2022年，中国的房地产市场经历了深度调整，供给和需求双向收缩，其中的原因既有经济下行的压力和疫情反复，也有长期积累的房地产深层次矛盾的集中反映，也是住房市场供需矛盾变化的结果。从现在的情况看，销售、施工、投资等各项指标，已经触及底部，降幅明显收窄。虽然各项指标仍处于同比负增长，说房地产市场复苏为时过早，但至少已经表现出市场景气状况在逐步修复。

  有一个问题我们需要回答，即去年的房地产深度调整是不是预示以住房为主要产品的房地产市场进入了持续萎缩的通道？结论应该不是！经过深度调整的房地产业，在规模上会下一个平台，但是会形成一个新的供需平衡，而不会持续萎缩。

  去年的中央经济工作会议，重提了房地产是支柱产业，我理解，是基于对居民消费趋势的科学分析而作出的判断。在新的发展阶段，中国经济增长的动力，逐渐会从投资、净出口驱动转向消费驱动，而居民的消费源会是哪些方面呢？从居民对美好生活追求的角度，习近平总书记在党的二十大报告中指出，“群众在就业、教育、医疗、托育、养老、住房等方面面临不少难题”，住房需求仍然是群众关心的六个重点问题。从扩大当前居民消费重点的角度，去年中央经济工作会提出的今年经济工作任务的第一条，“着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”。住房改善是重点支持的消费领域。

  改革开放以来，我国居民家庭的住房条件有了极大的改善，但并不意味着住房饱和了，需求消失了，人们对美好居住生活的追求仍然是美好生活追求的重要组成部分。今后的住房建设，不需要以前那么高的增长速度了，但是并不意味着住房建设不需要增长了，更不等于住房足够了、可以停止建设了。2020年的第七次全国人口普查数字显示，如果扣除非正规住房，2020年城市居民家庭住房条件尚不足“一人一间”相对比较宽裕的的水平；人均住房在一间以下的家庭，全国占12%，城市占18%，镇占9%；人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭，城市占2.5%，镇占1.1%；尤其是城市住房的占用不均衡，相当多的居民家庭仍然存在住房不足的问题。2022年，城镇居民家庭的消费支出中，居住消费占25.8%。在今后的发展中，随着人口向经济增长能力强的城市迁徙和收入的提高，住房的数量仍需增加，居住条件的改善更需增强，住房消费仍然是居民消费的重要组成部分。

  在今后的住房发展中，住房数量的适当增长是一个方面，居住质量的改善是更重要的一个方面。在以消费为主要动力的经济发展新阶段中，住房消费会占据十分重要的地位。

  居住质量的改善、住房消费的增长，不仅仅表现于住房的数量增长和住房空间、功能、舒适度的持续改善，也表现于依附于居住服务的持续改善和消费需求的满足度。居住消费不仅仅是居民对建筑物的空间需求，而是对住房以及由居住生活而衍生的居住消费需求。尤其是信息化给我们带来的生活服务的革命性变化。信息化是一个典型的供给创造需求的范例。信息化对居住消费的影响，至少表现在三个方面。一是基于通讯和互联网的发展，大量的生产、生活服务活动不再绝对依附于原有的工作场所和服务场所，而是在住房里完成，住房的功能发生了很大的变化，居住消费的内涵有了新的拓展，由住房功能衍生的消费内涵也有了新的拓展。二是住房的环境、能源消耗、健康保障能力以及居住安全、设施维护等，有条件实现自动化、更加体现人对舒适生活要求的人性化控制，以此引起住房附属设施改进的需求，同时在带动相关产业的需求增长。三是作为住房的核心，卫生间和厨房，其功能完全超越了传统的工业化时代设施的概念，对于炊事、盥洗活动的安全、便捷、舒适的要求越来越高，产品的智慧化升级越来越快，满足不断增长的需求越来越成为居住消费的动力。它构成了住房发展在数量上实现新的供需平衡后，具有潜力的突破点。

  近年来，智慧家居的发展已经初步证明了居住消费增长的能量，它不但改善了人民居住条件，也带动了电子信息技术的发展和家用电器产品的发展。如果把智慧家居的设计理念和过程，融入到住房设计中去，可能使住房建设与智慧家居的配合度会更好，住房对居民消费的满足度会更好。希望房地产企业与智慧家居企业能够联手，在住房的设计中融入智慧家居，并且实现空间的有效配合，共同为人民群众美好居住生活而努力。

  （摘自4月28日在海尔智家峰会上的发言）