在第三届地产全球化暨海外投资高峰论坛上的致辞

刘志峰

2016年12月2日  

中国房地产业协会会长 刘志峰

　　各位中外嘉宾、各位企业界和新闻界的朋友们：

  大家上午好！

  首先，我代表中国房地产业协会，向出席第三届房地产全球化暨海外投资高峰论坛的所有来宾和朋友们，表示欢迎！

  受经济全球化及中国国内房地产供需变化和多元化发展的需要，中国房地产海外投资步伐加快。据不完全统计，2014年，中国房地产海外投资总额165亿美元；2015年为250亿美元；2016年1-9月达到252亿美元，超过了去年总和。同时，中国房地产企业的海外并购增长较快，今年前三季度共交易671个项目，交易额近1600亿美元，是去年全年交易量的两倍。仅以美国、澳大利亚、亚洲新兴市场为例，2011年-2015年，中国在美国投资商业地产171亿美元；2015年，澳大利亚悉尼、墨尔本分别有18％和14％的新建房屋被中国投资者购买，中国已成为澳大利亚房地产投资的头号来源国。2015年，中国在亚洲新兴市场投资也由2014年的62亿美元上升到80亿美元，中国已成为世界上第二大跨境房地产投资的国家。

  中国房地产海外投资总额逐年增长的同时，也发生了积极的变化，体现了以下六方面的特征：

  一是房地产企业在海外直接购买土地、自行设计、施工、建设、自主销售或委托销售。如万科在美国与铁狮门合作开发项目，绿地在韩国济州岛开发项目。截止2016年8月，绿地海外投资已超过1000亿人民币。二是房地产企业通过收购或直接购买的手段，投资房地产项目。如复星国际在纽约、伦敦等城市收购办公楼；上海豫园旅游商城在日本北海道收购度假村。三是以开发产业新城、人居新城的模式，在海外投资项目并输入相关产业，如碧桂园与华为、中建南方、中建钢构等国内企业合作，在马来西亚“森林城市”建设中拓展产业链，带动了国内建筑业、制造业、信息产业等上下游企业的发展。四是以住宅产业化、绿色节能技术为输出方式，在一些发展中国家、金砖国家参与保障房、政府公寓的建设，如远大住工、北新建材、三一重工将成品房、新型房屋输往巴西、苏里南等国。五是以股权投资、基金、保险资金等方式，在一些发达国家投资具有资产配置价值和稳定收益的商业、办公楼等不动产项目，如中投公司、中国平安集团、中国人寿等。六是中国公民出于子女教育和在海外自住的考虑，在美国、加拿大、澳大利亚等国，购买学区房和自住性住宅。

  除此之外，自2013年开始，中国房地产海外投资也出现了以下几方面积极变化：

  首先，房地产的境外开发由单一面向所在国的中国买家，逐步向以当地客户为主销售转变；其次，由将国内传统的开发模式移植到国外，向绑定中国的产业与技术、上下游产业共同“走出去”的方向转变。第三，由成熟的欧美市场，向新兴的亚洲、中东市场、拉丁美洲、特别是东南亚和金砖国家拓展转变。第四，由单个项目的建设，向产业和服务配套的人居新城建设转变。第五，由投资住宅、商业、办公楼，向投资产业园区、文化旅游、大健康、主题公园等综合项目转变。第六，由过去大多数由大企业参与，向更多中小企业赴海外投资转变。第七，由单一的项目和资产配置，向土地储备的战略发展转变。如中国房地产企业和相关机构，在韩国济州岛储备的土地面积已经占外国人持有土地面积的43．11％。

  但在海外投资快速发展的同时，也要看到自身的不足：一、国内房企在欧美等成熟市场开拓空间狭小，很难进入其主流市场。二、对当地的法律、金融、文化、商业等政策和行业惯例不熟悉，沟通和融合有困难。三、国内企业对风险和利率波动的应对能力差，暴露了市场分析不够、专业能力不足、决策不准等弱点。四、对投资境外房地产的事前、事中、事后的审批、准入、备案、要求限制等流程了解不够，出现了项目还没动工，就付出了一定的学费。五、设计的交易架构不合理，组成的团队水土不服，特别是在税收、商标、知识产权，环境和文化保护等方面的前期尽职调查不够，合同执行过程中暴露出一些无法弥补的漏洞，付出了很大代价。

  针对以上问题，我提六项建议：一是房地产海外投资要在理念上有所创新突破，要按照中央提出的“开放、共享”的发展理念，抱着学习的态度，开展房地产合作交流，不能再以单一的数量和规模发展为导向，复制国内已有的模式“走出去”，要有质量和稳健的发展。二是围绕“一带一路”和国际产能合作，与住宅产业化、绿色建材、采购业等上下游产业捆绑合作，形成房地产业与建材业和相关产业“同船出海”的局面，在供给侧形成新的海外市场需求。三是认真做好项目的尽职调查，严格评估产权、抵押物、租约等方面的法律风险，并对规划、环评、税费、政府监管等方面的要求，进行详尽的尽职调查，特别要注意对承包商、分包商、供应商的资质调查。四是最大化地做好“两个借力”。什么是“两个借力”？就是要借力当地的置业顾问机构开拓市场、提供服务；借力第三方机构，组织好项目实施前的调研、谈判、合同签署、交割服务等，避免造成投资风险。五是加强与商务部、中国贸促会、国内使领馆、金融机构特别是中资银行在海外窗口的合作，并加强与国外驻华使馆的合作，了解当地信息。六是发挥中房协海外投融资平台的作用，找准服务定位，提高自身素质和能力，在信息咨询、法律服务、专业培训等方面提供帮助，逐步制定中国房地产在海外投资的国别、地区、分类等“服务指南”。希望今天参加论坛的各家机构给予平台更多支持，中房协将以开放、融合、共享的态度，向大家学习，并尽最大的努力为大家提供有效的服务。