2013年4月27日，2013潍坊房地产发展与生态文明建设高峰论坛在潍坊召开，本次论坛由中国房地产研究会、中国房地产协会、潍坊市人民政府共同举办。业内领导、专家以及房地产企业、研究机构和媒体人士600余人出席了本次论坛。中国房地产研究会人居环境委员会执行主任王涌彬在论坛上做了关于城市转型与人居环境建设的演讲。

中国房地产研究会人居环境委员会执行主任王涌彬

  刚才李铁主任的演讲非常精彩。他提出了一个问题：城市怎么可持续发展。我想接着这个话，我再说一下个人的观点。

  有一组数据其实非常清楚，从1996年到现在中国的城市有660个；从1996年到现在，我们城市的人口增加了2个多亿，我们城市的数量没有任何增长。那么，城市能不摊大饼吗？我们为什么在这么多年限制城市数量的发展，有些小城镇已经涨到了100万人口，为什么不让它长成城市呢？我们的高层没有解决这个问题，发改委也没有解决这个问题。今天要谈的是城市转型，如果不解决这个问题，城市就没有办法转型。中国这么多的人口，未来还有2.5个亿要进城，660个城市能容纳多少人呢？所以，我觉得这个是我们最大的问题。

  我今天主要讲这么几个问题：

  一、城市为什么要转型发展。

  我们这些年城市的人口超过了农村的人口，这样人口数量的变化会发生质变，质变的方向是社会的主要矛盾或者是劳动的主要方面会逐渐从传统的农村转向城镇。我们现在探讨的主要问题都是城镇里面的问题，以前的基点大部分是朝着农村的，这件事是我们必须要探讨城市转型的最基础的原因。

  二是我们这些年这么多人口进入到城市，我们从传统的以农村的血缘关系为主的结构转变到以契约型关系为主的结构，这种结构的变迁是我们现在需要非常重视的问题。在我们城市发展的过程中，其实人居环境委员会做了很多方面的调研，大量的农民进城以后，不仅没有给他城市居民的待遇，所有人探讨的话题里面，没有人解决农民工的问题，他们到城里面需要什么样的环境、我们给他提供了什么样的环境等等都没有涉及到。我们的产业结构发生了非常大的变化，比如沿海发达地区逐渐向西部转移，相应西部的城镇化就慢慢发展起来了，转移就会导致城市的产业结构发生变化，等有足够数量的时候，你这个城市就不是原来的城市了，你就需要转型，我们西部的城市也需要转型，它的产业结构也发生了变化，不管哪个城市，它的产业结构都在发生变化。

  首先是城市的体系发生了变化。首先是大规模的基础设施的投入，这几年的城镇化尤其是2008年金融危机以后，4万亿的投入大部分都是投入大型的基础设施，很多城市地铁高速发展，高铁导致了城市的格局的变化，更主要的是有很多原来不起眼的城市、离大城市很远的城市，但是因为有高速公路、高铁的出现，它的发展要素发生了很大的变化。所以，城市之间的格局正在发生变化，以前我们就有这样的情况，比如郑州因为交通的原因变成了省会，而且发展速度非常快，随着大型基础设施的变化，城市的结构体系在国家层面上就会发生这种变化，所以我们要适应变化，进行转型。

  其次是城市竞争关系发生变化。这种竞争其实是人的竞争，核心是人口数量的竞争，要想获得发展，首先人要到你这里来，招商引资也需要有人来。这方面我们以前的政策的导向可能就像刚刚李主任说的，你面向的富人不是面向穷人，2.5亿人口都没解决这个问题，当然没有解决穷人的问题，但是我们的产业、竞争其实就在于人的竞争。我前些天到鄂尔多斯，其实就是人走了，你没有给他足够的生活条件，普通老百姓生活不下去只能走，没人就成“鬼城”了，很多城市在制定政策的时候并没有考虑怎么把人吸引过来，这是很普通的人的竞争。

  刚刚提到的这几条，我认为可以把它归结到这么几个比较简单的结论：哪个城市能够为城镇提供更好的就业岗位，能够提供稳定的工作，能够挣到钱，能够为城镇居民提供更好的自我实现创业的机会，还有非常宜居的环境和相对合理的生活成本。如果哪个城市把这些问题解决了，那它就会在城镇化进程当中有足够的竞争力，它的竞争力就是现在探讨的美好的人居环境，美好的人居环境的提升就是城市竞争力的提升。

  二、以人居环境建设为主线，引领城市转型发展。

  美好的人居环境一定是我们共同的追求。刚刚李主任讲的非常好，我们探讨人居环境问题的时候，解决的就是最普通的老百姓的人居环境的问题，而现在是根本还没有把它当做一个发展的主线，这是我们一定要探讨从人居环境入手来解决我们的转型问题。

  新型城镇化实际上为我们的城市转型提供了很好的契机，新型城镇化是伴随“四化”并行的。但是，我们现在的城镇化为什么现在存在着一定的问题，往往是与“四化”发展的不匹配，尤其是与工业化发展和城镇化发展的速度不匹配。在一定程度上，我们很多城市，尤其是沿海的一线或者发达地区的城市，因为房地产业是比较容易进入，也比较容易挣到钱，所以它的发展往往比工业化发展速度要快一些，就会导致有一些我们感觉上好像是泡沫，好像现在的房子盖多了，控制率提高了。其实这两个问题在某种意义上讲，可能城镇化和我们的产业发展永远都存在着不匹配的问题，平衡也是一种动态的平衡。新型城镇化为我们解决这种产业发展和城镇化发展提供了很好的契机，让我们能够有机会修正。

  在以人为核心的城镇化来临的时候，我们现在最重要的是要更新这种转念。我们在规划层面上其实面临着非常多的挑战，一个城市户籍人口和常住人口之间有非常大的差距，可是我们的大部分公共设施是按照户籍人口设计的，我们做规划的时候就有非常大的问题。作为城市来讲，我的城市规模大，我的运作空间就大了，但是这里面，我们在理念方面往往会重视空间层面的，而忽略社会层面的，我们就希望在这个阶段要把关注的点突出社会问题，要兼顾，同时要把空间环境解决好，这是我们现在要注重解决的问题。

  在很多建设的体系当中有很多产业新城和新的产业开发区，以往我们都是以单一的功能定位为主，现在可能更多的要考虑综合性的定。，比如规划了10平方公里的产业园，以往就是按照10平方公里来做，实际上你做10平方公里至少要有十几平方公里的配套设施。如果城市突然多了10平方公里是产业用地，那么整个城市都不平衡，所以就会导致产业化和城镇化会在一定时间内失衡，这也是我们一定要从理念层面去考虑。还有，也别去“就城论城”，房地产并不能解决城市所有的问题，它是我们城镇化发展的很重要的一部分，它不是唯一的，我们的城镇发展是复合的，所以这方面我们还需要认真的考虑。这种平衡的关系，也是人居环境目前最需要解决的问题。

  这是我们对新市民的人居环境的调查，其实这种调查是现在地方政府最需要的，因为我们不了解这几年2.5亿人口进到城里面来，他们真正对城市环境的需求是什么。尤其是比较细的，像今天在座的企业家做项目的时候，有多少考虑了进城的农民需要的是什么，其实这方面是绝对不到位的。我们了解的数据，超过1/4的人口是不能完全适应现代的城镇生活的，这些多数是在这几年进城的农民，他们不适应，很多人不适应城市生活，而原有的城市居民也不适应这些人进来。所以，这个矛盾我们在开发当中还没有考虑，在城市发展当中我们缺少这部分的内容的研究。

  三、如何抓好人居环境建设。人居环境建设是城市核心竞争力的重要体现，也是城市转型的方向。

  第一，人居环境建设是“一把手”工程。当时我在江苏江阴做调研，它有29个部门与人居环境建设有关，这个复杂的体系是一把手负责调度，由江阴是副市长来抓。当时的结论是他推不动了，因为这件事太复杂太庞大，而且人居环境问题是目前解决城市最需要解决的问题。越多的人关心城市环境问题，这个问题就决容易解决。

  第二，从绿色住区起步。这实际上是我们大家都在考虑的，我们从绿色住区的角度出发，更主要的问题是我们有非常广阔的投资、非常广阔的市场，现代的体系非常健全。所以，从这个角度起步入手，推进人居环境建设是非常容易的。人居委从2004—2010年在全国70多个城市做了100个试点项目，这100个项目给我们非常非常多的启示，因为人居委也完成了两个非常重要的课题。而且我们做了一个中美绿色建筑的研究，实际上美国是没有绿色住区的，但是我们现在建设的规模非常大。从住区的角度讲，很多开发商一年上百万平米，一个企业就可以推动上百万甚至对一个城市产生很大的影响，所以我们希望从绿色住区角度来做人居环境建设。

  绿色住区有这样的模式：政府+企业+社会力量。就是说，政府要对房地产开发商提要求，在历年的政府调控体系里面，我认为都缺少一个内容，就是对技术进步没有提出要求，这是作为技术人员感到非常遗憾的地方。在房地产快速发展的过程中，我们的房地产开发里面的技术含量提升有限。企业是绿色住区建设的核心。社会力量有足够强的研究能力，有比较大的辐射和影响能力。所以，三者如果结合起来，绿色住区就能够做得非常好。

  第三，开展城镇人居环境规划。人居环境规划也有一个非常明确的体系，有两条线：一是从科学的角度讲，都有科学的规划。我们现在需要加进来的是公众参与，老百姓怎么参与到人居环境里面来。我们有非常明确的规定就是要有公众参加，但是我们现在的规划里面没有这个环节，老百姓真正需要的人居环境或者希望你给他办的人居环境跟他需要的不是一回事，这就需要有一个比较。这就是我们定义的人居环境规划，把老百姓需要的人居环境和政府定义的人居环境有一个整合。在这个体系里面，把政府和企业的关系对调了，政府是主导，企业参与，社会力量可以参与。

  我们做过很多方面关于城市转型的思考，尤其是去年8月份，我又到了鄂尔多斯，我对这个城市非常有感情，它有非常好的要素，大家现在都不愿意谈它，其实真正房地产出现问题的不是这一个城市。我是想说，它出现这个问题的根源在哪。我认为它的根源在于政策方面，它的政策导向出现了问题。而这个问题，大部分的地方政府都有这个问题，就是它是面向富人，而不是面向普通的老百姓。比如它为了城市的环境非常的优美，能够控制沿街的商铺，不允许建。在老鄂尔多斯是非常完善的，新区没有活力，其实就是那个地方容不下这些人。所以我们政策的导向要面向所有的人，不是面向某一部分人。这是我们在做城市转型发展的时候非常重要的方面，政策要面向绝大多数的人，而且要吸收不同的意见，让他们参与到城市建设过程当中来。

  当然，人居委下一部还有很多很多工作要做，我们更核心的是构建完善的人居环境体系，从社区到建筑本身，使这方面的人居环境都是需要我们研究的，也是需要我们做的，我希望大家关心和支持我们社团的工作，人居委的使命是人人享有美好的人居环境，希望在城市转型发展的过程当中对大家有所帮助

  主持：王总从城市如何吸纳人，如何留住人，如何面对所有的人提出了他的思考，我觉得这为我们城市竞争转型和发展、为房产企业在新型城镇化面前如何发挥行业的支撑作用，提出了很多的启发。再次感谢王总的演讲，谢谢！