楼市仍然笼罩在冷意中。

  3月18日，国家统计局发布了2024年1～2月份全国房地产市场基本情况，销售端压力依然很大。1～2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，降幅比2023年1～12月扩大12个百分点。新建商品房销售额10566亿元，同比下降29.3%，降幅比2023年1～12月扩大22.8个百分点；其中住宅销售额下降32.7%。

  机构数据亦显示，今年前两个月百强房企销售额同比下降51.6%。百强房企中，仅保利发展、万科销售额超过300亿元；绿城中国、招商蛇口、华润置地超过200亿元；销售额百亿元房企阵营仅剩14家，比去年同期减少12家。

  在业内观察人士看来，降幅较大部分原因是2023年春节前后房地产市场出现部分反弹，销售额基数较大。同时，受居民收入及市场预期不确定影响，今年春节期间楼市返乡置业行情平淡，虽然房企通过多种途径紧抓春节营销节点，但购房者观望情绪依然浓重。

  “企业普遍认为，当前上海市房地产市场仍处于调整之中，二手房市场有触底企稳迹象，新房市场交易承压。”上海市房地产行业协会罕见披露了近日举办的两场房企座谈会信息，这代表了房企的心声。

  积极信号是，1年以来降幅不断扩大的房地产开发投资指标首次有了改善信号。1～2月份，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9%；降幅比2023年1～12月份收窄0.6个百分点，这是1年来的首次收窄。其中，住宅投资8823亿元，同比下降9.7%。

  “从整体情况看，房地产市场处于调整转型中。从房地产开发投资来看，前两个月有一些积极的变化。在消费环节，居住消费类的部分商品零售额也有所改善。家具类、建筑装璜材料类零售额分别增长4.6%、2.1%，都比上年12月份有所改善。”3月18日，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在新闻发布会上表示。

  从影响开发投资增速的主要指标看， 1～2月份，房屋施工面积同比下降11%，降幅比2023年1～12月扩大3.8个百分点；房屋新开工面积9429万平方米，同比下降29.7%，降幅比2023年1～12月扩大9.3个百分点。

  1～2月，房屋竣工面积10395万平方米，同比下降20.2%。而2023年全年，房屋竣工房屋面积同比增长17%。

  值得注意的是，房企拿地积极性出现恢复信号，这也是支撑开发投资降幅收窄的主要原因。中指研究院数据显示，1～2月，百强企业拿地总额1577亿元，同比大幅增长30.6%。从各城市群拿地金额来看，京津冀地区领跑全国。克而瑞数据亦显示，2月份30家典型房企单月拿地金额为288亿元，环比回升52%。

  但与此同时，销售端去化艰难令房企资金端压力更大。1～2月份，房企到位资金16193亿元，同比下降24.1%，降幅比2023年1~12月扩大10.5个百分点。

  其中，国内贷款3144亿元，同比下降10.3%；自筹资金5374亿元，同比下降15.2%；定金及预收款4630亿元，下降34.8%；个人按揭贷款2214亿元，下降36.6%。

  由定金及预收款、个人按揭贷款组成的销售回款占资金来源的40%以上，为开发商提供主要造血功能，该功能不恢复，单靠外部融资很难持续。而占房企资金来源三分之一的自筹资金，也需要金融部门切实推进一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

  央行数据显示，前两个月新增信贷投放达到6.37万亿元，信贷投放力度并不小。其中，2月份单月人民币贷款增加1.45万亿元。分部门看，2月份单月，居民住户贷款减少5906亿元，其中短期贷款减少4868亿元，中长期贷款减少1038亿元；企（事）业单位贷款增加1.54万亿元。居民中长期贷款的主要组成部分就是住房按揭贷款，再次印证了市场观望情绪浓重。

  这种形势下，楼市去库存战再次打响。2月末，商品房待售面积75969万平方米，同比增长15.9%。其中，住宅待售面积增长23.8%，该指标已连续29个月正增长。

  2月份，房地产开发景气指数为92.13，较1月份降低0.27个百分点，降幅明显。

  这一日，国家统计局还发布了1～2月经济数据。1～2月份，全国固定资产投资（不含农户）50847亿元，同比增长4.2%，增速比2023年全年加快1.2个百分点。其中，制造业投资增长9.4%，增速加快2.9个百分点；基础设施投资增长6.3%，增速加快0.4个百分点。可见，地产投资跌幅收窄、制造业投资和基建投资向上运行，带动了固定资产投资增速的走高。

  房地产投资能否在今年转为正增长？未来需要哪些政策来提振房地产行业？面对市场疑虑，刘爱华表示，下一步要落实好全国“两会”对房地产作出的明确部署，进一步促进房地产市场平稳健康和高质量发展。

  刘爱华表示，2024年，中央经济工作会议和全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，要求适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，这些政策措施的落实，将会有助于房地产市场平稳健康和高质量发展。

  中指研究院市场研究总监陈文静预计，随着房地产融资协调机制进程不断加快，企业端资金支持力度持续加大，相关项目建设也有望持续推进，叠加多地“三大工程”建设加速，均将为房地产开发投资提供一定支撑。

  上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示，政策的优化措施一出台，市场没有像原来一样出现急速反转，既代表市场更加理性，短期炒房现象得到遏制，房地产市场在朝着健康方向发展，也说明政策效果需要一定时间。