导 读 

  1、新增货值百强门槛同比降22%，拿地金额同比下降13%

  2、销售10强占新增货值64%，拿地销售比保持0.19低位

  3、近五成百强房企至今未拿地，央国企核心城市“全面撒网”

  4、土拍限价松绑加剧市场分化，年末土地成交或迎周期性回升

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：11月份土地市场维持量平价跌走势，继续保持筑底趋势，部分二线城市取消土地限价也并未给市场热度带来明显的回升。企业端看，1-11月新增货值百强门槛59.5亿元，同比下降22%，其余各梯队门槛同比均下降，但降幅有一定的缩窄。此外，拿地百强的投资金额同比下降13%，销售百强拿地销售比保持0.19低位，企业投资低迷、谨慎的态度尚未改观。投资策略以聚焦为主。一方面，10强房企新增货值占百强64%，央国企是土地市场主力军，另一方面拿地选择基本围绕核心城市核心区域展开。年末土地供应迎来周期性高点，预计12月土地市场将在规模上有一定回升，个别优质地块引发激烈竞拍，但整体热度将保持低位运行。

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  新增货值百强门槛同比降22%
拿地金额同比下降13%

  11月土地市场整体走势呈现量平价跌，处于筑底阶段。企业谨慎投资情绪尚未好转。11月末新增货值百强门槛59.5亿元，较10月末仅增加3.8亿元，同比降幅依然高达22%。各梯队的门槛值同比均下跌，10强门槛值降幅最小，同比下降13%，50强门槛值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，虽然门槛同比整体下降，但降幅较上月末有小幅度缩窄。

  总量方面，1-11月新增货值、总价和建面百强的总额分别为27114亿元、13009亿元和10806万平方米，拿地金额同比下降13%，降幅再度收缩1个百分点，投资已开始筑底。

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  销售10强占新增货值64%
拿地销售比保持0.19低位

  新增货值集中度持续趋稳。截止11月末，10强房企新增货值占64%，较十月末回升1个百分点，11-20强房企新增货值占比19%，与上月末基本持平。各梯队的新增货值占比变化幅度都保持在1个百分点以内。对比去年同期，10强房企2023年集中度大幅走高，而其他梯队的新增货值占比则相应地减少，未来市场的格局也将持续分化。

  拿地销售比方面，1-11月百强房企拿地销售比保持0.19的低位，房企的投资意愿并无明显提升。各梯队的拿地销售比也几乎与上月末持平，10强房企拿地销售比0.26，依然在各梯队中最高，其次11-20强拿地销售比为0.18，而21-30强、后50强房企分别低至0.08和0.06。总体来看，无论是投资百强或销售百强的投资情况，经过11个月以后，走势已经趋稳，2023年全年的投资格局也基本已经稳定。

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  近五成百强房企至今未拿地
央国企核心城市“全面撒网”

  受限于市场销售在低位运行、修复，企业投资意愿尚无起色，谨慎投资、聚焦投资是主旋律。11月，拿地金额TOP100中，有近七成企业未有新增土储入账，而在前十月已有拿地的百强房企中，有半数企业11月未有投资。显而易见的是，各城市集中供地节奏的不同一定程度上影响了企业投资进程，也从侧面证明了当前企业投资仅聚焦在核心城市、核心区域中。此外，截止到11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地。

  整体而言，前十一月房企投资格局以央国企为主，尤其在核心城市几乎采用“全面撒网”策略。百强房企拿地金额超过100亿的企业中，仅三家民企，其余皆为国央企。其中，中海地产、绿城中国、建发房产不仅拿地金额较高，投资金额较2022年同期上涨，同比涨幅为25%、17%、36%。从拿地销售比来看，央国企显著高于行业均值，绿城、建发等超过0.4。

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  土拍限价松绑加剧市场分化
年末土地成交或迎周期性回升

  11月多城市进一步跟进取消土拍限价、容积率限制等调整，合肥、成都、苏州等城市均出现了个别地块刷新单价纪录、TOP2楼板价记录的情况。但整体市场热度并未普遍回温，地市的冷热进一步分化，高溢价拿地的房企也依旧以国央企为主，投资整体格局未发生根本性改变。

  行至年末，土地供应规模的周期性高点来临，预计12月土地市场在规模上将有一定回升，个别优质地块引发激烈竞拍，但整体热度将保持低位运行。

  11月中下旬，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”的硬性指标一定程度上会间接利好房企投资，但具体效果仍要看政策落地情况。房企目前仍受到“销售疲软”和“化债风险”两重压力，投资回暖还需更长时间，预计年底至2024年上半年都将保持谨慎的投资态度。

  因此，未来投资的分化仍将围绕两个维度，一是取消限价后不同的城市、不同的地块热度分化将加剧，二是率先获得融资支撑、销售回稳、现金流更为稳健的房企仍将是拿地主力。