市政府办公室关于印发南通市市区城市更新办法的通知

（2025年3月10日南通市人民政府通政办规〔2025〕1号文发布 自2025年5月1日起施行）

各县（市、区）人民政府，市各直属园区管委会，市有关部门和单位：

  《南通市市区城市更新办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

南通市人民政府办公室

2025年3月10日

  （此件公开发布）

南通市市区城市更新办法

  第一章 总则

  第一条 为深入实施城市更新行动，促进城市结构优化、功能完善、品质提升、消费升级，打造宜居、韧性、智慧城市，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

  第二条 本市市区（崇川区、通州区、海门区、南通经济技术开发区、苏锡通园区、通州湾示范区，下同）范围内的城市更新活动，适用本办法。

  本办法所称城市更新，是指对城市内既有生态、生产、生活用地，建筑及相关设施的空间形态和功能进行保护利用、整治出新、改造提升的建设活动。

  第三条 城市更新应当坚持“留改拆”并举，倡导自主更新，遵循“规划引领、统筹推进，政府引导、市场运作，民生优先、共建共享”的原则。

  第四条 市人民政府统筹、协调全市城市更新工作，研究、审议城市更新相关重大事项，并将实施城市更新行动纳入国民经济和社会发展规划。

  区人民政府（市直属园区管委会，下同）是推进本辖区城市更新工作的主体，负责组织、协调和管理辖区内的城市更新工作。

  市住房和城乡建设部门负责指导、协调市区城市更新工作，牵头研究城市更新相关政策和技术导则，依法优化项目审批流程，编制城市更新专项规划、年度计划并督促实施，负责项目库管理和职责范围内城市更新项目协调推进等工作。

  市自然资源和规划、数据等相关部门按照各自职责负责城市更新相关工作。

  第五条 不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人以及承担城市公共空间和设施建设、经营、管理责任的单位等可以作为物业权利人，依法开展城市更新活动。

  第六条 本市建立城市更新公众参与机制，保障公众的知情权、参与权、表达权、监督权。

  市、区人民政府可以通过信息公开、模式创新等途径广泛吸引社会资本参与。对有经营性收益的城市更新项目，鼓励采用特许经营等形式推动政府和社会资本合作。

  第七条 本市设立城市更新专家委员会，参与城市更新专业性、技术性活动的评审、论证等工作，为城市更新决策提供咨询意见。专家委员会由相关行业专家组成，具体组成办法和工作规则另行制定。

  第八条 本市逐步建立建筑师负责制以及社区规划师、“城市微鉴定”“社区鉴定师”等制度，加强对城市更新区域规划设计、建设管理和空间运行维护等技术服务。

  第九条 统筹信息化资源，逐步建设完善城市更新信息平台，及时发布城市更新有关规划、计划、标准、政策等。强化视频监控、大数据分析、人工智能等技术运用，提升城市更新智慧化风险管控和监测预警能力。

  第二章 城市更新规划和计划

  第十条 执行“一年一体检，五年一评估”的城市体检评估制度，结合实际开展城市体检，有序建立城市更新数据库。

  第十一条 实施城市更新行动应当以城市设计为指引，以城市体检为基础，编制城市更新专项规划和城市更新单元规划。

  城市更新专项规划由市住房和城乡建设部门会同市自然资源和规划部门组织编制，报市人民政府批准实施。

  城市更新单元规划应依据城市更新专项规划，由区人民政府组织编制，经市住房和城乡建设部门、市自然资源和规划部门联合评审通过后，报市人民政府批准实施。

  第十二条 建立城市更新项目库管理制度。城市更新项目经市住房和城乡建设部门会同各区人民政府及市级相关部门评审后，纳入市区城市更新项目库，实行动态管理。

  第十三条 市住房和城乡建设部门会同各区人民政府及市级相关部门编制（或调整）城市更新年度计划，经市人民政府同意后实施。纳入项目库的项目具备实施条件的，应当及时列入城市更新年度计划。

  第三章 城市更新实施

  第十四条 城市更新项目主要有以下类型：

  （一）建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等以居住功能为主的居住类项目；

  （二）不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧厂区、商业区、园区、楼宇等产业类项目；

  （三）生态环境受损、公用设施陈旧、服务效能低下的城市公园、绿地广场、滨水空间、道路桥梁、市政公用设施等公共类项目；

  （四）保护利用不充分的历史文化街区、历史建筑、工业遗存等人文类项目；

  （五）公共安全风险大、配套设施落后、环境脏乱差的城市生产、生活、生态混杂的复合类项目；

  （六）承灾能力弱、防灾等级低的避难设施及避险物资储备设施等应急类项目；

  （七）市人民政府确定的其他城市更新项目。

  第十五条 城市更新包括以下方式：

  （一）拆除重建，是指在保障公共安全和周边地块权益的前提下，拆除全部或者大部分原有建筑物、构筑物及其他地上地下附着物，并重新建设、管理和使用；

  （二）整治提升，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，对建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、增补完善公共设施和消防设施，并活化利用等微改造；

  （三）拆整并举，是指将拆除重建和整治提升相结合的混合更新；

  （四）新建补齐，是指在深入开展城市体检和规划研究的前提下，为优化城市结构、补齐城市功能、提升用地效能等，对城市更新单元内存量用地进行单一或复合开发利用。

  第十六条 建筑物拆除需满足以下条件之一：

  （一）规划建设重大城市基础设施和公共服务设施的；

  （二）年久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严重安全隐患危及业主、物业使用人以及公共安全，只能通过拆除重建方式解决的；

  （三）使用功能不齐全、配套设施不完善，经评估需拆除的。

  法律、法规、规章明确需要保留的除外。

  第十七条 物业权利人可以作为实施主体进行更新，或者委托市场主体作为实施主体进行更新，也可以与市场主体合作明确实施主体进行更新。

  多个相邻城市更新项目需要统筹实施的，市、区人民政府可以确定相适应的主体作为统筹主体。两个以上物业权利人或者相邻多宗地块物业权利人有共同更新意愿的，可以依法通过转让、入股、联合或者共同设立项目公司等方式进行更新。

  城市更新项目涉及公有房屋的，经市、区人民政府同意，符合条件的实施主体可以通过回购承租权、房屋置换等方式，归集公有房屋承租权。

  涉及公共利益、公共安全等情形的城市更新项目可以由市、区人民政府根据管理权限，依法确定实施主体。经体检评估，既有老旧小区、城市基础设施、公共服务设施等项目存在需限时解决的问题，可以将相关设施建设要求纳入新建补齐项目土地出让特别约定。

  第十八条 项目纳入城市更新项目库前，实施主体应当编制策划方案；列入年度计划前，实施主体应当编制实施方案。

  实施方案应经相关物业权利人同意或者依法表决通过后，由实施主体报区人民政府或市级行业主管部门审定。跨区项目或重点项目实施方案应当报市人民政府审定。

  第十九条 实施主体依据审定后的实施方案依法依规办理用地、规划、建设、验收、移交等手续。对实行豁免、“自审承诺制”或者专家论证管理的项目，按照有关规定简化审批手续。

  第二十条 加强城市更新诚信建设，在城市更新中推动信用管理方式创新，对实施主体和物业权利人履行承诺情况加强监督管理。

  第四章 城市更新保障

  第二十一条 市自然资源和规划部门应当依据城市更新专项规划和单元规划对详细规划进行动态调整。经市人民政府审定的城市更新项目实施方案，可以作为国土空间详细规划调整的重要参考。

  城市更新项目中对现状建筑密度较高等无法达到现行标准和规范的区域，在保障公共利益和安全的前提下，按照“优化不恶化”原则，可以适度优化相关规划指标。因既有住宅加装电梯而占用的绿地，可以通过立体绿化等方式补充绿化总量。

  为社会公众提供开放空间或公共服务设施的地块，在符合规划、消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可增加部分建筑面积，具体指标在城市更新单元规划或经市人民政府审定的实施方案中明确。

  在保障城市交通、绿化等公共利益，满足安全、消防等要求，并征得相邻土地使用权和房屋产权所有者同意的前提下，拆除重建和新建补齐类更新项目可适当减少红线退让距离，具体要求在城市更新单元规划或经市人民政府审定的实施方案中明确。

  第二十二条 争取并统筹用好上级各项政策性资金，重点用于安全隐患消除、市政基础设施和公共服务设施提升、低效产业用地提质增效、历史文化保护传承等方面的项目。优先推荐具有示范效应的城市更新项目申请上级专项奖补资金。

  符合条件的城市更新项目，依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。城市更新项目实施主体实施多地块并宗、更新后交易的，按照国家和省有关规定，享受有关税费支持政策。

  住宅物业权利人实施自主更新时，可以提取住房公积金或者利用公积金贷款支付改建成本费用。

  第二十三条 鼓励金融机构依法开发多样化金融产品和创新服务，满足城市更新项目融资需求。鼓励政策性银行和商业银行按照有关规定为城市更新项目实施主体提供长周期、低利率信贷支持。支持符合条件的市场主体在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。

  第二十四条 城市更新活动中，可合理利用城市地下空间建设连接通道、公共停车场以及应急救灾、人防和体育等设施。根据需要，可单独设立地下空间建设用地使用权。

  边角料、夹心地、插花地等无法单独出具规划条件或难以独立开发的零星土地，可纳入周边城市更新项目一并实施。

  涉及低效工业用地的城市更新项目，经市人民政府批准，可以按照有关规定提高工业项目配套建设行政办公、生活服务设施的建筑面积占地上建筑总面积的比例，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

  涉及低效产业用地的城市更新项目，土地使用权人满足自身需要后有节余土地且具备独立分宗条件的，在符合规划、安全、生态环境保护等要求的前提下，经依法批准后，可以对节余土地进行分割转让。

  第二十五条 结合新产业、新业态发展需要，不同产业用地类型可以合理转换，依据详细规划、规划条件和供地政策进行混合复合更新，依法依规办理供地手续。

  符合国家和省存量土地盘活利用五年过渡期政策的更新活动，过渡期满完成更新改造后，可参照不动产历史遗留问题处理规定，办理相关手续。五年过渡期自批准之日起算。

  城市更新项目的土地出让价款，应在土地价格评估基础上，综合考虑土地取得成本、公共要素贡献度等因素合理确定。因土地用途转换需补缴土地出让金的，可以按规定分期缴纳。

  涉及低效工业用地的城市更新项目，在符合国土空间详细规划、不改变土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不增收土地出让价款。

  第二十六条 城市更新项目中的既有建筑改造，应当按照现行规范、标准进行施工图审查。对无法满足现行标准的城市更新项目，涉及历史文化保护传承利用的由住房和城乡建设部门组织专家论证，涉及既有建筑安全隐患消除的由实施主体组织专家论证，专家论证意见作为设计、施工图审查等依据。

  “原址、原面积、原高度”翻建且不改变建筑使用功能的，实施主体应当编制消防实施方案，消防实施方案应当改善和提升原建筑物消防水平。

  对涉及历史建筑、工业遗产等人文类城市更新项目，因保护利用需要无法满足国家工程建设消防技术标准要求的，建设单位除依法提交相关材料外，还应当提交特殊消防设计技术资料，由住房和城乡建设部门依法组织专家评审，专家评审意见作为有关部门审批的依据。

  第二十七条 以下建筑使用功能改变的，可按有关规定申请办理施工图（含消防）审查、消防验收或备案。

  （一）商业建筑和办公建筑功能互换、商业建筑内部业态调整互换和空间优化；

  （二）学校、医院、文体场馆、交通场站等公共建筑内部增加商业设施功能的；

  （三）工业、仓储建筑增加物流功能的，以及工业、仓储建筑功能相互调整的；

  （四）闲置存量建筑改建养老、托育服务设施的；

  （五）符合国家和省存量土地盘活利用五年过渡期政策的。

  第二十八条 依法依规可以不办理施工许可证的其他建设工程，在办理消防验收或备案时，实施主体可以提交消防查验报告代替竣工验收报告。

  建立消防验收、备案和投入使用、营业前消防安全检查、日常监督检查工作协同机制，实现审批管理标准统一和结果衔接。

  第二十九条 历史文化街区及各类历史建筑应根据相关规定及规划要求进行保护，支持合理的功能置换、提升利用与更新活化。

  历史文化街区等特定区域内的城市更新项目，在符合详细规划的前提下可以根据实际情况划定用地边界，并按照保护要求合理确定规划指标。城市更新项目因历史风貌保护需要，容积率受到限制的，可以按照有关规定实行异地补偿。

  历史建筑加固、修缮、保护应当体现其核心价值，消除安全隐患，不得损坏外观风貌和典型构件。在满足结构、消防安全等要求，不影响历史文化价值的基础上，结合实际使用需求，可以依法通过加建、改建、增设设施等方式，提升既有建筑的性能。

  因历史文化街区等特定区域内的城市更新项目需要，市、区人民政府应当按照有关规定组织编制防火安全保障方案，作为管理的依据。因地段狭窄，敷设管线无法满足相关规范的安全间距要求时，应当采用新材料、新工艺等变通的工程措施，满足管线安全运营管理要求。

  对城市更新项目中的市级和县级文物保护单位、一般不可移动文物的修缮工程，文化广电和旅游（文物）部门应当加强对施工现场的消防安全监管。

  第五章 附则

  第三十条 土地分层管理、项目消防审验、建筑功能转换等相关配套政策、技术标准和工作导则，由市有关部门另行制定。

  第三十一条 环境综合整治、危房治理、老旧小区改造、历史风貌保护、低效用地再开发等工作，国家、省有相关规定的，从其规定。

  第三十二条 财政出资项目的实施需满足政府投资项目管理有关规定的要求。

  第三十三条 本市其他县（市）的城市更新工作，可以参照本办法执行。

  第三十四条 本办法自2025年5月1日起施行，有效期至2030年4月30日。