安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定

发文单位：安徽省人民政府

文　　号：皖政[1996]24号

发布日期：1996-4-12

执行日期：1996-4-12

各行署，各市、县人民政府，省政府各部门、各直属机构：

　　住宅是人民群众基本的生活需求，住宅建设事关改革、发展和稳定大局。为进一步加快住宅建设，满足城镇居民不断增长的住宅需求，特作如下决定，请结合实际认真贯彻执行。

　　一、制定好城镇住宅建设发展目标

　　全省城镇住宅建设“九五”计划和2010年远景目标是：到本世纪末，竣工住宅1亿平方米，人均居住面积达9平方米（相当于使用面积14平方米），住宅成套率达70％以上；其中城市和县城人均居住面积不低于8平方米（相当于使用面积12平方米），住宅成套率达75％以上；设市城市住宅综合开发率达80％以上，县镇达到50％以上；实行物业管理的小区达70％以上；基本解决人均居住面积6平方米以下的困难户住宅问题，改造现有危旧住宅。到 2010年，推动住宅建设向更高层次、更高档次发展，人均居住面积达10平方米（相当于使用面积15平方米），住宅成套率达90％以上，建成一大批规划合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区，基本解决人均居住面积8平方米以下的家庭住宅困难。

　　各地、市、县要根据全省住宅发展目标及本地的住宅现状等，在今年上半年完成本地住宅建设的“九五”计划和2010年远景目标的编制工作，并报省建设厅。通过制定住宅建设发展规划，确定本地住宅建设的目标、任务及政策措施等，层层建立目标责任制，以确保全省住宅目标的实现。

　　二、多种形式推进住宅建设，加快住宅解危解困进程

　　要形成经济适用房、安居房、解困房（以下简称经济适用房）、商品房等多种方式供应房源的局面，以适应不同收入水平的居民对住宅的需求。

　　要继续把房地产开发的重点放在普通标准住宅建设上，加大住宅建设比重，房地产开发总量中，住宅建设总量不得低于70％。

　　各地要组织骨干房地产开发单位加快经济适用房建设，解决中低收入家庭的住宅问题，特别是对离退休职工、教师住宅困难户要优先供应。当前，对人均居住面积6平方米以下的住宅困难户和无房户，要下达年度解困目标，力争到2000年以前予以解决。

　　要加快危旧房改造步伐，把旧城改造重点放到危房区改造上。对已列入城镇改造范围的困难户，开发建设单位要负责解困，超过原面积部分按成本价结算。要在旧城改造中，提高居民外迁安置比例，促进城市功能结构布局的合理调整。

　　三、多种渠道增加住宅资金投入

　　要深化住房制度改革，逐步建立以社会资金为主，国家、单位、个人共同负担的住宅建设投资新体制，提高个人投资比重。各级政府每年要筹集一定的资金，用于解决公务员和低收入家庭住宅问题；企业要从每年税后利润中划出一定比例资金用于解决本单位职工住宅。

　　要充分发挥住房制度改革归集的城市住房基金、单位住房基金、公积金、售房款和房改归集的其它资金在住宅建设中的作用。房改归集的资金要按规定定向使用，不得挪作它用，各地每年要有70％以上房改归集的资金用于建设经济适用房。根据不同的资金渠道，有关部门要按规定编制好使用房改归集资金的建房计划，加快资金周转，审计部门要加强审计。

　　要进一步拓宽住宅建设资金渠道，按照“鼓励、扶持、引导、规范”的原则，积极吸引和利用外资进行普通标准住宅建设。

　　四、加快建立住宅建设融资体系

　　充分发挥蚌埠住房储蓄银行和各商业银行在住宅建设融资方面的作用。积极开展住宅储蓄、结算、担保、信贷、发行债券等业务，广泛吸纳社会住宅资金，加快发展居民购建住宅的抵押贷款业务，将居民一次性的住房消费支出分解为长期的、分散的支出，提高居民购买住宅的支付能力，启动住宅购销市场。省人民银行会同省建设厅要尽快制定房地产抵押贷款办法。

　　五、坚持统一开发、配套建设

　　今后，城镇的住宅建设要努力做到成规模、上水平。按照统一规划、统一征地、统一拆迁、统一配套的原则，建设行政主管部门要制定政策，督促指导开发建设单位进行综合开发、配套建设，严格压缩零星插建。在旧城改造和新区建设中，住宅建设要一次规划，分步实施，分期建设，其建设用地要提前预留，分期征用，确保供应，杜绝只建房、不配套的做法。为鼓励住宅建设统一开发、配套建设，对城市住宅群体规模大中城市低于5万平方米，小城市低于3万平方米，县镇低于2万平方米的住宅建设项目，各级计划部门在项目立项时要从严审批，规划管理部门在办理“一书两证”手续时，要加收城市基础设施配套费，用于住宅配套工程建设。具体标准由省物价局、省财政厅、省建设厅另行制定。

　　六、切实搞好规划、设计工作

　　各地、市、县要根据本地住宅建设“九五”目标，尽快编制住宅小区布局规划，报省建设厅审批。各级政府要组织有关部门进行调查研究，提出“九五” 期间与住宅发展相适应的自来水、供电、供气、排水、邮电、城市交通等专业规划，使市政、公用基础设施的开发建设与住宅建设同步进行。要积极推选招标方式和竞赛方式确定住宅小区规划方案和单体建筑设计方案，探索居民参与规划单体建筑设计办法，提高住宅小区规划设计水平和单体建筑设计水平。今后，凡规模在5万平方米以上的住宅小区，规划设计方案原则上都要采取招标方式或方案竞赛方式确定，努力做到造价不高水平高，标准不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美。

　　七、把住宅工程质量作为一项突出工作抓好

　　要本着对人民群众高度负责的态度，在住宅建设中始终坚持“质量第一”的原则。各级建设行政主管部门要对包括规划设计、土建施工、建筑材料、设备安装、装饰装修等在内的各个环节，实施全方位、全过程的质量管理与监督。建立建筑材料、构配件和设备的施工现场验收制度，建立和推行建筑产品质量保修制度。要大力整治和严厉打击建筑市场中的违法行为，重点抓好工程发包不规范和转包问题，积极推行工程建设招标制度。坚决取缔无证设计和无证施工，查处越级设计和施工。严格查处使用质量低劣建筑材料的单位。工程竣工必须由当地工程质量监督部门验收合格，发给合格证书，方能交付使用。严格执行住宅小区竣工综合验收制度，加强竣工综合验收工作。房地产开发单位要对商品住宅的质量负最终责任，在商品房销售合同中对质量、装修标准等作出明确承诺，并按技术规程的规定约定保修期，按约定交付使用。

　　八、大力推行物业管理

　　各级政府要把物业管理作为房地产管理体制的一项重大改革来抓，大胆改革计划经济体制下的行政福利型的住宅小区管理体制，理顺政府、小区管理委员会、物业管理公司三者的关系，实现社会化、专业化、企业化经营型的物业管理新体制。从今年起，新竣工交付使用的住宅小区都要推行物业管理体制，已交付使用的住宅小区管理要尽快转换机制，在三年内过渡为物业管理模式，各商业区、高层楼宇，以及开发区也要积极引进沿海城市的经验，推行物业管理模式。各地要尽快组建若干个具有独立法人资格的物业管理公司，参与市场竞争。要建立物业管理固定资金渠道，物业管理服务收费应当根据物业管理单位所提供的服务性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价，具体办法由省物价局会同省建设厅制定。房地产管理部门要强化物业管理的行业管理工作，培育竞争、高效、规范有序的物业管理市场。

　　九、建立符合社会主义市场经济体制的住宅价格体系

　　住宅价格实行“统一政策、放管结合、区别情况、分类管理”的原则，严格控制国家公务员和社会低收入者住宅价格，放开搞活高标准商品住宅价格。对享受政府优惠政策建设的微利房、经济适用房价格要按照价格管理权限，由各级物价部门与建设行政主管部门和房地产管理部门共同核定。鼓励中低收入职工个人和单位共同集资购买微利房、经济适用房，其产权归属按照省建设厅、省房改领导小组、省财政厅印发的《安徽省城镇经济适用住房建设管理实施办法》执行。省物价局、省建设厅、省财政厅要在今年内对全省城镇住宅建设中的收费项目进行清理整顿，按照商品房、微利房、经济适用房三者不同的政策要求，合理确定其收费范围和收费标准。

　　十、加快住宅产业现代化进程

　　住宅产业是生产与经营以住宅（区）为最终产品的产业，包括构成住宅建筑的构件、配件、设备、材料的研制、系列化开发和集约化生产、销售。各地、各有关部门要高度重视住宅产业现代化工作，要尽快制定优惠政策，扶持住宅建设中新技术、新设备、新材料、新产品的开发、研制和生产，使之尽快形成产业规模。建立住宅建筑材料、设备、构件、配件的生产认定制度，淘汰能耗大、效益差的产品，防止假冒伪劣产品进入市场。为加快我省住宅产业现代化进程，省政府决定成立安徽省住宅产业现代化实施领导小组，负责跨待业有关问题协调工作，省政府分管建设工作的领导任组长，有关部门负责同志为成员，领导小组办公室设在省建设厅，负责日常事务。当前要以骨干房地产开发企业为控股单位，有关科研单位、生产厂家为股东，组建若干个住宅产业现代化集团，进行住宅建筑材料的研制、开发和推广应用。

　　十一、实施省安居工程“422”计划，抓好住宅小区扩大试点工作

　　1996年至1997年在抓好合肥、马鞍山、芜湖、阜阳四个国家安居工程城市实施工作的同时，在全省组织实施安居工程“422”计划，即营造 400栋楼，建设20个住宅小区，解决20000户中低收入家庭住宅困难问题，起到示范和导向作用。建设资金通过运用地方房改归集的资金、争取国家安居工程贷款、省有关专业银行安排贷款、发行短期住宅融资债券等措施解决。具体组织实施工作由省建设厅牵头负责，省计委、省财政厅、省人民银行和有关专业银行等部门、单位予以协助。各地和有关部门要对“422”计划予以扶持，建设用地实行行政划拨方式供应，依法办理用地手续；固定资产投资方向调节税税率比照解困房的适用税率即零税率办理；免交商业网点费、城市基础设施配套费、人防设施费等所有专项收费和基金；减半收取水电气增容费、行政事业收费。住宅小区的配套设施建设费用，属经营性设施的，由经营者负担；属非经营性配套公建费的，一半由市、县政府承担，一半计入房价。各市、县要制定中低收入住宅困难户标准，对购买“422”计划住宅的住户要严格审批，不得售给高收入家庭住房困难户。

　　要继续抓好住宅小区建设试点工作。“九五”期间省建设厅要会同各地和有关部门在抓好马鞍山珍珠园、铜陵铜庄、芜湖莲塘三个国家建设试点小区和省安居工程“422”计划20个住宅小区建设外，再在全省选择30个小区进行试点，建设规模在全省住宅建设规模中单列计划，规划设计方案通过招标或方案竞赛确定，并经省建设厅审批。各地、市也要抓好地、市试点工作，1997年各地、市要有15％以上的住宅小区达到省试点小区水平，2000年要有30％以上的住宅小区达到省试点小区水平。

　　十二、加强对住宅建设工作的领导

　　各地要一级抓一级，层层抓落实，主要领导要亲自过问，加强协调和督办。建设行政主管部门（房地产管理部门）要落实具体办事机构，充实人员，做好组织实施工作，各有关部门要给予扶持、配合和协助。省建设厅要会同有关部门，对各地每年住宅建设情况和有关政策落实情况进行检查，以确保全省住宅目标的顺利实现。

　　安徽省人民政府
一九九六年四月十二日
安徽省人民政府