越秀地产：荣获房地产开发企业综合实力TOP50

  3月29日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2022房地产TOP500测评成果”正式发布。

  越秀地产荣获“2022房地产开发企业综合实力TOP50”，“2022房地产开发企业商业地产综合实力TOP30”。

  中国房地产开发企业测评已连续开展14年，其测评成果已成为全面评判房地产开发企综合实力及行业地位的重要标准，是中国房地产权威、客观、专业和极具影响力的行业研究体系和企业评价标准。

2022房地产开发企业综合实力TOP50

2022房地产开发企业商业地产综合实力TOP30

  【超额完成2021年全年目标】2021年越秀地产合同销售金额约1151.5亿元，同比上升20.2%，完成全年1122亿元业绩目标的102.6%。其中，大湾区优势明显，合同销售金额人民币达713.7亿元，同比上升12.1%。此外，越秀地产已在29个城市布局，其中大湾区占比高达62%，但较去年略有下降。管理层表示接下来将不再局限广州，而是以大湾区作为优势，进一步发展华东区域。

  【坚持“量入为出”，“精准投放”】2021年，越秀在18个城市共新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。截至2021年末，越秀地产合计总土地储备2711万平方米，同比增长10.5%。未来，将坚持以“量入为出” 、“一城一策” 、“精准投放” 为输出的投资方案。截至2021年末，城市运营总土地储备370.35万平方米，其中2021年新增234万平方米。

  【毛利率下降至21.8%，融资渠道畅通】2021年，越秀地产实现营业收入人民币573.8亿元，同比上升24.1%。近年来，由于行业整体盈利水平下降，越秀自2019年以来毛利率和核心净利润率呈下降趋势，2021年分别为21.8%和7.2%，但管理层表示未来毛利率将维持在20%-25%区间较为合理。此外，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标，平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。

  【完善特色化TOD项目，深化“双平台”互动业务】2021年，TOD项目销售稳健增长，全年合同销售金额约人民币178.7亿元，同比上升5.1%。越秀持续获取大湾区TOD项目，积极拓展大湾区外TOD项目，2021年TOD项目总土储达376万平方米，并新增优质土储21万平方米。此外，2021年上半年越秀成功分拆越秀服务于香港上市；下半年越秀地产成功向越秀房托出售广州越秀金融大厦，积极开展越秀地产与越秀房托的“双平台”互动业务。

  01 销售

  完成2021年全年目标

       迈入千亿房企规模

  2021年越秀地产合同销售金额约1151.5亿元，同比上升20.2%，完成全年1122亿元业绩目标的102.6%。合同销售面积约417.7万平方米，同比上升10.1%。销售均价27600元/平方米,同比上升9.5%。在市场整体遇冷的情况下，越秀超额完成2021年全年目标，迈入千亿房企的规模，并定下2022年1235亿元的合同销售目标，目标增长率达7.3%。

  从销售结构来看，越秀地产在大湾区优势明显，其合同销售金额人民币达713.7亿元，同比上升12.1%，其中，广州合同销售金额人民币606.0亿元，同比上升8.6%。华东地区合同销售金额人民币259.3亿元，同比上升30.1%，华中地区合同销售金额人民币101.7亿元，同比上升48.6%。整体来看，越秀地产已在29个城市布局，其中大湾区占比高达62%，但较去年略有下降。管理层表示接下来将不再局限广州，而是以大湾区作为优势，进一步发展华东区域。

  02 投资

  坚持“量入为出”

     “精准投放”

  2021年，越秀地产依托“6+1”增储模式在18个城市共新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。同时，聚焦优势区域持续深耕，大湾区新增16幅土地，新增土储442万平方米，其中广州新增12幅土地，新增土储390万平方米。通过TOD、“城市运营”、国企合作等多元化渠道增储占比56%。 

  截至2021年末，越秀地产合计总土地储备2711万平方米，同比增长10.5%；大湾区达1491万平方米，占比55%，广州占比47.6%。同时，越秀地产在城市级别分布上主要以一二线为主，合计超90%。未来，越秀坚持以“量入为出”为导向，针对不同城市“一城一策”，在项目上“精准投放”， 持续输出稳健的投资方案。

  城市运营方面，截至2021年末，越秀地产总土地储备370.35万平方米，其中2021年新增234万平方米，新增项目广州白云广龙地块、广州星寰（广州番禺广州南站地块）、广州南沙横沥岛地块、郴州星汇城（郴州西城地块）。在城市运营发展之路上，越秀加深政策研究，聚焦旧村项目，持续深耕优势区域和项目，并加大并购和合作力度。

  03 财务

  毛利率下降至21.8%

       融资渠道畅通

  2021年，越秀地产实现营业收入人民币573.8亿元，同比上升24.1%。毛利润124.8亿元，同比上升7.4%。核心净利润稳定上升，达人民币41.5亿元，同比上升3.2%。近年来，由于行业整体盈利水平下降，越秀自2019年以来毛利率和核心净利润率呈下降趋势，2021年分别为21.8%和7.2%，但管理层表示未来毛利率将维持在20%-25%区间较为合理。此外，截至12月31日，已售未入账合同销售金额人民币1506.5亿元，较年初上升25.9%。

  截至2021年底，越秀地产持有现金及现金等价物以及监控户存款人民币405亿元，较上年上升8.6%，资金流动性充足。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.1%、47.1%和1.36倍，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标。

  具体来看，在融资端，越秀抓住市场有利窗口，于境外成功发行6.5亿5年期和1.5亿10年期美元债券，票面利率分别为2.8%和3.8%。于境内成功发行人民币60亿元公司债券，平均票面利率为3.29%。平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。

  04 多元化

  完善特色化TOD项目

       深化“双平台”互动业务

  TOD方面，截至2021年末，全年合同销售金额约人民币178.7亿元，同比上升5.1%，销售稳健增长。其中，品秀星图实现35.0亿元、品秀星瀚实现40.0亿元、星汇城实现45.9亿元。 

  越秀地产将TOD项目作为公司特色，不断深化与广州地铁战略合作，持续获取大湾区TOD项目，积极拓展大湾区外TOD项目，2021年TOD项目总土地储备达376万平方米。同时，越秀地产新增广州星航（广州黄埔庙头）TOD项目，增加优质土储21万平方米。值得注意的是，越秀地产已中标福州TOD项目，并积极对接长沙、昆明、青岛等地的地铁集团，借助广州的TOD开发优势，打造技术壁垒，开启全国化布局。

  此外，2021年越秀地产成功分拆越秀服务（6626. HK）于香港上市，所得款项净额约港币19.6亿元。截至12月31日，越秀地产持有越秀服务66.9%股权。同时，越秀地产坚持“商住并举”的发展策略，下半年成功向越秀房托出售广州越秀金融大厦，积极开展越秀地产与越秀房托的“双平台”互动业务。同时，越秀地产积极优化产品的标准化体系和绿色住宅产品标准体系，在2021年首次参评GRESB评级，获三星级，80分。