审时度势 应对挑战 加快房地产业转型发展

中国房地产研究会五届四次理事会工作报告

2011年12月21日 

各位理事：

2011年是国内宏观经济和国际金融环境多变复杂的一年，也是房地产业面临政策和市场双重考验的一年。面对新情况、新问题、新矛盾，我会按照五届三次理事会审议通过的工作报告，深入贯彻宏观调控政策，推进房地产业转型发展，引导企业积极参与保障性安居工程建设，加快住宅产业现代化步伐，大力培育信用体系建设和行业文明，充分发挥了“服务政府有作为、服务行业有推动、服务会员上水平”的桥梁纽带作用，为房地产业健康稳定发展作出了贡献。现将2011年工作完成情况和2012年工作指导意见报告如下：

2011年工作完成情况

一、以加快发展方式转变为主线，引导房地产业调整结构、转型创新。

转方式、调结构、惠民生是今年房地产业的主要任务。我会发挥行业学会的牵头作用，通过不同方式和手段，引导房地产业推进转型创新，提高发展质量和效益。

1、举办科学发展论坛推动转型创新

转型创新离不开思想和认识统一。刘志峰会长结合“十二五”规划，在第三届中国房地产科学发展论坛上，提出房地产业要“协调发展、绿色发展、和谐发展”的转型目标和方向，要求全行业创新发展理念、创新建造方式、创新业态和产品、创新科技手段、创新投融资方式、创新管理模式。通过科学发展论坛的动员，不仅结合经济全局明确了房地产业的发展思路，指出了房地产业的基本方向，理清了房地产业的依存关系，还通过各地的讨论交流为会员单位和企业提供了转型经验。

2、发挥地方学(协)会作用推进转型创新

转型创新离不开地方和基层的推动和实践。在地方学(协)会支持下，我会分别在黑龙江、安徽、云南召开“省市学(协)会负责人座谈会”，探讨各地“如何在转型中寻找应对之策，如何在转型中提升发展质量和效益”，并利用“宜居石家庄论坛”、“威海住宅产业化论坛”、“大连2011年首届中国住宅设计大会”等座谈会、报告会、技术推广会，在全行业推广示范设计创新、业态和产品创新、低碳技术创新。我会还组织房地产开发企业、建筑部品生产和销售企业赴成都实地考察，推动产业三方在全装修系统进行技术创新和合作。

3、调动专业委员会职能示范转型创新

转型创新离不开专业委员会的引导和示范。我会住房保障和公共住房政策委员会在银川召开“债券融资支持保障性住房建设研讨会”，探讨创新保障性住房融资渠道；住房公积金和房地产金融委员会收集了与国际住房基金和储蓄有关的研究资料，完成了住房公积金管理人员的职业信息采集工作，为下一步研究工作和规范执业奠定了基础；房地产市场委员会开展“旧城改造社会评价指标体系”研究，在旧城改造中探索社区管理模式创新，取得了较好的社会效应；人居环境委员会创新城镇人居环境发展规划编制工作，完成了《咸阳市住区人居环境评估指标体系》和《新民镇人居环境建设规划指导手册》，受到地方政府的充分肯定；住宅产业发展和技术委员会举办新技术论坛，邀请施耐德电气等跨国企业“上门送技术”，受到用户欢迎；房地产政策和法规委员会在承担《创新型商品房合作建设模式研究》课题过程中，为解决“夹心层”住房困难进行了有益探索；住宅设施委员会召集《保障性住房(中小户型)厨房卫生间工程应用技术研究》讨论会，为保障房厨卫系统提供技术支撑；房屋征收和拆迁委员会创新培训手段，将《国有土地上房屋征收与补偿条例》宣贯工作做得有声有色；产权产籍和测量委员会改进培训教材编写工作，组织建立考核题库，完成了河南等八个省市的房屋登记官考核工作；军队营房委员会创新房地产资源整合节约工作，推进军队现代营房建设科学发展。

4、引导会员单位积极参与转型创新

转型创新离不开会员单位的积极参与。我会副会长、常务理事和理事单位率先推进转型创新：金都房产集团以转型创新为主线，大力推广先进适用技术，在杭州市郊发展省地节能型地产；浙江宝业集团以科技创新和研发为先导，成立宝业研究院，推进绿色低碳为主体的住宅产业现代化，并与国内外知名部品部件生产企业结成产业联盟；金地集团以创新住房金融为切入点，把基金业务与传统房地产业务相结合，拓宽了资金来源；雅世集团以革新集成技术为突破口，降低了住宅的使用和维护成本；上海地产集团、上海城投控股等一批企业以创建责任地产为己任，想政府所想、急政府所急，积极参与保障性住房、棚户区和旧城改造项目建设。

今年，我会部分副会长、常务理事和理事单位、会员单位还围绕国家产业政策和市场变化，从单纯依靠住宅开发向兼顾商业地产、旅游地产、教育地产、工业地产、老年住区转型，从单纯依靠出售住宅开发向兼顾持有型商业物业和租赁型商品住房转型，在资金短缺、市场低迷的情况下深耕细作，培育了新业态，开发了新产品，增加了新亮点。

二、以“十二五”规划为指导，加强市场研究分析，协助政府做好宏观调控和保障性住房建设。

今年是“十二五”规划的起步年，我会调集各方智慧，发挥专家委员会作用，密切跟踪和掌握国内外信息。一方面，向政府部门提出前瞻性强、可操作的政策建议；另一方面引导会员单位顺应形势，定位好自身的发展。

1、积极建言献策，及时拾遗补漏

今年，我会向中央有关部门汇报了住房保障的对策建议；协助部住房保障司举办“社会资金投资建设公共租赁住房建设座谈会”；受部房地产市场监管司委托举办了《商品房屋租赁管理办法》培训工作；承担了中国职业分类大典有关房地产篇目的修编工作；配合国务院法制办、部法规司宣传贯彻《国有土地上房屋征收补偿条例》；承担了最高人民法院《物权登记与司法审查及新司法解释解读》编制工作；完成了住房和城乡建设系统“六五”普法教材的撰写工作；参与了全国房屋登记信息系统建设论证和房屋普查前期研究论证；结合“十二五”期间城镇人居环境发展规划，与咸阳、德州等地政府建立咨询参议关系，基本完成了咸阳《新民镇人居环境建设规划指导手册》、《山东德州市房地产业发展战略规划》等编制工作，帮助地方政府丰富了人居环境的发展内涵。我会还协助住建部有关司局，参与了拆迁上访人员的信访接待和矛盾化解工作。

2、加强市场分析，注重课题研究

今年政府对房地产市场调控密集。为了应对复杂局面，我会分别在南昌、贵阳、银川等地召开房地产市场形势专题报告会，在北京两次召开专家委员会座谈会，及时搜集业内外意见，做好市场分析和数据研究。今年全年，我会秘书处研究部及中房研协技术服务有限公司编写了2011年房地产市场季度、年度研究等报告26份，结合国家统计局数据、住建部40个城市数据、中房交易指数、中指百城数据的环比和同比变化，对市场进行动态监测。我会还会同中国房地产业协会、中国房地产测评中心合作发布了2011中国房地产开发企业500强测评研究报告、中国房地产上市公司100强测评研究报告，既为房地产开发企业提供了客观的数据分析，也通过综合测评代表性地反映了房地产开发企业和上市公司的经济实力和社会贡献。

我会注重课题研究和成果转化。今年，全会系统共承担住建部立项课题7项、部委司局委托课题2项。其中，人居环境委员会承担的《中美绿色建筑评估标准比较研究》通过部建筑节能与科技司验收，填补了我国绿色住区建设体系的空白；房地产政策和法规委员会承担的《房地产领域侵权责任研究》、《物业税评估区域因素的空间分析研究》通过专家验收评审；住宅产业发展和技术委员会承担的《民用建筑温室气体排放量及减排量计量方法研究》对节能减排工作产生了积极意义；房地产市场委员会承担的《老年住区试点项目建设导则》不仅在编制思路上有所突破，还对老年住宅的规划设计和建设提供了指导性意见。我会承担的《保障性住房建设技术体系标准化应用研究》课题通过了部标准定额司、住房保障司验收。

三、以调查研究为契机，积极反映企业诉求，深化和细化“三个服务”。

1、为企业所想，为企业所用

为加快房地产业发展方式转变，今年2月和4月，刘志峰会长带队到珠三角、长三角地区进行调研，在广东省房协、上海市房协协助下，召开两次企业座谈会，了解企业在宏观调控中遇到的困难，听取他们对“调结构、转方式”的意见，交流了恒大、万科、绿地、金地集团等一批企业在转型创新方面的做法、经验，引导企业扬长避短，跳出传统、单一的住宅产业，结合自身优势走区域化、品质化、差异化的发展道路，增加综合实力和抗风险能力。

在调查研究中，我会住房保障和公共住房政策委员深入西部少数民族自治区，组织宁夏财政、金融机构探讨拓宽保障房融资渠道；人居环境委员会在湖南澧县调研“新城镇、新社区、新居民”专题，为县域经济编制“和睦社区”发展指引和技术导则；住宅产业发展和技术委员会派出6名专家到内蒙古培训低碳技术，示范推广了9个绿色技术项目；房屋征收和拆迁委员会架设两部专线电话，为基层群众讲解政策，释疑解惑；军队营房委员会组织专家深入边防哨所，为深处偏僻的部分基层官兵解决了困扰多年的用电困难。

我会还依托中国建筑设计研究院建立“住宅科技创新联盟”，组织科研、设计、院校等单位帮助房地产开发企业、建筑部品企业开展技术攻关，提高成套技术集成水平，把适用技术应用到急需的保障性住房和中小套型住房建设上，为建设老百姓欢迎的“好房子”提供技术支撑，真正把住宅产业化、部品工厂化的科研成果落到了民生实处。

2、提升服务水平，推进服务创新

今年，我会注重了对“三个服务”的深化和细化，通过两会秘书处会员服务部、相关专业委员会的资源整合，通过与地方学(协)会的合作，依托中房网的平台作用，开通了“网上两会”的多项窗口功能，改变了过去坐等办公室电话的“静态服务”为“动态服务”，改变了过去单纯依靠公文函电往来的“文本服务”为“电子化服务”，实现了服务方式和手段创新。

一是信息服务有创新。我会与北京、重庆、天津、江苏、大连、厦门等省市学(协)会建立了信息交流合作，在中房网每日更新全国40城市房地产成交行情，按月发布全国重点城市月度排行榜，建立起方便会员上线的电子服务平台，供会员阅读行业信息和政策解读。

二是沟通服务有创新。我会在中房网设置两会专区，增加了会员咨询功能。会员单位可根据用户名或会员证号创建初始密码登录电子服务平台。为提高工作效率，减少会员联络成本，在重大活动召开前，我会还建立会务服务QQ群。目前秘书处已与近50个地方学(协)会建立了QQ群联系，与部分行业和会员单位的门户网站建立了链接。

三是会员发展有创新。我会在发展会员中除了登门走访业内会员外，还建立了跨行业的电子化、信息化服务系统。其中，产业协作委员会通过网上发送“发展新会员通知”，实现了“网上两会”的报名功能；人居环境委员会的“网上会客厅”邀请专家与会员单位互动，在业内产生了较大影响。“网上两会”的开办即方便了会员单位，也提高了我会的服务质量和效率。

四、以诚信建设为突破口，宏扬行业先进文化，规范完善“评先树优”工作。

党的十七届六中全会提出，“大力推进政务诚信、商务诚信、社会诚信”。在房地产业推进道德建设和信用建设，不仅是实现社会主义文化大发展大繁荣不可分割的一部分，也是社会信用体系建设的重要组成部分。特别是房地产行业文化有待丰富和修补的今天，行业组织不占领这块阵地，就会失责失位。

今年，我会会同中国房地产业协会组建了房地产行业信用评价管理委员会、房地产行业信用评价管理委员会专家委员会，联合北京、重庆、大连三城市房地产业协会(开发协会)，对三市推荐的企业和两会直接挑选的5家房地产开发企业开展了信用体系试点工作，引导企业诚信经营，承担更多社会责任。我会还把信用体系建设工作与转变发展方式有机结合，与推进保障房建设有机结合，与推进住宅产业现代化有机结合，与绿色低碳技术应用和成果转化有机结合，与产品质量和品牌建设有机结合，与培育行业的文化自觉和文化自信有机结合。这届理事会上，我会将召开“2009-2010年度中国房地产诚信企业表彰大会”，在全行业形成“守信光荣、失信可耻”的氛围，真正把社会主义核心价值体系贯穿到全行业的每个环节。

“广厦奖”是经国家批准、由中国房地产业协会、住房和城乡建设部产业化促进中心共同设立的房地产行业的综合性大奖。为了让“广厦奖”的评价标准更科学、程序更规范、计分更准确、名额更均衡、申报更便捷、类别更符合产业发展需要，我会积极参与“广厦奖”评选活动，促进规范和完善“评先树优”的制度建设，会同部住宅产业化促进中心完成了“广厦奖”管理办法及评价标准的修订工作，并在北京召开新闻发布会，公布了2011-2012年度“广厦奖”的申报条件和审核制度。我会秘书处诚信办公室还在中房网开设“广厦奖”专栏，向社会公开这一奖项对推进住宅产业化、提升住宅发展质量的作用，让更多群众了解“广厦奖”的民生内涵和大众价值。

五、以区域、产业协作和加强国际合作为桥梁，拓宽对外交流空间。

随着房地产业区域流动、城市和城乡间流动、跨业流动的不断加速，行业内部和外部之间的协作联动体现出了越来越重要的作用。

刘志峰会长在长三角地区房地产业协会联系网成立十周年庆祝大会上提出，房地产开发企业要在区域经济活跃、交通体系发达、城市融合紧密的过程中，发现“你中有我，我中有你”的机会。今年，我会联合中国房地产业协会，与兄弟协会和地方学(协)会加强合作，填补了政府职能转变后中留下的服务空档，支持和引导房地产开发企业实现跨业合作和品牌输出。主要体现在以下三个方面：

一是跨区域合作有联动。我会积极支持长三角、珠三角地区进行区域合作。今年在南京专门召开了“中国房地产科学发展论坛长三角峰会”、在辽宁、宁夏召开片区联席会。目前，长三角地区房协联系网联系了30多个城市和成员单位，形成了一个从“苏、浙、沪”扩大到“闽、赣、皖”的“3＋3”协会联动机制。这些互联活动，不仅在政府与企业间架起了政策咨询桥梁，也使房地产项目开发与城市总体发展战略更加配套。

二是跨业协作有联动。我会牵线搭桥召开了《共建保障房精品峰会》，召集建筑部品企业与房地产企业供需双方见面。绿地集团还发挥我会产业协作委员会主任委员的作用，邀请万科、恒大等企业的100多位采购经理，介绍了房地产开发企业的部品采购流程，吸引了40多家建筑部品企业参与。这些活动不仅促进了产业协作，也形成了上下游产业“互惠互利、共御风险”的纽带关系。

三是企业品牌输出有收获。今年，绿地集团发挥城市综合体建设的品牌优势，与20多个城市合作开发，不仅优化了区域结构，也优化了产业和产品结构；绿城集团成立房产建设管理有限公司，向中小房地产开发企业提供品牌输出，形成了符合自身特点的商业运营模式和增值体系，在企业遇到困难的情况下，保留了公司的发展亮点；万达输出商业地产品牌，开创了集“商业百货、文化娱乐、电影院线”为一体的商业地产模式，丰富了当地群众生活。

今年，我会加强国际合作和两岸四地交流。刘志峰会长带队参加了在韩国晋州市召开的第十届中日韩住房问题研讨会，围绕“居住与可持续发展”和“高层高密度住宅与居住环境”、“旧住区改造、保护和更新探索”、“节能型住宅开发”子议题展开讨论。我会还出席了在日本举办的第16届中日建筑住宅交流会，与台湾中华两岸房地产暨经贸交易协会理事长郑曦洽谈了海峡两岸房地产研讨会的筹备工作，与澳门地产商会会长陆惠德探讨了内地与澳门开展行业合作的可能。我会还筹备了赴巴西、智利考察保障性住房活动。这些活动，不仅拓宽了对外合作交流空间，也提升了房地产业在国际和台港澳同行中的地位和影响。

六、以强化基础工作为立足点，加强自身建设，努力构建一流社团组织。

今年是国家对社团组织制度建设、组织建设、文化建设提出更高要求的一年。我会一方面要求秘书处工作人员要“关心政务、熟悉业务、处理事务、搞好服务”；另一方面严格执行国家社团管理和监督制度，加强了三方面工作：

一是分支机构建设得到加强。加强和充实了住房公积金和房地产金融委员会的工作班子；完成了产业发展和市场委员会、流通服务委员会的更名手续；完成了法律事务专业委员会、市场委员会的调整工作和5个分支机构负责人的变更手续，启动了内部期刊整合工作。在民政部2011年年检工作中我会获得首批通过。

二是制度建设和考核得到加强。我会深化和细化了两会秘书处合署办公后的规章制度。通过并实施了《人事聘用制度和工资标准试行办法》、《分支机构人事管理办法》，完成了《岗位工资待遇执行标准》方案，建立了两会秘书处工作人员“按才录用、有序调整”的机制和干部考核制度。

三是财务预算和管理得到加强。我会修订了《财务管理办法》、《秘书处财务管理细则》，完成了2010年度财务审计和年度所得税汇算清缴，完成了财务年度预、决算和各项财务报表和报告，完成了两会免税资格认定工作并办理了退税工作，按上级规定完成了 “小金库”专项治理工作。目前我会已全部采用计算机记账和核算，并开始将总会和分支机构的固定资产全部录入财务软件系统，实现了科学检索和管理。

虽然2010年工作取得一定成效，但全行业发展还面临许多困难和不足：一是多数房地产开发企业自我发展能力不足，融资渠道狭窄，风险系数不断增加；二是发展方式粗放，经营管理和服务水平不高，缺乏竞争力；三是行业秩序仍待规范，行业改革尚未到位；四是优化结构、转变发展方式还有待在全行业推进；五是我会作为行业组织指导全行业发展的工作水平有待提高，在顶层设计方面也有待加强；六是对基层调查研究和为会员解决困难的能力有待进一步提高；七是各专业委员会的工作开展不平衡，全会系统缺乏行业长远规划和长效机制；八是行业思想和文化建设薄弱。为此，我会将以中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议为指针，对2012年工作早谋划、早安排、早动手，在本届理事会上形成思想和认识统一，为明年工作打好基础。