一线城市房地产市场是行业的风向标。准确把握其市场周期运行，尤其是当前所处阶段，对于深入理解市场运行状况至关重要，同时对下半年全国稳定房地产市场工作也具有重要指导意义。本报告围绕四个关键指标展开分析。

  一、新建商品住宅价格指数环比涨幅

  一线城市的新建商品住宅价格指数，自2016年四季度起已明显收窄，并延续至2026年，整体波动幅度较小。这一变化，从阶段来看，前期主要与“房住不炒”及较为严格的限购政策相关；而后期则与房地产供求关系发生重大变化、市场进入深度调整密切相关。

  从曲线走势看，2023年8月起，该指数开始转负，此后虽一度有所改善，但整体仍处于负区间。真正拐点出现在2025年11月，曲线出现回升，并于2026年2月实现由负转正。不过，当前数据显示，进一步上行的空间较为有限，至少6月份的数据已显现出涨幅收窄的迹象。因此可以理解为，各类既有政策确实带来了一定的增量需求，但其可持续性仍显不足，尚需进一步提振。

  二、新建商品住宅价格指数同比涨幅

  同比指标受环比指标影响，由于环比波动幅度较小，同比数据也维持在较窄区间内运行。从数据来看，随着环比指标的调整，同比数据自2023年12月起转负，目前已连续31个月出现负增长，属于非常深度的调整过程，调整时长超过历史其他降温周期。虽然近三个月有所改善，但始终未能转正。客观而言，真正反映楼市周期走向的仍是同比指标，因为环比数据单月波动存在一定偶然性。从这个角度看，楼市目前仍需持续发力。

  三、二手住宅价格指数环比涨幅

  从整个二手房市场的数据来看，其整体走势与新房基本一致。自2017年左右起，价格涨幅明显收窄。期间也曾出现一些特殊波动，例如2020年，当时整体数据出现较为明显的拉升，这与“房荒”现象密切相关，大量购房需求集中释放，即资金加速流入房地产市场。2024年四季度，由于购房政策有所放松，例如上海允许缴纳1年社保即可购房，市场反应较为积极。但总体来看，二手房价格长期处于下行通道，且跌幅持续时间较长。2025年底起，数据虽由负转正，但目前增幅仍较为有限。这表明增量需求正在减弱，市场依然面临以价换量的过程。

  四、二手住宅价格指数同比涨幅

  一线城市二手住宅同比涨幅数据目前仍处于负区间，已连续37个月呈现负增长。尽管实际二手房交易表现尚可，但成交主要集中在性价比相对较高的房源。从房东售房的实操层面来看，多数房源仍需降价出售，尚未形成止跌或普涨的趋势。虽然个别房源挂牌价上涨约20万元，但此类情况占比不大，当前主要问题仍集中在挂牌量相对偏多。从数据来看，二手房价格仍处于进一步调整的过程中，市场各方参与者对此应保持一定预期和心理准备。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进