刘志峰会长在“第七届中国老年住区项目交流大会”上讲话

中国房地产业协会会长 刘志峰

　　刘志峰：各位来宾、各位新老朋友们：大家下午好！

  今天，中国房地产业协会会同山东省房地产业协会在“孝老爱亲”的孔子故里曲阜，举办“第七届中国老年住区项目交流大会”暨“2018老年住区百城（企业）联动年会”。共商养老地产发展之策，共谈老年住区经验之道，共促养老地产与大健康创新融合。我代表主办方对所有参会的朋友们表示热烈的欢迎！对九巨龙房地产开发集团、山东孝养城老年产业有限公司、北京盛世华唐投资管理有限公司的支持表示衷心的感谢！

  去年11月4号，我们在浙江常山举办的“第六届中国老年住区项目经验交流大会”上，结合学习习总书记在十九大报告中提出的实施“健康中国”战略，对我国老龄化社会面临的形势进行了分析。一年过去了，养老地产和老年住区服务加强了与大健康的融合。目前看，房地产业引入大健康创新养老地产的发展模式、提高整体质量；大健康产业进入房地产领域寻找投资机会、拓展市场空间，既是双向选择，也是大势所趋。

  下面，我就“为什么要以大健康带动养老地产发展”、“如何以大健康带动养老地产发展”谈几点看法:

  第一，为什么要以大健康带动养老地产发展。

  《健康中国2030规划纲要》实施两年来，健康产业在国家、行业、企业三方面推动下，无论政策环境还是发展理念都发生了变化，主要体现在四个方面：

  一、顶层设计得到加强。在这次党和国家机构改革中，国家卫健委根据“健康中国”战略实施的需要，专门设立了老龄健康司，全国老龄办调整到卫健委。未来，卫健委负责组织制定应对老龄化的政策措施和医养结合的标准规范，负责老年疾病防治、医疗照护和心理健康；民政部负责养老服务体系建设规划、法规、政策、标准并组织实施。医养结合由卫健委负责，养老服务由民政部负责的职能划分，将减少开发企业在投资改造医养项目的审批程序，提高办事效率，为老龄健康和养老地产创造了条件。

  二、发展理念有所提升。在11月8日召开的全国老龄工作委员会全体会议上，明确提出了要贯彻大健康的发展理念，将医养资源打通使用；认为当前提出的“以居家为基础、社区为依托、机构为补充”的养老服务体系，符合我国的国情、发展阶段和养老习惯；强调要推动“三个设施”、“三个标准”的建设。“三个设施”，即：家庭和社区养老设施的改造建设、社区日间照料中心的建设、托老所等配套设施的建设。“三个标准”，即：养老服务体系建设标准、老年人照护服务标准、健康产业分类及核算标准。我总体感觉，无论是居家养老设施的建设，还是标准体系的建设，对从事养老地产的开发企业和服务机构来说，大有可为。

  三、政策支持力度加大。首先，国务院办公厅在完善促进消费体制机制实施方案里，取消了对养老机构设立的许可，一定程度上扫清了制约养老健康消费的机制障碍。其次，发改委安排中央预算内投资支持养老服务设施建设，满足多层次、多样化的养老需求。三是国家正在抓紧研究加大老龄产业初创阶段的财税优惠政策，为企业减轻负担。这些政策，我们要系统学习，认真消化。

  四、产业需求不断扩大。随着全球“健康保健时代”的到来，大健康已成为国家级的大产业。预计到2020年，我国大健康产业规模8万亿元。养老地产与大健康融合的项目，如适老化改造、养老健康社区服务、旅居养老服务等，发展空间很大。养老健康必将成为房地产健康绿色智能发展、高质量发展的重要产业。

  但也要看到，养老地产与大健康的融合也存在一些问题：

  门槛比较高。由于大健康产业涉及医疗卫生、医药监管等部门，准入门槛高。一些开发企业虽然想以建立高端医院、养老院、适老化社区等方式进入大健康产业，但由于缺少成熟的模式和专业团队，虽然规划得很好，双方谈得也很好，但到了项目落地阶段，出现了很多困难，往往停滞不前。

  社会认可度低。养老地产项目由于投资大、见效慢、利润薄，真正成功的并不多。我认为，除了盈利模式不清晰，主要是社会认可度还不够。如国家提出分级诊疗，为开发企业将养老健康服务引入社区医院创造了条件，但社区医院如何获得老年人认可，需要建立长期的信任关系。居家养老服务同样也存在类似问题。目前一些养老产品仍停留在概念炒作上，影响了品牌培育。这个问题，开发企业有，其他企业也有。

  资本不太愿介入。我国于21世纪初进入老龄化社会，大大晚于发达国家，对养老金融产品的开发相对较晚。由于受传统养老观念的影响，一方面，大多数老人不愿把有限的退休金投入消费；另一方面，由于养老地产营利性不确定，也限制了金融机构参与的积极性。虽然国家支持社会资本通过公建民营、发行养老债券等方式参与建设，但具体落实起来，成效还不显著。

  标准化程度低。养老地产与大健康的融合牵涉到建筑、医疗、保健、营养、康复、休闲、智能等多个领域。但目前大健康产业还没有一个标准的定义。即使有，相关产业的标准不一、各自为阵，距离用标准化支撑健康产业与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品的融合，还有不少差距。

  养老建筑不够健康。根据中国老龄科学研究中心最近发布的《2018老龄蓝皮书》，我国有50%的老年人因不锻炼、居住环境不健康而影响睡眠。睡眠不好容易让人产生抑郁、焦虑、紧张，患心脏病的风险比正常人高2-3倍，长期失眠的人死亡率更高。目前通过药物解决失眠效果并不好，关键要避免老年人在嘈杂、潮湿和通风条件差的环境中居住。否则，睡眠不健康，没病变有病，有病变大病。这个问题我后面还要讲。

  第二,如何以大健康带动养老地产发展。

  一、创新发展理念。什么叫大健康？大健康是围绕人的衣食住行和生老病死的全生命过程，追求的不是个体的“小健康”，而是精神、心理、生理、社会、环境、道德方面的“大健康”。过去我们所指的养老地产主要是设计、施工、运营、服务，但大健康进来后覆盖面更广、产业链更长，几乎贯穿了整个一二三产业。为了更好地开展工作,中国房地产业协会在最近的分支机构调整中,将“老年住区委员会”调整为“养老地产与大健康委员会”,尽可能在今后工作中与大健康展开“四个融合”。哪“四个融合”？

  一是与健康管理融合。主要让老年人从医疗转向预防为主，不断提高自我健康的管理意识。项目设计时就从中老年人的心理、环境、营养、运动等方面考虑。二是与医学护理融合。开发企业既强调医养结合，也在项目中增加空气、水、健康食品等保健内容，提高老年人生命质量。三是与康复智能融合。发挥开发企业科技创新的能力，将智能等技术引入老年人的生活。四是与养老养生融合。既借助自然条件为老年人提供舒适的环境，同时配好健身室、康复室等。

  还有，做养老首先要有爱心。我来曲阜之前看了一个材料，十几年前，九巨龙集团的徐夫京董事长发现有些“父亡母嫁”的小孩因交不起学费而弃学，但这些小孩又不属于国家保障范围，他专门建立了一个社会课题研究，把这些小孩称之为“亚孤儿”，然后照顾起来。2005年起他自掏腰包，先后在肥城、泗水、曲阜等地建了三所“亚孤儿”学校。管这些小孩的吃喝拉撒。13年来，九巨龙共投入2亿元，救助“亚孤儿”2400多人，现在有151人考进技校，131人考进高中，21人考进大学，5人当兵入伍，52人有了正式工作。

  二、关注建筑健康。房地产与大健康产业融合，首先应从关注建筑健康入手，没有建筑健康，就没有老年人健康。

  11月2号，我到河北廊坊威卢克斯中国有限公司调研了解到，去年，丹麦威卢克斯集团等机构对27个欧盟国家的10万个家庭、25万成年人进行了一次健康调查，发现影响人健康的第一要素是建筑健康。排在第二、第三和第四位的才是饮食健康、抽烟等生活不良习惯、身体锻炼和运动不够带来的健康问题。如一对夫妻在一间25平方米的封闭卧室睡眠，二氧化碳浓度达2000PPM。他们白天上班注意力不集中，思考能力下降，如果老年人情况可能会更严重。而且没有净化器能有效过滤二氧化碳。目前欧洲室内空气受污染指数是室外的5倍。因此，在养老地产与大健康产业融合时，首先要考虑消除不健康建筑给老年人带来的危害。如现在搞建筑设计绿色三星和运行三星，有成绩，但存在三个问题：一是设计三星多，运行三星少，只占5%；二是绿色建筑技术和产品引进多，本土化技术和产品少；三是一些建筑密封性虽然好，里三层外三层包得很严，但自然采光不足，室内通风不畅，湿度不均衡，影响了建筑的健康。

  怎么为老年人设计生产健康建筑？

  (一)根据不同气候条件、不同区域、不同城市设计养老建筑。不是所有的国外方案都适合中国。目前，国内一些项目认为房子越密封越好，有些是技术进步，但有些不能照搬照抄。欧洲特别是北欧的气候条件、光照条件和我们不一样，技术上可以学，但必须因地制宜、区别对待。

  (二)鼓励设计师、建筑师和开发企业将老年人的健康需求放在首位，减少因不健康建筑造成的各种不良因素，在建筑设计、施工、运营、服务全寿命周期内，既要关心室内的舒适度，也要考虑住宅的健康性，逐步构建以健康为主的高品质养老住宅体系。

  (三)转变设计理念。我们长期将“能效”作为主要任务，却忽视了老年人的健康。近年来，欧洲各国在注重建筑节能的同时，开始关心居住健康尤其是老年人和儿童的健康。设计理念都在避免将污染困在建筑里，注重利用自然条件，“夏季让建筑脱掉衣服”，“冬季给建筑穿上衣服”。

  (四)利用自然采光、自然通风、智能控制门窗、新风系统等技术，将不可变空间变为可变空间，把日光、空气、自然景观带入老年人的生活。尽可能达到一天通风至少2次；确保使用最多的房间朝南；减少室内嘈杂、潮湿的来源，从源头减少室内污染。

  (五)在注重被动式建筑优点的同时，也要发展主动式建筑。主动性建筑的优点是可以拓展屋顶、阳台、门窗、阁楼、地下室，将自然光引入住宅。这次我在威卢克斯调研看到，企业的一个地下室利用导光管引入光照，能让自然采光按照室内的需求调节，既环保又解决了照明问题，效果非常好。如果一些老年活动室能增加自然光照射，可以吸引更多老年人参与。

  三、加快联动发展。老年住区交流大会的一个重要作用，就是交流经验，联动发展，把一些新理念、新模式、新产业、新产品介绍给同行，特别是在标准化建设和技术集成方面，要取长补短、共同提高，找到投资合作的机会。养老地产项目现在很多都在落地，给我印象较深的有那么三个方面：

  （一）养老地产与社区服务联动。按照大健康的理念，保利以社区健康服务为发展养老地产的核心业务,今年将“保利养老”升级为“保利康养”,成立了保利健康产业投资有限公司，作为承载保利整个养老健康板块的平台，为老年人提供全生命周期、全产品体系、全文化覆盖的社区健康服务。据我了解，保利在社区健康服务方面，不光是对老年人生活上的照顾也有心理辅导。绿城的做法是绝大部分新楼盘都建有老年人社区大学，让老年人能交流会友，快乐养老。

  （二）养老地产与传统文化联动。中国人讲究孝道，孝道不仅是优秀的传统文化，也是养老地产发展的内涵。2013年，九巨龙在曲阜国家级优秀传统文化传承示范区的孔子大道，开发了全龄适老住区“孝养城”，配置了高标准的养老设施、设备。构建医、养、护融合，居家养老、社区养老、机构养老三位一体的养老模式，聘请了台湾的高水平养老服务团队，为居家养老的老年人提供介护服务，并且为每一位老年人建立健康档案和体检。就餐方面，根据老人不同身体状况配送不同的餐食。九巨龙的经验，主要是围绕“孝老爱亲”开发项目。在设计上，利用曲阜的文化底蕴，挖掘历史、体现特色、错位发展；在产品上，既讲究护理、助养，也加强公共配套服务，同时，他们邀请的专业团队也比较吸引老年人。虽然企业增加了成本，但项目质量上去了，还是有吸引力。

  （三）养老地产与休闲健康联动。目前，部分开发企业在一些生态自然条件比较好的城市开发租赁式老年公寓，采取“候鸟式”的养老模式，效果较好。特别是旅游休闲区域周边的中小户型项目很受欢迎。四川攀枝花自从利用休闲健康发展养老产业以来，有越来越多的“候鸟老人”前来过冬。2014年“候鸟老人”5万人，2016年增到13万人，2017年突破17万人，为当地消费做出了贡献。养老地产现在是攀枝花的城市品牌。

  总之，搞养老地产也要因地制宜、因人而宜。我就讲这些，谢谢大家！

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