中国房地产研究会副会长、人居环境委员会主任委员王涌彬接受中房网专访

  中房网讯(记者 杨金枝)当前，新型城镇化已成为各方关注的焦点话题，如何建设新型城镇化，什么样的城镇化之路才是“新型”的，业内观点不一而论。“新型城镇化将成为房地产行业新的增长点”、“新型城镇化不是房地产化”、“新型城镇化要造城但不是单一造城运动”等观点频出。

  但在城镇化的过程中，房地产偏又占据重要地位，房地产业在新型城镇化过程中究竟应该承担什么角色？国内著名城市规划和人居环境专家王涌彬认为，有效的城镇化推进模式应该达到民间力量与政府力量的互动与平衡，将百姓视角的人居环境建设和政府视角的人居环境建设有机融合一体，才能走出健康的城镇化道路。

  作为中国房地产研究会新当选副会长、人居环境委员会主任委员，王涌彬在绿色人居环境领域潜心研究多年，面对新型城镇化的挑战，今天的他，更为努力地推进着中国的新型城镇合理规划和人居环境的改善，持续着对房地产市场存在问题的地区的研究和改造。

  新型城镇化的基本点是居民利益 

  新型城镇化，即人的城镇化。但所谓的“人”，究竟是那一群人？王涌彬认为，“人的城镇化实际是指逐步进城的农民，以及之前已经进城的市民，政策基本点要面向真正的居民：普通老百姓、社会中广大的中低收入人群，而不是富裕阶层，要将以人为本落到实处。公共政策主要应雪中送炭，而不仅仅是锦上添花。”

  经过三十年的快速发展，我国城镇化平均水平已超过了50%，有些城市比例更高。根据世界各国经验，达到这一阶段后，城市化将趋向复杂，社会问题突出。许多发展中产生的问题也将逐渐暴露，社会面临反思，不能再依靠大规模投资刺激经济，也不能再以房地产开发主导城镇化进程。王涌彬坦言，“一直以来，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，全国一刀切，城市无论大小、地域不分南北，企业不管主营，统一发展房地产，现在除少数城市外几乎没有什么地方没有泡沫。在目前的情况下，是不是所有城市都应该把房地产业作为支柱产业，值得思考！”

  房地产整个产业链特别长，可以带动非常多的产业发展，它作为支柱产业是应该的，但是不是所有的城市都需要把房地产业作为支柱产业，尤其是众多的三四线城市。现在的城镇化正在发生着微妙的变化，根据人口统计，很多的中小城市人口增长速度比较缓慢，没有办法吸引大量的产业进来，也没有太多的流动人口，但如果大规模的去搞房地产开发，由于房屋和人口数量并不匹配，出现高空置率，这就是大家常说的“鬼城”。也许，它未来可能会有那么多人，比如说十多年后的人口和现在的房屋数量能够匹配，但这十年就是资源的极大浪费了。从这个角度来看，现在如果不调整这种策略，还是继续按照以前的开发模式，那种发展思路，会产生很大的问题，比如出现大量的“鬼城”。

  盘活空置资源 政府回购商品房为保障房

  谈到国内一些“鬼城”，房屋空置率高，王涌彬认为房地产业存在严重的产能过剩，开发能力严重过剩，需要政府合理引导。中国需要有一段时间搞建设，也需要有一定数量的房子，因为有农民进城的需求，但大量空置住房也造成了资源的浪费。现已建成的房屋，需要未来5年甚至更长时间来消化，空置期间需要盘活。他建议，政府收购空置房屋，不建或少建保障房，将空置房屋变成保障房。这样做的核心是把已经建成的房产当作公共资源，将这些资源盘活，推向市场。以前政府财政靠卖地，整合资源后可以用房产税调节财政收入。

  打造新型社区  城镇化与产业化均衡发展

  3年前，人居环境委员会提出“新城镇、新社区、新居民”概念，推进新型社区建设。王涌彬强调，新城镇、新社区并不是在白纸上建新城，而是依托现有城镇、社区体系来提升、改善，引进新的产业，使城市的区域有完善的市政基础设施和公共服务设施。“农民进城以后，要有事情做、有房子住，有学上、有医疗，各种保障要齐全，而产业发展是这一切的基础。”他认为，城市要获得可持续发展，首先要保持城镇化与产业化的均衡发展。在未来的城镇化竞争中，没有相应的产业基础，城镇化就是无源之水。许多城市的新城发展并不理想，就是脱离了原有城镇体系的依托，在城市总体规划层面应重点考虑就业岗位、公共服务设施配置与居住人口之间的相对平衡，才能为居民营造便捷、舒适、宜人的居住生活。拉美和非洲国家城镇化的失败就是在于没有产业的支撑，产生了大量的社会问题。

  为此，人居委推出了“中国人居环境与新城镇发展推进工程”，包含了城镇人居环境体系、住区人居环境体系、景观环境体系、绿色建筑等方面的研究，并把重点放在“绿色住区模式”的打造上，。王涌彬指出，绿色住区里面特别强调要商业配套，要把配套作为绿色住区很重要的一个点，新建社区不能给城市增加更多的负担。比如二十万平米的项目，突然入住几千人，这个地方需要的基础设施就很大，要有必要的配套。不仅如此，新社区同时还应该给城市作出贡献，比如要有小学、幼儿园、医院等。这样的城市才会充满活力和持续繁荣。

  引导城市转型  构造绿色家园

  据王涌彬介绍，人居委作为中国房地产研究会的直属机构，多年来致力于推动“快速城镇化背景下的人居环境”，关注人需求的变化以及居住行为和生活方式的变化对城市和社区发展的影响，关注新城镇体系的完善。据悉，新城镇体系已在全国多个地方进行试点，目前正在与二连浩特等城市探索新的服务规划。“我们提出的人居环境建议会演变成地方政府的公共政策，使这些城市更加宜居，更加可持续发展，促进公共政策更加科学、合理。人居委作为一个社团组织，我们成果主要的价值应该体现在这些方面。”王涌彬说，“能够把城市转型发展引向以人居环境建设和改善为核心的发展模式，这是我们正在做的事情，这是我们理解的人的城镇化。”

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