[克而瑞]克而瑞&华泰证券-虎年春节楼市回顾及1月百强房企销售解读

  2月8日，克而瑞研究中心副总经理杨科伟与华泰证券探讨春节期间房地产市场及1月百强房企业绩表现情况。以下为核心观点及问答内容，个人观点，不代表机构

  概要

  1、供应：1月供应同比下跌46%

  春节期间无论是新开盘量、加推量、还是售楼处开放率跟往年相比普遍不积极，个别城市春节售楼处开放率由过去的90%以上降至今年的50%-60%，很多城市也没有节日营销活动。背后的原因在于：1）市场信心没有恢复，房企促销无法推动销售；2）企业把更多的精力放在了交付和债务上，因为预售资金监管政策没有明显的转变，销售很大部分不能形成回款，因此推盘积极性明显下降。

  2、成交：到访量以及转化率低

  1月惨淡的开局一直延续到春节期间，市场目前依然处于加速下行阶段。春节期间重点40城成交同比下跌40%，购房者观望情绪浓重，整体到访量低迷，个别城市到访量较高但转化率低。

  3、分化：返乡置业缺失

  从城市的角度分化明显。今年返乡置业潮缺席，因此跌幅最大的是三四线城市。一线城市相对较好，合计同比微跌8%，较19年春节增长1%，其中上海在充足供应的推动下表现最为坚挺，同比增1%。重点二线城市整个春节周同环比降幅都是在60%以上，但城市重点区域也出现了一些热销现象，主要有两方面因素推动：1）一二手房倒挂；2）核心区域稀缺。

  4、展望

  一季度整个行业下行筑底过程仍然会延续。但首置改善需求依然存在，土地端的变化会是一个比较敏感的早期指标，重点城市土拍热度有一定恢复，市场整体还有结构性的机会，预计还需要三到六个月的修复期。

  01 1月份及春节期间房地产市场情况

  （一）整体情况

  今年不论是1月还是春节，整个市场开局非常惨淡，1月份百城、春节40城的成交情况都是同比锐减了40%以上，春节也没有明显的好转，主要还是三四线返乡置业爽约。

  （二）供应

  1月份100个重点城市的商品住宅供应面积同环比分别下降46%和49%，这也可以看出企业端对于去年四季度以来下行市场也有无可奈何的态度，很多觉得开盘也没有什么效果。在这样的情况下百城新房成交面积环比去年12月份下降了33%，同比跌幅扩大到了48%，虽然政策面在趋好，各种各样稳市场信心的措施也不断出台，对于市场来说目前还是处在加速下行的过程之中，整个市场下行的压力是非常大的。从购房者来看观望情绪也是比较浓重，对于整个市场的预期，不管是企业还是购房者都不太明确。所以，供应低迷一定程度上跟成交有一定的关系。

  （三）成交

  从城市来看，一线城市相对来说跌幅是最小的，尤其是上海还是处在热度不减的区间。一线城市北上广深1月份总体环比下降24%，同比下跌42%，比全国平均水平低6%。

  其中上海整个第六批次的新房集中供应170万方，打新的热度还是不减，新开盘平均去化率保持在80%以上，近七成项目开盘都日光，总体成交了130万方，环比增长了48%，所以，一线城市的分化还是特别明显。广州成交就非常低迷，同环比跌幅都是在75%以上。深圳也是同比腰斩了，很多楼盘新盘的去化率只有10%，所以，目前一线城市也只有上海市场是最坚挺的。 

  27个二线城市同环比跌幅也是在40%左右，只有成都、南京成交的跌幅是在个位数，同比下跌了8%左右，同比增长城市是没有的。像哈尔滨、贵阳、兰州这样一些城市同环比跌幅都超过了80%，武汉、杭州、宁波、西安等这样一些前期热点城市，整个成交量也是同比下跌50%左右。二线城市也只有个别的城市比如说南京、成都整个市场热度还能够维持在相对比较高的水平，成都1月份成交量达到了160万平方米的水平，在规模、同比幅度上保持相对稳定。

  70个三四线城市主要还是跌多涨少，前期以徐州为代表的苏北，浙江西部，福建、山东、湖南等热点城市都是继续的大幅回调，同比跌幅普遍超过了60%，只有个别的一些城市，比如说广东的清远、肇庆会有一些返乡置业的，甘肃的嘉峪关，江西的景德镇，河南平顶山等，这五个城市是同比小幅正增长的，这些整体上来说，在70个三四线城市里面是屈指可数的。 

  在这样的情况下，春节仍然延续了低迷的走势，不管是开发企业还是购房者，在1月31日到2月6日期间没有明显的改观。从企业来说1月份企业销售业绩大幅度的缩水，房企对于市场整体低迷的行情也没有抱太大的希望，导致春节期间新开盘的一些项目，加推的房源，甚至售楼处开门营业续客的情况跟往年相比普遍的不积极。

  从我们调研的情况来看，绝大多数的企业在春节期间售楼处也都是仅保留1-2人值班，也没有什么大型的节点节日的促销活动。上海只有20余个售楼处开放，深圳今年也只有50-60%的售楼处是开放的，这跟往年90%左右的售楼处开放率相比，可见整体房企不抱什么希望。北京大概有54%的售楼处是保持正常开放。武汉比较特别，武汉四季度，1月份整个成交不是特别好，房企还是比较积极，几乎95%左右的项目在春节期间都是持续营业的，跟往年的50%左右的开放率相比也是形成了鲜明对比，说明企业在这样一些城市觉得还是可以看到希望，还是比较积极。

  （四）城市情况

  从春节成交的情况来看，监测的40个重点城市在春节周跟春节前一周环比下降84%，同比去年春节期间下降了40%。相比2019年正常的年份也是下降了45%。所以，春节期间大家对于整个市场还是以观望为主。

  一线城市还是相对比较坚挺的，整个的春节周北上广深同比微跌8%，相比于2019年春节，没有疫情的2019年春节增长了1%，上海的增幅是最高的，主要也是1月份170万平方米新增供应量比较充裕，市场热度还在维持，所以这一块相对来说表现更好一些。 

  11个二线城市整个春节周同环比降幅都是在60%以上，跌幅比较显著有武汉、长沙、重庆、郑州、长春、成都、青岛、昆明，这样一些城市。我们以武汉具体的项目调研情况来看，主城区的刚需刚改项目春节周来访量还能够达到两位数以上，但是远郊的一些，特别是产业聚集区的项目，还有主城区终端改善和豪宅项目来访量都是非常少，春节期间很多项目单盘成交都在两套以下。重庆返乡置业基本上是没有的，重庆成交项目里面，成交的房源里面没有返乡置业的客户。在到访的客户里面，返乡置业的客户也只占10%，大家知道重庆除了九城区之外，绝大多数都是以下辖的县为主，有大量的外出务工的农村人口，这里面返乡置业客户也非常少。昆明，监测的有来访客户的27个项目里面，其中21个没有成交的。成都主城五区春节期间有效下大定的房源不足50套。福州，我们看到节前有两个项目是全新首次开盘，也是想赶返乡、春节的节点。据我们所了解一个成交3套，另外一个成交5套，都远远没有达到常规的全新开盘的水平。济南，节前有一个项目加推72套房子，续客一周只成交15组，最终去化率只有17%，相对于之前40%也是有大幅度的下降。 

  跌幅最大，影响最明显的是三四线大量的返乡置业没有显著的表现。河南的洛阳，开封等等这样一些城市，山东的一些城市整个春节期间成交都非常惨淡。常州、徐州，我们监测到案场春节期间到访量普遍非常低，有一些楼盘甚至一天只有一组的客户到访。即使有一些，像徐州有一些盘还有比较高的到访，但是转化率都普遍偏低，很多项目成交量也是在三套以下。无锡在春节期间60个在售的项目中只有三分之一的项目每天大概只有一套成交。绍兴、温州、浙江基本面都比较好的城市，整个春节期间去化率也只有20%，而且以价换量是没有效果的，降价、促销这样一些措施是没有办法打动购房者，没有办法换来成交量的提升。安徽的芜湖、阜阳这样人口输出的主要城市，也有一些成交十套左右的项目，可能也只有两三个卖的还比较好的楼盘。整个云南只有西双版纳，这跟春节期间的海南类似。西双版纳是云南省内春节期间表现最好的。来访量也是全省最高的一个区域。有一个项目春节期间接近200组的来访量，也只认购了四套，转化率可见非常低。 

  从目前总的情况来看还是延续了下行的态势，没有因为最近政策的调整，稳市场的信心等等一些措施，有明显的改观。虽然在大的市场情况不是特别理想的情况下，仍然还是有一些企业，有一些项目，有一些城市还是能够热销，这里面主要还是以首置和改善为主导。在城市上，除了前面提到的上海之外，宁波、杭州、西安，虽然总量有50%左右的同比下降，在核心片区个别的项目还能够热销。比如说在西安的一个项目，因为价格倒挂的因素，也是在节前有3.3万人摇号的盛况。在杭州、宁波有一些类似于区域内处于独苗的项目，没有其他竞品，比较稀缺的一些产品也能够开盘日光。从热销的主力户型面积端情况来看还是集中在100-130平方米改善为主的产品。

  总的情况来说，目前大的市场下行过程中，还是有个别的城市，比如说上海、宁波、杭州、西安等个别城市个别的一些项目，还是能够快速的去化，绝大多数的城市市场相对来说比较惨淡。

  （五）市场预判

  对于接下来的2月份的市场，包括一季度，我们认为整个行业下行筑底过程仍然会延续，2月份，尤其是叠加春节影响，整个成交不会有明显的改善。总体来说目前一定规模的房企还是会面临负增长的困境，1月份业绩也是同比下降了30-40%的情况，可能不太会在短期有一个明显的改变。一些缓解企业的资金压力，防范风险扩大的一些措施也是不断出台，也是对于市场信心的稳定和恢复，我们认为也是有比较大的帮助，但是在这个过程中会需要一定的时间传导，可能还需要三到六个月的修复期，主要还是看整个土地市场在接下来会不会有比较好的表现。

  从目前来说，从1月份的土地成交的情况来说，还是规模腰斩，整个流拍现象大幅度增加，主要还是地方城投平台公司托底，这样一个现象跟之前没有太大的改变。1月份宁波等一些城市，土地市场已经有一些转变，包括杭州也有一些改变，土地市场这一块对于房地产市场，楼市的先行领导和稳定作用也会逐渐的显现出来。

  总体来说我们认为整个2022年房地产行业还是会存在大量结构性的投资机会，对于一些主要城市，人口流入，产业集中的城市，房企仍然会加码，也是一个必争之地，对于购房者来说，等市场信心逐渐恢复之后，整个市场也会逐渐回归到正常的水平，比如说武汉、徐州这样一些产业人口等等城市，目前这样下跌、下行是短期的困难，我们认为在市场逐渐回归正常之后，这样一些购房需求还会重新再回来，并没有消失，仍然会有大量的需求存在，我们春节期间项目调研和项目监测里面，就有一个很好的体现。很多项目仍然还有很多人去看，只是大家目前对于自己，不管是经济增长的原因，收入增长的原因，支付能力的担忧，以及房地产企业交付方面的担忧，这些方面加剧了大家观望情绪，但是买房，换房，首置，改善的需求还是大量的存在。我们认为对于整个行业仍然还是有信心逐渐地回归良性增长。

  02 Q&AQ1

  市场分化比较明显，整个全国市场往下走，但上海和杭州没有怎么差，很多中西部一些城市回落特别快，这种分化怎么看，跟一二手房价格倒挂有关系吗？

  A1

  目前整个城市的分化，上海很多楼盘去化率在80%以上，这里面肯定有一二手房价格倒挂的因素。不光在上海，杭州也是，在杭州的核心区还是一房难求，比较稀缺、没有房源，出来一个新房也是会有一、二手房倒挂价格的因素。西安刚才提到了3.3万人摇号，也是限价导致的结果，一二手房价格倒挂，我们了解这个项目销售备案价是1.6万，旁边的价格已经卖3万了，而且是在高新区非常成熟的地段，而且是学区房，基本上有一倍的价差。西安市场成交量的下跌主要还是供应不足的因素，看起来西安整个成交量同比下降比较多，主要还是没有新增供应，所以没有成交，一旦供应上来后，成交还是会快速去化，有比较高的开盘去化率。

  昆明，贵阳，兰州、哈尔滨，更多的是没有需求，我们跟一些项目调研，现在都在讲不知道客户在哪里，原来的乡镇客户，原来城里改善客户，现在都买完之后，不知道新的客户在哪里。

  从目前来看，这几个热点城市，一些热销项目要么是这个地方没有其他房子，要买只能买这个，所谓独苗、产品稀缺。更多的其实还是价差，也正是因为没有其他的竞品，价格锚定只能选择二手房，有新盘二手房价格也会被人为炒作，所以还是跟价格倒挂有一定关系。

  Q2

  有没有总体来访量，比如说这一期春节来访量和往年春节来访量相比有没有巨大的差别

  A2

  如果跟去年相比我们没有这种总量比较的数据统计，毕竟这都是点状的，类似于调研的情况，没有办法去做可比数据之间的对比，总体来说各个城市反映的项目到访转化签约大定成交的数据来看，这比去年春节期间大幅度减少。武汉就比较特别，武汉去年整个售楼处开放比例也只有一半，50%左右，今年基本上全开了，12月份、1月份销售可能没有达预期，很多项目想努力，都全开了，但是效果也是差强人意，没有达到这样一个预期，总体来说大家的到访量的确是下降了。徐州，去年春节的时候是非常的火，整个看盘都是熙熙攘攘，今年据我们同事调研还是有一些项目有一些客户去看，但是看的多问的少，买的更少。

  Q3

  这一次成交量变差，有没有跟很多房地产公司库存不是特别够，供应跟不上有关系？

  A3

  这跟供应不足有一定的关系。我们比较供应下跌幅度和成交下跌幅度看，的确有这方面的因素，相对来说绝大多数的城市成交的跌幅跟供应下降的幅度也是旗鼓相当，只有个别的城市，供应增加了，但是成交还是明显的下降。

  从100城数据来看，总量上呈现供不应求的情况，百城新增供应1月份是2120万方，成交量是2400万方，还是在消耗之前库存，不同城市可能会有差异。深圳1月份的新增供应只有13万方，成交量是达到了47万方，当然这个成交里面还会有一些延迟备案数据的情况。

  我觉得更能反应市场表现的是春节期间新增供应成交的，虽然数据只是一周的，但还是能够说明一些问题。为什么跟大家强调售楼处开放的情况，以及来访，到访转化的细枝末节，这样一些很微观的表现，就能够说明目前企业的态度。对于新开盘，因为预售资金监管政策没有明显的转变，卖掉了不一定能够拿到钱，这是一个方面。同时有可能你很努力的销售，很努力的吆喝，但是不一定能够卖得掉，市场的氛围，目前整个市场的信心没有恢复，预期没有明显的转变，所以相对来说积极性会比之前略微差一些。我们看到在春节期间很多城市没有很明显的营销活动，没有利用节假日节点做一些促销，也没有做明显优惠的措施，以价换量没有什么效果，现在就是这么一个情况。

  Q4

  对于开发商来讲，感觉放弃了春节的档口，会不会随着慢慢进入开工阶段，在3月有更好的推盘势头？

  A4

  从合理的推断来说，接下来正式进入开工，2、3月份要做这方面的积极准备，从我们一些城市模排情况来看的确有这样表现，我刚才提到的西安接下来19个项目已经要去拿预证，一些城市还是会积极推盘，不是说目前大家都放弃了。

  一些企业可能还没有达到目标，绝大多数企业目前还是比较积极，我觉得接下来3、4月份有合适的房源能够上市，企业还是会积极的推进，这里有我们没有办法判断的原因，一个是企业目前库存处于低位，另外可开盘的地块，可开的项目也比较少。去年以来各新开工量，企业目前的侧重，都侧重于竣工和建安，新开工没有见明显的增长。在2、3月份，包括一些地区今年天气的情况，比如东北等等，还有一些开工，实际能够拿预证项目比预期会少一些，态度上大家应该会相对比较积极的，实际上能够达到什么样情况，我觉得不是特别乐观，新开的房源能有多大规模，同比去年或者相对于去年的平均水平有多大的增长，这可能有待商榷的。总体土地端的情况决定了今年一季度可售的房源量会不尽如人意。

  Q5

  过去两年，很多房企拿地节奏还是趋于提前，如3、4月卖的好拿地多一点，他们战略投资节奏上怎么看的？

  A5

  投资节奏的问题，就拿地来说，我们认为在目前市场没有出现明显的变化，包括整个企业融资端，虽然从11月以来央行、住建部等等都公开表态发言，要稳定行业，稳市场信心。目前很多企业还是比较谨慎，对于投资的情况短期内我们认为还是难以大幅度根本的扭转。

  近期的杭州、宁波土拍热度比之前好一点，土地市场这里面还有一个很重要的点就是地价的情况，去年统计过，去年下半年虽然溢价率很低等等一些情况，但是可比地价情况，就是起拍价以及成交周围的地块相对比的价格，22城平均地价还是上涨了9.9%，对于很多企业，很多地块仍然还是拿到可能会亏，卖又不好卖，卖了之后钱短期之内拿不到，借钱也借不到或者借的贵，所以投资这一块，很多企业客观来说有补仓的意愿和拿地的冲动，但是短期还是会观望，毕竟都脱离不了这样一个情况，虽然在讲逆周期拿地或者说提前量等等，但就像刚才陈总讲的，3、4月份市场好了，可能在二季度的时候，土地市场才会好。现在也有一个情况，楼市的复苏可能还在等着土地市场率先的引导跟稳军心的作用，这里面目前没有这样一个变化。

  我认为要看今年首轮土拍，土地价格会不会做一些调整，有利于一般民营市场主体进入，利于市场信心恢复。地市和楼市之间的传导链条闭环短期之内可能没有办法形成。总体来说，前提条件是土地价格如果做出一定下调、让利，让企业有比较合理的利润空间，房企投资的结构性回暖，认为比较安全的一些城市的一些比较合理的项目，还是会积极的介入进去，土地市场稳住之后，房地产楼市也才会逐渐的稳定，更多还是需要对于未来市场有信心。在这样情况下循环才会逐渐的恢复正常，投资力度的修复，我觉得可能还是需要三个月左右时间，前提还是看一季度的地价情况。