南京市房屋租赁管理办法

  《南京市房屋租赁管理办法》已经2022年2月8日市政府第124次常务会议审议通过，现予公布，自2022年5月1日起施行。

  代市长：夏心旻

  2022年2月23日

  南京市房屋租赁管理办法

  第一章  总则

  第一条  为了规范房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人合法权益，推动房屋租赁市场健康发展，维护公共安全，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

  第二条  本市行政区域内国有土地上房屋租赁及其监督管理，适用本办法。

  第三条  房屋租赁管理应当遵循依法管理、部门协同、风险预防、属地负责的原则。

  第四条  市人民政府加强房屋租赁管理工作的组织领导，建立市房屋租赁管理联席会议制度，促进各部门加强执法联动，协调处理房屋租赁管理中的重大问题。

  市房屋租赁管理联席会议由市发展和改革、公安、财政、规划和自然资源、城乡建设、房产、城市管理、市场监管、金融监管、网信、消防救援等部门和机构参加。联席会议办公室设在市房产部门，承担联席会议的日常工作。

  区人民政府和江北新区管理机构应当将房屋租赁管理纳入基层网格化管理，可以根据本辖区实际情况建立联席会议制度。

  镇人民政府、街道办事处负责辖区内房屋租赁管理矛盾纠纷调解，受房产部门委托办理辖区内房屋租赁登记备案，做好房屋租赁和使用安全知识宣传，开展房屋租赁情况日常检查，加强对辖区内房屋租赁活动的监督管理。

  第五条  市房产部门是本市房屋租赁的主管部门，负责统筹、指导、督促、考核房屋租赁的监督管理工作。区、江北新区房产部门具体负责辖区内房屋租赁的监督管理工作。

  发展和改革、公安、财政、规划和自然资源、城乡建设、城市管理、市场监管、地方金融监管、网信、消防救援等部门和机构按照各自职责协同做好房屋租赁的监督管理有关工作。

  第六条  市、区人民政府和江北新区管理机构将房屋租赁管理工作经费纳入同级财政预算，保障经费投入。

  第七条  房地产、房屋租赁、房地产经纪等行业协会应当接受房产部门的指导，制定行业自律规范，建立行业服务质量信誉评价机制，组织开展房屋租赁行业从业人员培训，公开发布房屋租赁行业风险提示，协助做好房屋租赁的有关管理工作。

  第二章  出租与承租

  第八条  出租人出租房屋应当遵守法律、法规的规定，确保出租的房屋符合建筑、消防、环境保护等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的使用条件。

  人均租住住房面积的具体标准由市房产部门制定，报市人民政府批准并向社会公布后实施。

  厨房、卫生间、阳台、车库和储藏室等非居住用途的空间，不得出租用于居住。

  第九条  有下列情形之一的房屋，不得出租：

  （一）无房屋权属证书或者其他房屋权属材料的；

  （二）共有房屋未依法取得其他共有人同意的；

  （三）依法被查封的；

  （四）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；

  （五）改变房屋用途，依法须经批准而未批准的；

  （六）法律、法规禁止出租的其他情形。

  第十条  改建、装修房屋用于租赁的，使用的建筑材料、建筑构配件、设备以及装修后的空气质量应当符合有关标准要求，不得危害承租人安全和健康。

  改建非住宅类房屋用于出租居住的，应当按照规定办理手续。

  第十一条  发布出租房屋的房源信息，应当注明房源位置、用途、面积、图片、价格等真实有效信息。房产部门应当对房源权属信息提供核验服务。

  住房租赁企业或者房地产经纪机构的同一房源在同一互联网平台应当只发布一次，以不同渠道发布的房源信息应当一致。

  租赁房屋已经成交或者撤销委托的，住房租赁企业或者房地产经纪机构应当在五个工作日内及时撤销房源信息。

  第十二条  房屋租赁实行实名交易制度，出租人和承租人应当提供真实身份信息。承租人有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息。

  第十三条  出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。市房产部门应当会同市市场监管部门制定房屋租赁合同示范文本，供出租人、承租人参照使用。

  第十四条  房屋租赁当事人应当在签订房屋租赁合同后三十日内，向房屋所在地房产部门或者其委托的镇人民政府、街道办事处申请办理房屋租赁登记备案，并提交下列材料：

  （一）房屋权属证书或者其他房屋权属材料；

  （二）房屋租赁合同；

  （三）房屋租赁当事人身份证件等合法证明。

  房屋租赁合同变更或者解除的，房屋租赁当事人应当在三十日内向原备案机关申请办理房屋租赁登记备案变更或者注销手续。

  住房租赁企业出租住房的，由住房租赁企业办理房屋租赁登记备案。房地产经纪机构促成房屋租赁合同订立的，可以代为办理房屋租赁登记备案。

  房屋租赁当事人、住房租赁企业和房地产经纪机构提交的材料应当真实、合法、有效，不得提交虚假材料。

  第十五条  鼓励房屋租赁当事人、住房租赁企业、房地产经纪机构通过房屋租赁服务监管平台网上自助订立房屋租赁合同，办理房屋租赁登记备案。

  第十六条  房产部门及其委托的镇人民政府、街道办事处应当在收到房屋租赁登记备案申请之日起三个工作日内予以办理。当事人要求出具房屋租赁登记备案证明的，房产部门应当出具。

  办理房屋租赁登记备案，不得收取任何费用。

  第十七条  出租人应当遵守下列规范：

  （一）查看承租人、经办人、实际居住人身份证件、营业执照或者其他有效证件；

  （二）集中出租住房房间达到十间以上或者出租床位数达到十张以上的，按照供社会公众活动的场所的安全规定，建立相应的安全管理制度，明确管理人员，依法设置消防设施、器材和安全通道；

  （三）督促承租人落实安全生产、消防、治安等责任，发现承租人在租赁期间造成安全隐患的，及时督促承租人处理；

  （四）向公安机关申报登记租赁住房居住信息，承租人变更或者停止租赁的，向公安机关申报变更或者注销登记；

  （五）配合有关部门对承租人和共同居住人违法行为的查处工作；

  （六）法律、法规规定的其他规范。

  第十八条  承租人应当遵守下列规范：

  （一）按照合同约定的租赁用途和使用要求，安全、合理使用房屋；

  （二）不得损坏、擅自拆改消防设施或者房屋承重结构。未经出租人同意，承租人不得擅自装饰装修、拆改室内设施或者房屋其他结构。不得实施违法建设行为；

  （三）将承租住房转租、转借他人居住，留宿他人居住超过七日或者增加实际居住人的，应当向公安机关申报登记租赁住房居住信息；

  （四）法律、法规规定的其他规范。

  第十九条  房屋租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁房屋。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求其腾退，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使其腾退；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。

  第三章  住房租赁企业

  第二十条  住房租赁企业出租住房时应当实行明码标价，收费前出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额、收费方式等内容。

  住房租赁企业不得拖欠租金、擅自提高承租人租金，或者变相收取额外租赁费用。租赁合同期限届满或者解除时，除冲抵合同约定的费用外，住房租赁企业应当及时退还承租人剩余租金、押金等。

  从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定向所在地房产部门提交开业信息。

  第二十一条  住房租赁企业不得以欺诈、胁迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠、分期付款等名义诱导承租人使用住房租金贷款。

  第二十二条  从事转租经营的住房租赁企业应当按照国家有关规定在商业银行设立住房租赁资金监管账户。

  从事转租经营的住房租赁企业单次收取租金超过三个月的，或者单次收取押金超过一个月的，应当将收取的租金、押金纳入住房租赁资金监管账户，通过住房租赁资金监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

  从事转租经营的住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。

  市房产部门应当会同有关部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监督管理。

  第二十三条  住房租赁企业及其从业人员不得有下列行为：

  （一）发布虚假房源信息；

  （二）隐瞒影响住房租赁的重要信息；

  （三）以隐瞒、欺诈、胁迫等不正当手段促使承租人接受服务；

  （四）违规提供金融产品和服务；

  （五）利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金；

  （六）泄露或者不当使用客户信息；

  （七）法律、法规规定的其他行为。

  第二十四条  转租住房十套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记。

  第四章  经纪活动

  第二十五条  房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起三十日内向所在地房产部门备案。

  房地产经纪机构与委托人依法签订房地产经纪服务合同，应当查看并记录委托人身份证件、房屋权属等信息，实地查看房屋，并编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。

  房地产经纪机构应当对房屋租赁服务项目实行明码标价，不得收取任何未予列明的费用。

  第二十六条  房屋租赁当事人约定由房地产经纪机构代收代付租金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转租金。

  第二十七条  房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：

  （一）发布虚假房源信息；

  （二）隐瞒影响房屋租赁的重要信息；

  （三）违规提供金融产品和服务；

  （四）为依法不得出租的房屋提供经纪服务；

  （五）强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用；

  （六）未经当事人同意，以当事人名义签订房屋租赁合同；

  （七）赚取租金差价；

  （八）泄露或者不当使用客户信息；

  （九）法律、法规规定的其他行为。

  第二十八条  提供房屋租赁信息发布服务的互联网平台经营者应当要求住房租赁企业、房地产经纪机构和发布十套（间）以上转租房源信息的主体，提交真实的身份信息。属于国家规定禁止发布房源信息的主体，不得发布房源信息。

  提供房屋租赁信息发布服务的互联网平台经营者应当配合房产、公安、市场监管、地方金融监管等部门获取有关房屋租赁的数据或者有关信息。

  提供房屋租赁信息发布服务的互联网平台经营者知道或者应当知道信息发布者利用网络服务侵害他人民事权益的，应当依法采取必要措施；未采取必要措施的，依法与该信息发布者承担连带责任。

  第五章  服务与监督

  第二十九条  房产部门负责房屋租赁市场的日常监督管理，具体承担下列职责：

  （一）建立、运行、维护房屋租赁服务监管平台，实施租赁楼盘表管理，提供房源权属信息核验、查询等服务；

  （二）依法办理房屋租赁登记备案；

  （三）依法规范住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员行为；

  （四）依法规范出租人和承租人房屋租赁行为；

  （五）指导物业服务企业协助做好房屋租赁管理有关工作；

  （六）法律、法规和规章规定的其他职责。

  第三十条  公安机关负责房屋租赁活动中的治安管理，开展治安检查，依法查处治安违法行为。

  规划和自然资源部门负责对违反城乡规划法律、法规建设的出租房屋出具规划意见。

  城市管理部门负责对违反城乡规划法律、法规建设的出租房屋依法进行查处。实行街镇综合执法体制改革的，按照有关规定执行。

  市场监管部门负责依法办理有关市场主体登记，查处住房租赁企业和房地产经纪机构发布虚假广告、哄抬租金等违法行为。

  地方金融监管部门负责沟通协调金融机构加强住房租赁消费贷款管理。

  第三十一条  房产部门应当按照规定将住房租赁企业开业信息、房地产经纪机构备案信息向社会公示。

  第三十二条  在房屋租赁活动中采集的信息受法律保护。任何组织和个人应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输、泄露他人信息。

  房屋所有权人、利害关系人可以依法向房产部门或者其委托的镇人民政府、街道办事处查询房屋租赁登记备案信息，查询时应当说明查询目的，房产部门或者其委托的镇人民政府、街道办事处应当提供便利。

  第三十三条  本市依托市房屋租赁服务监管平台建立租赁房屋信息共享机制，逐步实现房屋租赁信息数据交换和共享。房产部门与发展和改革、公安、税务、城市管理、市场监管、地方金融监管、网信等部门按照职责分工共同做好房屋租赁信息数据交换和共享有关工作。

  鼓励住房租赁企业、房地产经纪机构和互联网平台经营者主动与市房屋租赁服务监管平台对接。

  第三十四条  市房产部门应当建立住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员数据库和租赁房源数据库，对住房租赁信息进行动态管理和价格监测，定期发布住房租金参考价格。

  第三十五条  房产、公安、规划和自然资源、城乡建设、城市管理、市场监管、地方金融监管、消防救援等有关部门和机构应当建立协同执法联动机制，对房屋租赁市场开展监督检查，依法向社会公开检查结果。

  住房租赁企业、房地产经纪机构、物业服务企业及其从业人员应当配合有关部门的监督检查、市场监测和信息采集工作，如实提供有关资料。

  第三十六条  镇人民政府、街道办事处以及房产、公安、消防救援等有关部门和机构应当对租赁住房集中区域定期开展安全检查，对租赁住房治安、结构和用途、消防设施、疏散通道、电气燃气设施、车辆充电停放等开展日常巡查，形成检查记录，落实安全防范措施，督促消除安全隐患。

  安全检查和日常巡查发现租赁住房存在安全隐患，或者接到涉及租赁住房安全违法行为的投诉、举报的，属于治安管理范围的，由公安机关及时依法处置；属于住房结构安全、消防安全等管理范围的，由房产部门、消防救援机构及时依法处置。

  第三十七条  市房产部门依法对住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员实施信用评价评分机制和分级分类管理。市房产部门可以根据分级分类情况确定行政执法抽查比例和频次，会同有关部门和机构依法开展守信激励和失信惩戒。

  第三十八条  市房产部门应当会同市市场监管、地方金融监管等部门对存在重大经营风险或者严重损害房屋租赁当事人权益的住房租赁企业，采取约谈告诫、发布风险提示、依法查处等方式，防范化解房屋租赁金融风险。

  第三十九条  房屋租赁活动中因租金拖欠、押金返还、房屋维修、腾退房屋等产生纠纷的，由房屋租赁当事人协商解决；协商不成的，可以向镇人民政府、街道办事处或者依法设立的调解机构申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  第六章  法律责任

  第四十条  违反本办法规定，法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

  第四十一条  违反本办法第九条第四项规定，出租不能继续使用的危险房屋的，由房产部门按照《江苏省城市房地产交易管理条例》有关规定予以处罚。

  第四十二条  违反本办法第十条规定，改建、装修租赁房屋使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，由城乡建设部门按照《建设工程质量管理条例》《南京市装饰装修管理条例》等有关规定予以处罚。

  第四十三条  违反本办法第十四条规定，房屋租赁当事人、住房租赁企业或者房地产经纪机构提交虚假住房租赁登记备案材料的，由房产部门责令限期改正；逾期未改正的，对个人处一百元以上五百元以下罚款，对单位处一万元以上三万元以下罚款。

  第四十四条  违反本办法第二十二条第一、二款规定，从事转租经营的住房租赁企业未设立住房租赁资金监管账户，或者未按照规定归集、使用监管账户资金的，由房产部门责令限期改正；逾期未改正的，由房产部门予以通报批评，可处以三万元以上十五万元以下罚款。

  第四十五条  违反本办法第二十八条第一款规定，互联网平台经营者未要求房源信息发布主体提供真实身份信息，或者对不提供真实身份信息的房源信息发布主体提供有关服务的，由网信部门按照网络安全有关法律法规予以处罚。

  第四十六条  房屋租赁有关部门及其工作人员在房屋租赁管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  第七章  附则

  第四十七条  本办法所称住房租赁企业，是指开展住房租赁经营业务，将自有住房或者以合法方式取得的他人住房提供给承租人居住，并与承租人签订住房租赁合同，向承租人收取租金的企业。

  第四十八条  有下列情形之一的，属于房屋租赁行为：

  （一）房屋所有权人或者房屋使用权人将房屋交给他人经营，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；

  （二）将房屋分割提供给他人使用，收取租金的；

  （三）以其他方式变相出租、转租房屋的。

  提供按日或者按小时住宿服务的公寓房、日租房的监督管理活动，按照有关规定执行。

  第四十九条  集体土地上依法建造房屋的租赁活动及其监督管理，可以参照本办法执行。

  公共租赁住房等保障性住房、实行政府定价公有房屋的租赁活动及其监督管理，按照有关规定执行。

  第五十条  本办法自2022年5月1日起施行。南京市人民政府2004年9月10日发布的《南京市房屋租赁管理办法》同时废止。