三、健全住房保障准入退出机制

保障性住房作为公共资源或具有公共资源要素的资源，它的分配和使用应当遵循必要性、有效性和公平的原则，并经得起公众评价。保障性住房分配和使用，以不冲击社会主义按劳分配原则为条件。禁止以任何形式向住房不困难的家庭供应保障性住房。

(一)探索创新申请审核和轮候制度

“十二五”期间，全国计划建设保障性安居工程住房3600万套，如果沿用传统的审核办法，不做必要的制度创新，就无法提高工作效率、降低管理成本。操作上，可以考虑：第一，住房困难家庭在所在地居住和就业满一定年限的，可以申请保障性住房，如满三年或五年；第二，确定轮候规则和顺序，对于伤残军人、见义勇为者、劳动模范和最低收入家庭等，通过积分等方式给予排序上的优先照顾；第三，根据申请人的财产和收入状况，确定享受何种住房保障政策，如公共租赁房政策还是共有产权保障房政策等；第四，依申请人的收入水平(住房支付能力)，确定其应当支付的租金或政策支持程度。

(二)要强调程序公开和轮候制度

建立一整套保障性住房管理程序，向社会公开住房保障范围、标准、方式、房源、程序、分配过程，既便利有关当事人，又方便社会监督。同时，在申请审核环节，要强调申请人诚信申报的义务，以减少审核成本。如果发现申请资料不实，申请人要承担相应的责任。国办发〔2011〕45号文要求地方政府确定合理的轮候期，并向社会公布，这有助于稳定社会预期，让保障对象知道申请之后多长时间可以拿到保障房；反过来，对地方政府来说也是一种约束。

(三)退出管理制度设计

保障性住房只能用于解决住房困难。当保障对象有了其他住房时，应当退出住房保障。考虑到住房保障或直接、或间接会给保障对象带来一定的收入效应，退出机制的设计不能简单化。

对公共租赁住房，则可以用经济措施梯次调节保障程度，直至收取市场租金，使得承租人收入水平提高后不再享受政府补贴。这时，退出方式可以有多种选择，如收取市场租金、腾退房屋，或者由租转售，转化为共有产权保障房或全部产权等。为了保持租赁关系的相对稳定性，也考虑新就业群体的收入增长状况，租赁期限的设定不宜过短(以2-3年或3-5年为宜)。在合理的租期内，可以不再审核承租人的收入水平，不再调整租金标准。这样做，既有利于降低管理成本，也有利于引导住房租赁市场。

对共有产权保障房，考虑到购房人已经支付了一定的价款，在购房人仍然实际居住的情况下，可以不强制退房。由于配售前已经明确了购房人的产权份额，再上市交易所得价款，由购房人和政府按各自的份额分享。这样，政府收回了初始投资和相应的增值收益，购房人也就退出了住房保障。

需要注意的是，退出政策设计中，对住房保障对象家庭收入变化要有适度的宽容。一个家庭之所以无力解决住房问题，与其自身的劳动技能较低，就业不充分有关。短期内，这一群体的经济状况很难出现质的变化。即使他们的收入有所提高，在目前的高房价下，也难以立即进入市场。适度宽容保障对象收入的变化，既符合中低收入家庭收入变化规律，也有利于退出机制的最终落实。