面，对于部分本身板块客源相对充沛、且发展前景较佳的刚需板块而言，坚挺的二手房价格，随着优质项目的入市，提升板块产品质量上限的同时，也保障着板块流速稳定。并且这一现象在一线城市更为常见，2024年以来北京昌平沙河板块、上海宝山西城板块、深圳龙岗布吉板块新房交易量同比均有所上升。

  1、房价抗跌板块成交同比跌幅更小，供给不足导致部分板块表现不佳（略）2、房价领跌板块库存压力更大，此类刚需板块消化周期超33个月

  结合去化压力表现来看，房价领跌的板块库存压力更大。房价较2021年降幅大于30%的板块，平均消化周期达到了30个月以上，而抗跌板块（跌幅小于5%）的平均消化周期则仅有15个月，尚在合理可控范围之内。

  分板块类型来看，刚需板块去化压力明显更大，改善和高端板块相对稍好。但即便如此，对于房价降幅大于30%的改善板块而言，其平均消化周期也达到了28个月，此类刚需板块的消化周期更是接近33个月。按住建部和国土资源部控库存的相关意见来看，已处于需要减少和控制土地出让规模的范畴。

  高端板块方面，整体来看房价降幅、消化周期均优于刚需和改善类板块。仅房价降幅在5%-10%的板块消化周期较高，达到了2年以上，明显高于同类的刚需和改善板块。主要原因是高端板块的这一分类中，存在着较多的“不急卖”项目，如广州天河区的金融城板块、深圳南山区的高新板块等均是如此。以广州金融城板块为例，板块近四成库存来自于天河·江源半岛，该项目的近800套房源自2010年即已领取销许，2010年成交均价2万元/平方米左右，2024年成交均价8万元/平方米左右，项目年交易量大多在10-30套之间，至今仍有380套待售。去除此类项目对库存指标的“注水”后，房价降幅在5%-10%的高端板块平均消化周期约为14个月，仍优于刚需和改善类板块。

  结合近期中央部委“严控增量”的调控意见来看，基于大多数房价骤降的板块所面临的超高去化压力，未来较长一段均将面临新增供地规模骤降的境况；而那些消化周期超过36个月的高流量板块，同样应停止供地以恢复供求关系，如广州增城的朱村街道，武汉汉南的纱帽板块等均是如此。

  在没有新盘刺激板块热度的情况之下，这些板块若要走出库存泥淖，一方面需要进一步调整新房售价，使得房价与房产的使用价值相当或更低；另一方面也适当调整新出让或已出让地块的相关控规，打造更具有竞争力的产品上市销售。

  3、高端抗跌板块受消费者认可，2024年平均开盘去化率高达八成

  在不分板块档次的视角下，抗跌板块并没有呈现出明显的去化率优势。2024年，房价较2021年跌幅在5%以内的板块平均开盘去化率为36%，与房价跌幅在5%-10%的板块相比并没有拉开明显差距，甚至相比跌幅在10-20%的板块来看，开盘去化率优势也不显著。但是分板块档次来看，当板块兼具“高端”和“抗跌”两个特征时，开盘去化率呈现出了“一骑绝尘”优势，2024年该类板块项目的平均开盘去化率高达81%，远高于其他各类板块。

  至于房价降幅大于30%的刚需、改善类板块，2024年开盘去化率分别只有4%和11%，其去化率意料之中的处于低位。如上海崇明岛、北京大兴庞各庄、武汉汉阳黄金口等远郊刚需板块的新房项目，板块房价的大幅下跌，进一步削减了城区客户的外溢置业需求，即便2024年开盘去化率均不及10%。如北京六环外的庞各庄某项目，2024年3月各户型推盘价格较2023年售价下调一成，价格营销可谓诚意满满，但开盘去化率仍不及3%。

  从抗跌高端板块的具体项目表现来看，在单次推盘量较大的典型项目中，绝大多数项目的开盘去化率均高于70%,且均为各城市的顶豪类项目，上海、北京、深圳此类新盘的推案价格均在13万元/平方米以上，天津小白楼的信达房价也高达7.6万元/平方米。这些顶豪项目的客群，面向着全国乃至国际的高收入群体，在资产投资渠道稀缺的经济背景之下，作为中国一线城市核心板块不可复制的不动产，“供不应求”的开盘场景仍在这些项目持续上演。典型如上海黄浦区豫园板块的融创外滩壹号院二期和徐汇区龙华板块的中海领邸，每平方米房价分别高达17万元和14万元，2024年均是2次开盘2次当日售罄。

  不过也有少数抗跌高端板块的开盘去化表现相对一般，如武汉二七滨江，虽然板块整体去化压力不高，目前仍在18个月以内，但受制于城市整体去化表现的低迷，2024年某加推项目的开盘去化率仅有一成左右，明显低于其他城市的同类项目。该项目售价4.6万元/平方米左右，与周边二手房大致持平。受制于武汉房价的大幅下跌，2023年以来武汉高端项目推案节奏明显放缓，以二七滨江为例，2024年至今供应套数尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年间，二七滨江的新房供应均在1500套以上。受供应端收窄影响，2024年前三季度武汉4万元以上新房交易量同比下跌超过50%。

  4、抗跌板块新房市场表现更佳，北京、杭州、南京等尤为突出（略）

  05
  总结：抗跌板块反弹潜力较强
建议适度加快供应、助力稳

  从规模视角来看，2024年在各类板块之中，抗跌板块的流速占比尚不到二成，大多数房产交易仍来自于房价明显下跌板块，需求侧情绪的持续低迷也在情理之中。就地方主管部门角度，为稳定需求侧信心，建议在供给侧做出更多有效举措，如稳定领跌板块房价、减缓房价下跌板块、适度增加抗跌板块土地供给份额、加快适销高品质住宅的上市节奏等。

  1、房价抗跌促板块新房交易稳定，高流量刚需板块尤为明显（略）

  2、2024年10月领跌板块成交亦大幅反弹，但流速较2021年降幅仍达43%

  2024年10月，得益于行业的大量利好政策刺激，典型城市新房交易量大幅回升。对比2024年前三季度交易量看，各类板块交易量均大幅回升。房价跌幅大于30%的领跌板块，交易量增加了86%，但是对比2021-2023年交易量可见，这更多的还是由于2024年前三季度基期数值过低的缘故。譬如广州增城的石滩板块，2024年10月新房成交140套，较前三季度月均增长了133%，但是相比2021年月均350套的交易量来看，流速降幅仍高达60%，2024年10月消化周期仍高达36个月。

  房价降幅在20%-30%之间的板块，年内交易量回升幅度最大，较2024年前三季度月均流量增长了110%，在经过了三年的房价调整后，不少板块的房价已经基本达到了自住型购房者的心理价位，再加之最新的政策面刺激，10月份交易量大幅提升。典型如天津空港经济区，2024年10月新房成交370套，较年内月均流速增长110%，较2021年月均交易量增幅也超过100%，板块内四代宅项目绿城桂月雲翠持续热销，10月份单盘交易107套，连续两个月备案成交金额超过2亿元。

  房价降幅在5-10%之间板块，10月交易规模变动表现最佳，流速已经回到2021年的高点。不仅较年内均值增幅超过九成，较2022-2023年增幅超过四成，相比2021年高点的降幅也仅有4%。不过交易量的大幅反弹，也基本兑现了此类板块的整体上升空间，除非个别板块发展预期出现明显转变，未来交易量进一步上行的难度较大。

  而房价跌幅在5%以内的抗跌板块，交易量仍有进一步上升的空间。对比2024年前三季度月均来看，这些板块流速仅上升了57%，为各类板块中最小。固然，这一方面是由于此类板块基期数值较高的缘故，但更多的还是受制于供给端的不足，诸如上海嘉定新城、南翔、深圳宝安新安、杭州新天地、西安草滩、田家湾等，消化周期指标均相对健康，但2024年10月交易量较2021年月均降幅仍超过50%，板块内有效新增供应不足，大大制约了这些板块的去化速度。

  3、抗跌板块市占率低位、上升空间可期，建议优化供给结构促信心回升

  考虑到各城市房价涨跌幅差异较大，就各城市房价跌幅最小的前10%板块来看，除合肥、西安之外，各城市价格最稳定板块并没有在市场份额上形成明显优势，平均市场份额仍然只有10%左右。在目前各城市交易量较2021年平均下降过半的背景之下，这些优质抗跌板块的市场份额仍有较大的上升空间。让抗跌板块占据更大的市场份额，不仅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的项目而言，也更有利于提振市场信心。 

  典型如武汉、苏州等房价跌幅较大的城市，对于房价稳定、且库存指标相对健康的板块，可适当加大这些板块的新增供应规模，如苏州独墅湖、娄江创新城，武汉二七滨江等均是如此。譬如武汉二七滨江目前消化周期在18个月左右， 2024年前三季度供应套数尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年间，二七滨江的新房供应均在1500套以上。受供应端收窄影响，2024年前三季度武汉二七滨江仅成交新房410套，仅为上年同期的四成。 

  建议地方政府可增加城市优质板块的市场占有率，促进需求侧预期的转好。一方面加强房价抗跌板块的供给，适度增加优质土地供给、加快报建审批、缩短上市周期，另一方面，对于房价领跌板块则要审慎控制增量供应，鉴于平均去化周期31个月的、平均开盘去化率仅有10%的现况，大部分此类板块应当暂停非重大项目的土地供给，并适度放缓相关板块的规划发展进度预期。据研究中心测算，若抗跌板块的市场份额提升至20%，则样本城市的平均消化周期则可从20个月降至18个月，重新回到合理范围之内。

  4、低流速下板块供需关系脆弱，抗跌板块也应审慎供地、保库存规模稳定（略）

  5、大力发展中高端标杆项目、提升片区认可度，助力板块房价与流量企稳

  在个体项目层面，建议地方主管部门持续重视标杆项目的打造。产品品质高、物业服务好的明星项目，在客观上提升了购房者对于板块的观感和认知，有利于板块房价稳定，进而助力消费者信心恢复，为板块流量回升带来更多客源。

  结合克而瑞研究中心保值力研究成果来看，对于评分较高的优质项目的所在板块，在其优质口碑和房价稳定的带动之下，板块房价跌幅普遍较小。典型如杭州绿城留香园，2024年项目房价接近8万元/平方米，甚至较2021年上涨了二成左右，在该项目的带动下，杭州金融城房价仅仅较2021年下跌5%，周边房价较低的揽潮誉道望座、翡翠锦和府、德信大家钱江府等项目也保持着不错的一二手房交易量。

  为稳定需求侧信心，建议地方主管部门持续大力发展标杆住宅项目，在控制库存规模的前提下，增加优质产品的市场份额。并且不仅是抗跌板块如此，对于长期发展前景较佳、而短期库存压力较大的板块，同样作用明显。通过标杆类产品的升级换代，改变购房者的决策逻辑，可以让因房价下跌预期而改变购房需求重新入场。譬如南京江北核心区的的保利四代宅项目，10月初洋房开盘即告售罄，远超该板块近年来一成左右的开盘去化率，且该项目热销也在客观上拉动了周边新房项目的来访量上升，2024年10月，临近的中海观江樾、金基山川江樾等项目交易量环比增幅均超过100%。