中房网讯 9月22日，2026房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十六届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行。

中信建投所长助理、周期组组长、房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲

  中信建投所长助理、周期组组长、房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲在会上表示，中国房地产市场目前总体呈弱复苏、强分化的基本态势。国内政策效果逐步显现，以上海为代表的龙头企业已经率先企稳。从海外地产复苏情况看，城市分化、龙头当先，未来国内复苏态势也基本会延续这一格局。

  政策调整符合当前经济运行规律

  从目前量、价层面来看，一线城市已经出现量涨，价格止跌。特别是上海，已经止跌回稳，包括深圳、北京、广州这些城市后续大概率会慢慢上来。

  竺劲认为，调整房地产相应政策符合当前经济运行规律。总体看，短期对行业有一定压力，现房销售会约束新房供给，对未来两年销售额产生一定影响，但供应减少也能带来房价进一步止跌回稳。从中长期看，对行业是利好，企业需要在此过程中加快变革、适应新发展模式。

  行业格局重塑之下，中国开发企业要具备一定特质，才能实现长期稳健发展。在竺劲看来，首先要在核心赛道构筑核心竞争力，或深耕核心城市开发业务，或是布局商业地产持有运营；其次，企业规模做的太大没有意义，开发规模与杠杆水平要保持适中；最后，开发运营都要有品牌IP，企业没有品牌在新消费时代没有前途。

  房企转型的终极方向是资管模式

  对于中国房企今后如何发展，竺劲认为，要牢牢把握三个高质量发展要素，以“资管+运营”的终极模式思考未来的发展战略。

  这从国外成功案例中也能得到一些启示。据竺劲介绍，凯德由地产公司重组为投资主体，采用募投建管退全链条模式，开发与运营都服务于投资人回报，收入以管理费、投资收益为主，传统开发收入已基本消失；日本三井不动产同样践行该路径，自90年代起经营性业务占比由21%提升至52%，即便楼市回暖仍持续转型，开发业务聚焦东京都市圈，同步布局海外。

  国内头部房企如华润置地、中海、招商、金茂，经营性业务占比相对更高，均发力REITs。国内REITs市场自2021年建立，历经五年，产品数量超日本、位列全球第二，总市值超2000亿元，后续发行、扩募与机构间REITs市场还将持续扩容。

  竺劲表示，房企转型的终极方向是资管模式。资管结合运营、REITs，也为具备运营能力的企业开辟了新赛道。而这一模式已经被全球经济体都证明过，所以企业发展只需要朝着确定目标去做。