导 读 

  1、新增货值百强门槛同比降23%，总拿地金额同比降14%

  2、销售10强占新增货值63%，百强拿地销售比维持0.19

  3、七成房企10月投资暂停，仅央国企积极布局核心城市

  4、放开土拍限价不会大幅刺激市场，核心地块热度竞争度或将提升

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：10月份土地市场热度整体低迷，仅个别地块出现扎堆竞拍的景象，城市、企业间的分化仍在持续。 1-10月新增货值百强门槛55.7亿元，同比下降23%，10强门槛值与上月保持一致。拿地百强的投资金额同比下降14%，降幅较9月末缩窄4个百分点。百强房企拿地销售比仍保持在0.19低位。 投资集中度愈发走高，10强房企新增货值占百强63%。单月来看中海、华润、招商、中国铁建等10月拿地金额（全口径）超过百亿，领先其他企业。 四季度土地市场迎来政策调整，内容涉及建议取消地价限制等，但我们认为放开土拍限价不会大幅刺激市场，核心地块热度竞争度或将提升。

  1

  新增货值百强门槛同比降23%
总拿地金额同比降14%

  10月份土地市场整体维持冷热分化的格局，偶有优质地块引发激烈竞拍。从企业端来看，投资愈发分化和谨慎：10月末新增货值百强门槛值为55.7亿元，与上月末相比仅增加了2.6亿元，同比仍有23%的降幅；各梯队的门槛值均同比下降，其中50强门槛值的降幅最大，降幅达到34%。

  总量方面，1-10月新增货值、总价和建面百强的总额分别为25724亿元、12314亿元和10149万平方米，拿地金额同比下降14%，但同比降幅比上月缩小4个百分点。10月末的新增货值总量比9月末增加3017亿元，结合上表的门槛变动来看，新增货值10强门槛值并未发生变化，而前十强的新增货值总量提升了2117亿元，占10月新增货值总量提升额的70%，投资聚焦度可见一斑。

  2

  销售10强占新增货值63%
百强拿地销售比维持0.19

  1-10月份，10强房企新增货值占63%，较上月减少3个百分点，主要是由于个别位于10强以外房企本月新增拿地较多导致。整体来看，新增货值高度集中的趋势并未有改变，且后50强房企的新增货值占比为6%，较上月继续减少1个百分点。当前房企投资依旧萎靡，10强房企以外仍在投资的企业同样是以地方国企为主，民企几乎“隐身”，未来行业分化的趋势仍将持续。

  拿地销售比方面，1-10月百强房企拿地销售比持续为0.19，持续保持低位。分梯队来看，10强房企1-10月累计拿地销售比达到0.27，仍是各梯队中最高，且大幅领先于其他梯队；其次11-20强房企的拿地销售比为0.19，较9月末提升0.05，涨幅较大，主要得益于该梯队内的中国铁建、华发、金茂等在核心城土拍均有收获。

  3

  七成房企10月投资暂停
仅央国企积极布局核心城市

  拿地企业格局依然呈现谨慎、集中的态势。截止10月末，仍有近五成百强房企2023年投资几乎暂停，且多数集中于销售50强之后。从单月来看，拿地金额TOP100房企中，有近七成企业10月份未有新增土储入账，整体延续了二季度末投资愈发趋紧的走势。

  值得一提的是，拿地金额TOP100中，央国企拿地金额占比达到66%，民企仅有22%。数量上城投上榜数量最多，占比达到四成，全年来看“国央企积极、城投托底、民企隐身”局面仍未转变。

  此外，10月份拿地相对积极的全部集中于全国化、规模化且今年拿地较多的央国企。中海、华润、招商、中国铁建等10月拿地金额（全口径）超过百亿，保利发展、建发、绿城等拿地金额超过70亿。从拿地销售比来看，这些央国企均高出行业平均。

  4

  放开土拍限价不会大幅刺激市场
核心地块热度竞争度或将提升

  在市场刺激政策应出尽出，限购、限贷、限售相继续接触之后，土地市场政策也迎来调整，内容涉及建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0 限制等。从政策本身来看，我们认为不会大幅刺激市场热度提升，毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定，因此预计接下来土地市场接下来还会维持三季度的整体水平和热度。

  但值得注意的是，土地限价的放开，会加剧土地市场冷热分化的局面，尤其是市场仍在筑底企稳过程中，企业投资更加聚焦，优质地块投资竞争度会加码。但对于核心城市远郊地块效果几无，短期谨慎氛围下还是维持底价成交的态势。三四线城市本身并没有限价，从过去溢价成交地块来看，仅有核心三四线的核心区域且楼板价较低的地块能吸引部分企业，所以绝大多数三四线城市土地将长期处于低谷。

  企业层面，央国企+城投+少量优质民企格局不会转变，一旦土地限价放开在多城执行，央国企的优势将进一步加大，但考虑到整体市场处在底部修复阶段，企业投资继续保持理性和谨慎态势。