导 读 

  金额榜十强门槛回落至百亿，百亿热销盘降至11个；
央国企金额榜项目强者恒强，面积榜竞争激烈：
政策放松释放改善型需求，刚需观望情绪浓厚。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，中央政策力度逐渐转向“托举并用”。地方政策松绑加力提速，截止年末除了少数一线城市之外，限制性行政措施几乎都已退出。在此背景下，改善型购买力得到一定的释放，加上高端项目上市放量，改善型项目热销。不过由于2023年整体的市场仍属于底部调整阶段，金额榜门槛全面下降，2023年的百亿神盘同比减少了2个。面积榜方面，上榜热销项目的成交面积变小的趋势未变，面积十强门槛跌破30万平方米，成交面积在10-20万平方米的项目占比达到71%。

  1 金额榜十强门槛回落至百亿，面积百强门槛维持低位

  金额榜百亿神盘减少，十强门槛三年来首次回落。从金额榜来看，TOP10金额门槛为101.8亿元，同比下降11.8%，TOP10金额的项目中有8个均位于一线城市，单价超10万元/平方米的项目有4个，一线城市豪宅项目的推售为企业回款提供强有力支撑。TOP50和TOP100门槛分别同比下降4.6%和5.2%。整体来看，热销项目金额门槛全面下滑，十强头部热销项目较往年表现降幅更大，在市场持续底部运行情况下，不只是排名靠后的门槛成交表现下滑，也对超级神盘的表现造成一定的冲击。

  杭州之江未来社区以176.9亿元位列金额榜榜首，广州琶洲上品以166.3亿元次之，这两个项目是今年唯二超150亿的项目。杭州之江未来社区项目是杭州在售最大的未来社区项目，项目位于西湖区产业中心，且配套齐全，综合中签率低于30%，市场热度较高。销售金额超百亿元的项目有11个，较2022年减少了2个，无200亿元以上的项目，150亿元以上的项目同比减少3个，百亿热销盘打造难度更高。

  从面积榜来看，百强入榜门槛维持低位。2023年项目面积排行榜TOP10门槛为29.8万平方米，同比微降1.6%，TOP50和TOP100面积门槛分别同比下降10.5%和上升5.0%，百强入榜门槛维持低位。杭州之江未来社区成交面积45.1亿元，居面积榜榜首；值得注意的是，该项目也居金额榜榜首，是2023年项目金额榜及面积榜的双料第一。整体来看，入榜项目的成交面积仍呈变小趋势，面积十强门槛跌破30万平方米，成交面积在20-30万平米的项目由原来的31个降至21个，百强主流项目成交面积段仍在10-20万平方米，占比达71%，同比提升了11个百分点。

  2 央国企金额榜项目强者恒强，面积榜竞争激烈

  合作开发项目保持高位，金额榜央国企强者恒强。2023年在企业出险风险仍未褪去，市场持续下行的情况下，项目金额上榜数TOP10房企继续由央国企霸榜，有8个企业都是央国企，另有混合所有制房企万科地产、绿城中国上榜，无上榜民企。特别值得注意的是，金额榜中中海地产、华润置地的入榜项目个数达到10个及以上，而2022年榜首企业上榜项目也仅9个，项目榜入榜项目个数多的企业呈现强者恒强的态势。

  面积榜来看，由于近几年开发体量趋小，面积榜项目竞争激烈，面积榜上榜数量高的企业入榜项目数下滑，榜首华润置地上榜项目数为9个，而2022年和2021年榜首企业的入围项目分别达到10个和13个。

  此外，无论是金额榜和面积榜，企业合作项目个数仍较多，虽分别较去年少1个项目，但金额榜和面积榜仍有35个和21个项目是房企合作开发。其中杭州国际金融中心，深圳招商太子湾，均由4家企业共同开发。

  3 一线城市上榜持续增高，长三角入围项目减少

  从城市表现来看，2023年金额榜一二线上榜项目数量保持高位，三四线城市面积榜上榜数量增多。从金额榜来看，一线城市上榜项目数达到65个，同比增加了5个，一线城市在市场下行的大环境下，仍体现出超强的韧性；一二线城市合计入围项目个数达到94个，同比减少2个，热销项目仍主要聚焦一二线城市；值得注意的是，东莞有3个项目入榜金额榜，这三个项目均约2倍于城市均价。面积榜方面，TOP100中二线城市项目入榜占比最高，有73个项目入榜，同比减少1个，三四线城市入榜项目增多8个到19个。

  区域分布方面，金额榜和面积榜分别以长三角和中西部项目为主，两地项目分别占据近半成席位。从各区域入围项目变化来看，长三角项目入围项目数显著减少，金额榜入围由60个降至49个，面积榜入围由28个降至13个项目。

  4 政策放松释放改善型需求，刚需观望情绪浓厚

  金额榜2.0倍于当地均价的豪宅型项目受欢迎程度高，占比达到了48%；大于1.5-2倍于当地均价的改善型项目占比也较高，达到31%。主要是以下几个方面的原因：其一，仍有部分高能级城市存在一二手倒挂项目；其二，今年各地政策放松，特别是四季度一线城市的降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政，释放出一波改善及以上客户需求，改善型项目成交增高。

  面积榜1.2-1.5倍于当地均价的项目占比为22%，同比增加8个百分点，其他价格区间的项目均有不同程度的下滑。主要是以下几个方面的原因：其一，部分弱二线城市及三四线的稀缺板块产品仍受市场认可；其二，市场下行下，部分项目以价换量；其三，面对市场信心不足，刚需的观望情绪更浓。

  5 产品居住属性增强，产品力=销售力

  当前市场处于强筑底阶段，经过前面的调整，企业强存弱汰，产品全面进化，价格回归理性，交付风险出清，2024年将是企业盈利回归、竞争更加激烈的一年，未来项目的打造需以产品力为首位，即产品力=销售力。为项目获得市场仍可，我们建议：

  1）企业企稳仍是未来项目热销的关键因素，故需关注资金安全。房地产开发步入新发展模式的档口，未来仍需关注企业的资金安全性，若债务出险则对企业的项目销售影响较大，保持企业平稳运营是项目热销的基础。当前企业已经经历一波优胜劣汰，加上近几年拿地集中度的提升，头部企业销售集中度提升，竞争也将更加激烈。

  2）城市发展及板块分化，需要关注结构性机会。优质城市仍有较大的购买力，可以关注价格快速复位的城市；同时部分弱二线及三四线城市也仍有一定的结构性机会，特别是热点经济圈的城市的稀缺板块，打造出来的好产品，市场仍是会买单。

  3）产品力=销售力，应持续推动产品升级。当前国家大力推进保障房体系的建设，推动形成“改善有商品、刚需有保障”住房供给新格局。未来市场化的项目特别是改善型产品仍有较大的发展空间，产品力对项目热销的影响也将会越来越大，未来将“产品力=销售力”，企业需加大产品的升级。

  4）关注项目保质保量交付，强化深耕城市口碑。当前的产品持续回归居住属性，企业交付需要保质，降低客诉。未来城市的深耕，除了提升企业自身的运营效率之外，客户的满意度也是企业深耕城市的基础，通过加强产品建设以及客户服务建设提升口碑，强化竞争力。