“卖旧换新”遇阻，9成城市新房交易疲软

  本报告对全国50个重点城市新建商品住宅成交情况进行分析，以更好把握6月份以及上半年新房交易市场的运行情况。数据显示，6月份新房交易数据出现了首次同比下降态势。此类数据或带来很多新风险。我们认为，销售端提振工作刻不容缓，是下半年各地必须关注的重点内容。

  一、总体情况

  1、成交面积：6成城市出现环比下行

  2023年6月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1885万平方米，环比增长3%，同比下降21%。50个城市中，有30个城市呈现了环比下降态势，即近6成城市楼市交易行情要比5月份弱。若剔除6月下旬翘尾因素，实际上6月份交易数据下滑的城市数量会更多，即各地普遍出现“6月不如5月”的交易态势。

  2、同比增速：首次出现下降现象

  本部分统计了全国50城新房成交面积的同比增速数据。今年6月份全国50城新房成交面积同比增速为-21%，即减少两成。在连续20个月同比下降的情况下，今年2-5月份保持了同比正增长态势，但增速在收窄。而到了6月份则出现了首次同比下降。

  我们要对这个数据有高度清醒的认识。回忆一下，2021年6月份该指标也曾经出现过首次下降态势，而后续全国房地产市场出现了比较罕见的停工断贷潮和房企债务风波。从这个角度看，我们当前要反思教训，对6月份的短期波动数据有所警惕，防范其成为趋势性的下行。

  3、年初累计同比增速：明显受到了二季度的拖累

  本部分研究“新建商品住宅年初累计成交面积同比增速”指标，以更好分析今年1-6月份即上半年的整体市场行情。今年1-6月份，全国50城新建商品住宅成交面积为11475万平方米，同比增速为9%，相比1-5月份17%的水平明显收窄。我们认为，该曲线明显受到了二季度的拖累。其风险点在于，若不及时把控，此类曲线或重新步入负增长区间，其会对市场稳定和预期稳定产生负面影响。

  二、城市分类

  1、环比增速：实际上一线城市压力也开始凸显了

  我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年6月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为268、1089、528万平方米，环比增速分别为8%、9%和-9%。我们认为，虽然从数据上看，三四线城市下行压力最大，但实际上并非如此。观察6月份一线城市的销售行情，其也面临了购房需求不足的问题。除非有较好的地铁配套，一些新房项目也面临去库存的压力。很重要的原因是，一线城市二手房挂牌激增的情况下，购房者“卖二手换一手”的操作明显受阻。

  2、同比增速：三类城市均跌回负区间

  我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年6月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速分别为-3%、-18%和-32%。三类城市全部跌回到了负增长区间。其显然对二季度或上半年数据产生了拖累影响。

  3、年初累计同比增速：三类城市该指标均下行

  我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年1-6月份即上半年，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为1529、6245和3701万平方米，同比增速分别为21%、8%和6%。目前来说，除一线城市该指标还保持高位，其他两类城市增速并不高。需要提示的是，去年上半年一线城市疫情较为严重，所以会使得今年的同比指标略高，但很显然今年市场压力问题略有掩盖。

  三、城市排序

  1、环比增速：增速较高的城市和滞后网签数据有关

  对今年6月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积环比增速进行排序，结果如下。排序显示，青岛、丽水、衢州、绍兴和温州的环比增速较高，分别为159%、88%、71%、71%和52%。这里需要解释的是，以青岛为例，其增速非常高，但若观察其日度交易数据，其在下旬最后几日交易数据激增，这和上半年滞后网签数据录入是有关系的。另外，从环比增速排序后10位的城市来看，大连、漳州、镇江、泉州和昆山的降温力度较大，其环比增速分别为-53%、-52%、-42%、-41%和-40%。我们认为，此类环比增速数据确实表现较差。观察排行榜，很多城市交易数据比5月份都下降了2成以上的水平。

  2、同比增速：9成城市交易不如去年同期

  对今年6月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速进行排序，结果如下。排序显示，衢州、东营、厦门、西安和深圳的同比增速较高，分别为165%、145%、46%、25%和15%。需要注意到一点，除西安外，其他城市普遍不属于高能级城市。换句话说，即便有同比拉升，也不具有太大的代表性。而从同比增速排名后10位的城市来看，大连、泉州、昆山、六安和泰州的市场交易数据是最差的，其同比增速分别为-86%、-81%、-69%、-65%和-62%。我们也注意到，今年二季度，类似“泉州房价指数最弱”、“昆山不允许随意降价”等新闻报道也明显增多。从下表我们可以看出，此类城市的绝对交易量其实是非常弱的。

  3、年初累计同比增速：惠州淄博等三四线城市较强

  对今年1-6月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速进行排序，结果如下。其中，楼市行情表现较好的5个城市分别为衢州、长春、东营、杭州、惠州，其同比增速分别为81%、65%、61%、52%和47%。这里需要说明的是，此次进入前10的城市如上海和长春等，其去年上半年楼市受到了疫情的冲击，所以今年该同比指标表现会略好。另外在此类交易数据排行中，我们发现惠州和淄博等三四线城市表现是不错的，但我们近期观察到，5月份开始这两个城市销售数据其实有回落的迹象了。

  同样的，楼市行情表现不好的5个城市分别为泉州、大连、长沙、湖州和泰州，其同比增速分别为-65%、-46%、-33%、-27%和-21%。我们认为，类似泉州和湖州，其代表了过去楼市较为强劲的三四线城市，当前市场明显进入到偏冷的阶段。而一些非热点二线城市，如大连和长沙等，其也属于楼市偏冷的阶段。

  四、结论趋势

  1、市场总结：二季度突然降温的行情较为罕见

  观察今年6月份及上半年新房交易行情，其呈现了“先扬后抑”的交易态势。但我们认为，市场的降温还不是最大的问题。最大的问题是，类似降温的速度是明显超过预期的，方向和一季度也完全相反。从我们研究和实际调研的情况来看，此次降温最早源于4月中下旬，当时房企明显感受到售楼处看房的数量减少了。而且甚至一些房企认为，目前市场最大的问题在于各购房者普遍有低落的情绪。我们认为，要对二季度的交易数据“骤然降温”做出深刻的认识和理解，要充分理解这背后购房者的收入状况问题、购房压力问题和预期问题等。唯有透过现象看本质，才能总结教训，为下半年楼市提振提供更务实的策略建议。

  2、市场趋势：要促进房地产交易市场更加通畅

  上半年市场运行中，出现了很多新情况和新问题，包括一些房企偿债能力继续受损、一些城市一二手房交易普遍面临压力、恐慌性降价现象有所增加、市场情绪也有所低迷和消沉等。我们认为，此类问题实际上风险可控，关键在于做好房地产方面的最核心工作，即提振住房消费需求。我们认为，从本报告提及的新房交易市场来说，后续既要在行政、金融和财政等方面落实见效快的政策，也要积极关注一二手房联动的问题。当前要朝着“盘活二手房、鼓励置换新房”的角度进行。只有这样，才能防范市场进一步降温，并促进房地产交易市场的通畅和健康发展。

  附录：

  本报告涉及的50个城市按一、二、三四线城市划分，包括：北京、上海、广州、深圳、成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、苏州、西安、长春、长沙、重庆、宝鸡、德阳、东莞、东营、佛山、湖州、惠州、丽水、六安、清远、衢州、泉州、汕头、韶关、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、烟台、漳州、肇庆、镇江、舟山、珠海、淄博、江阴和昆山。