[克而瑞]2022年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  导 读 

  国企、央企继续拿地，民企近乎“隐身”

  榜单解读

  前言：5月份，在6城集中供地“不温不火”甚至略有凉意之下，土地市场量价齐跌，房企投资始终保持非常谨慎的态度，百强房企拿地销售比0.15，仍有近六成企业投资处于停滞状态。 

  销售TOP50企业单月投资力度降至今年次低，仅高于1月份，同环比分别下降95%和70%。投资意愿相对较高的企业依然是中海、建发、华润等国企央企，民企在土地市场几乎“隐身”。

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      土地成交规模同环比再降

      5月集中供地未延续回暖态势

      5月份，全国300城经营性土地成交量持续低位，5月总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；价格方面，由于5月三四线成交占比上升，致成交单价回落至3255元/平方米，同环比均分别下降32%和19%；与此同时，本月溢价率回落、流拍率上涨，土地市场呈现量价齐跌的走势。

       市场热度方面，尽管本月仍有六个城市完成集中土拍，但整体热度都不及4月，苏州首轮集中成交平均溢价仅有3%，广州溢价率仅有1.2%，济南和无锡的溢价率也仅在1%左右，厦门和福州的二轮土拍也明显遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高热表现截然不同。

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  新增货值门槛同比降60%

  销售十强货值集中度近五成

  截止5月末，新增货值百强门槛达到31.5亿元，环比上涨18%，但同比大降60%；投资金额、建面百强门槛分别为10.6亿和23.7万平方米，同比降幅分别为53%和48%，虽然同比降幅较4月末有所收窄，但依然处于极低位水平。

  其中万科、华润、中海、滨江、绿城和建发等新增货值超过500亿元。值得注意的是，建发在本月厦门、福州土拍中拿地近60亿元，成为1-5月新增拿地金额最高房企。

  本月百强新增货值集中度虽然小幅下降，但仍处于高位：TOP10房企新增货值占百强总货值的49%，较上月末减少5个百分点，十强内部分化明显，万科、华润、中海持续纳储的同时，融创、绿地等暂未有土地入账；11-20强房企新增货值集中度保持在18%；后50强房企新增货值占比提升至22%，依然处于较低水平。

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      1-5月百强拿地销售比0.15

  销售21-30强企业投资停滞

  百强房企1-5月整体拿地销售比达到0.15，较上月末微升0.01，在集中供地持续进行的情况下，房企投资保持非常谨慎的态度。各梯队中拿地销售比与4月末基本保持一致，投资态度无明显转变，10强、11-20强和后50强房企拿地销售比分别为0.17、0.17和0.19，在各梯队中相对最高。

  百强房企中，近八成房企拿地销售比低于0.2，同时仍有个别房企拿地销售比高达0.5以上，包括绿城、建发、滨江、中交等，均在集中供地城市积极补仓。

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  核心城市集中供地未见“暖意”

  5月销售TOP50拿地金额同环比双降

  与4月杭州、深圳等城市土拍火热、企业积极拿地相比，5月份广州、济南、无锡、苏州、厦门、福州等城市集中供地相对沉寂，在整体市场政策利好频出之下，未见“暖意”，仍仅有国、央企和本地城投在投资拿地，也导致5月销售TOP50房企单月拿地金额不足400亿，同环比分别下降95%和70%，是2022年次低。整体来看，单月拿地仍是“老面孔”，如中海、建发、万科、华润等。截止到前五月，仍有近三成TOP50房企投资处于停滞状态。

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  仅不到四成百强房企拿地

  国央企顶梁柱、民企近乎“隐身”

  受制于市场下行、资金链紧张等因素的影响，诸多百强房企在土地价格较高的核心城市投资处于“有心无力”的状态，仅有不到四成的百强房企在2022年有土地入账。

  从1-5月拿地金额TOP100房企来看，百强房企拿地数量仅占到34%，几乎全部集中在销售TOP50企业之中，如建发、华润、中海、万科等1-5月拿地金额超过200亿元。此外，项目开发商和地方平台公司个占到36%和30%。

  从企业性质来看，国企、央企是今年土地市场的顶梁柱。全口径销售TOP50拿地金额中，国央企占比达到74%，优势明显。而民企则近乎“隐身”，仅有一些区域深耕的房企表现较为突出，如滨江、大家等。

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  政策落地效果仍有待观察

  核心城市是房企补仓的主战场

  自4月份政策暖风频吹以来，5月份政策持续传达对恢复房地产行业稳定发展的支持态度，叠加各城市放松限购、限贷的楼市政策来看，恢复房地产行业平稳发展对整体经济发展意义重大。但对大部分房企而言，销售尚未全面回温、现金流压力仍存，政策利好带来的刺激效果并不明显，所以未来投资依旧会以是谨慎为主。这一点从业绩会上各家房企表态也可见一斑，“以销定投”、“量入为出”的策略被多家房企提及，说明当前房企销售、回款依然是房企投资考量的前提。

  城市选择上，房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市，并逐步退出部分弱三四线城市，实际上，“回高退低”的投资策略已经在2022年得到显现。截止5月末，百强房企投资金额超过八成集中于22城，在三四线市场下行、需求退潮之下，核心城市的拿地集中度将持续走高。