《关于当前开展合作建房工作的建议》的解读

各有关会员单位：

  2022年6月2日，中国房地产业协会发布《关于当前开展合作建房工作的建议》（中国房协〔2022〕67号），旨在有序推进合作建房的工作，对地方房协和会员企业积极参与和开展合作建房的工作提出建议。为方便各地，各单位合理有序推动相关工作，合作建房委员会秘书处联合会员单位对文件精神进行如下解读。

  文件背景

  2016年，国务院办公厅印发《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

  2017年以来，河北、湖南、山东、安徽、海南、江西等省份先后出台政策、法规，允许、鼓励城乡居民合作建房。其中张家界市、浏阳市、宁波象山县、衢州江山市等先后发布地方版“城乡居民合作建房管理办法”，在区域内开展城乡居民合作建房试点工作。

  2020年1月1日正式实施的最新《中华人民共和国土地管理法》，有条件的允许了宅基地与集体经营性建设用地使用权的流转。

  发展意义

  有效开展城乡居民合作建房，对优化农村土地资源配置、提高土地利用效率、保障乡村振兴背景下农业农村的繁荣发展具有重大意义。推进城乡合作建房，是适度放活改革农村宅基地和农房使用权的一种新的实践形式。对于激活农村土地资源要素、促进城乡融合发展具有积极作用，有助于乡村振兴战略的顺利实施。

  发展范围

  在符合村庄规划的前提下，利用宅基地或者其他存量集体建设用地，联合新建、改建、扩建或者装修装饰房屋，用于居住或者发展休闲农业、康体养老、旅游开发、民宿客栈等产业。

  发展途径建议

  建议途径一：开展城乡居民合作建房试点地区

  在多个地方版城乡居民合作建房管理办法指导之下，城乡居民合作建房有了明确的政策依据和地方版执行规范，并且随着我国农村宅基地“三权分置”改革的逐步推进，合作建房项目可以按照“房地一体，三权分置”的原则分别办理不动产登记。

  合作建房的主体可以是合作建房参与个人主体也可以是由多个参与人组成的法人主体，农户或者村集体经济组织作为土地提供方，通过宅基地或存量集体建设用地使用权的转让，合作建房参与人获得开展合作建房的土地使用权。

  乡镇人民政府（街道办事处）作为行政监管主体对合作建房项目的申请进行审批，并在建设阶段进行必要的监督，合作建房工作同时也需在行业自律管理规范下有序开展。

  项目竣工通过验收后，合作建房参与各主体向不动产登记中心共同申请办理不动产权登记，合作建房按照“房地一体，三权分置”原则进行不动产权登记，参与方各执一份，并在《不动产权证书》的“权利人”一栏备注各自的权利类型。作为合作建房参与主体，不动产权证书的使用权可以通过转让、抵押、入股等方式流转。

  建议途径二：农村产权交易平台完成宅基地/存量集体建设用地的使用权流转

  通过现有的地方农村产权交易所（中心）挂牌宅基地/存量集体建设用地的使用权，通过农村产权交易平台完成宅基地/存量集体建设用地的使用权流转。

  合作建房参与个人或由参与人组成的法人主体作为合作建房的主体，通过农村产权交易平台与农户或村集体经济组织签约，获得宅基地/存量集体建设用地的使用权。

  合作建房主体完成土地使用权流传后，开展的实质合作建房工作需在行业自律管理规范下有序开展。

  项目竣工通过验收后，在尚未完成宅基地“三权分置”改革试点的地区，合作建房主体可以向所在地行政监管主体、农村产权交易中心（所）、具备资质的法律顾问机构以及公证处等机构，为城乡居民合作建房项目发放“合作建房鉴证书、交易鉴证书、律师法律审查意见及见证书、公证书”，通过“四书合一”的形式对合作建房使用权合同进行鉴证确权，合作建房使用权可以通过农村产权交易中心（所）进行再次流转。

  培育主体

  当前，合作建房的参与主体主要有合作建房开发机构、合作建房参与人、合作建房土地供给方、合作建房咨询机构、合作建房金融机构等。

  合作建房开发机构指的是由合作建房参与人共同发起成立的合作建房项目管理公司，当前主要采用企业法人的形式设立。

  合作建房参与人指的是合作建房项目的实际使用人，也是资金的提供方，在城乡居民合作建房中，合作建房参与人可以是村民也可以是城市居民。

  合作建房土地供给方指的是合作建房项目的土地（或土地使用权）所有人，在城乡居民合作建房中，土地供给方一般是农户或村集体经济组织。

  合作建房咨询机构指的是指导合作建房参与人共同组织设立合作建房开发机构，并提供合作建房相关咨询服务的专业机构。

  合作建房金融机构指的是为合作建房项目提供金融服务的机构。

  合作建房委员会将积极与各地房协展开合作，协同各方资源，为参与合作建房的企业和机构提供必要的政策指引、金融服务支持、资源对接等相关服务，支持项目落地。

  金融支持

  各地在项目发展中可以根据实际选择合适金融机构和金融方式，鼓励合作建房项目和当地政府相关部门积极沟通，共同探索包括公积金支持合作建房在内的更多新的金融支持模式。

  鼓励商业银行等金融机构对已经取得城乡居民合作建房《不动产权证书》的农户和城镇居民依法开展土地使用权和房屋所有权抵押贷款业务。

  鼓励各政策性以及商业银行探索为符合条件的城乡居民合作建房项目提供包括住房建造贷款、住房按揭贷款等在内的有效合作建房金融服务。

  产权登记

  在已经完成宅基地“三权分置”改革试点的地区，不动产权登记部门对竣工并验收合格的城乡居民合作建房项目按照“房地一体、三权分置”原则进行统一确权登记，并为符合条件的城乡居民合作建房项目申请办理城乡居民合作建房《不动产权证书》。

  在尚未完成宅基地“三权分置”改革试点的地区，合作建房主体可以向所在地行政监管主体、农村产权交易中心（所）、具备资质的法律顾问机构以及公证处等机构，为城乡居民合作建房项目发放“合作建房鉴证书、交易鉴证书、律师法律审查意见及见证书、公证书”，通过“四书合一”的形式对合作建房使用权合同进行鉴证确权。

  行业自律

  2020年11月6日，中国房地产业协会合作建房委员会发布《合作建房机构登记以及项目备案办法（试行）》，共八章三十三条，对合作建房机构、项目、人员的行为进行了行业自律规范。并在中国房地产业协会的支持指导下在中房网上建立了“合作建房机构和项目申报系统”，对合作建房机构和项目实行登记备案管理，并要求合作建房机构和项目定期进行信息报送与披露。

  合作建房机构应当向合作建房委员会履行合作建房机构登记手续并申请成为合作建房委员会会员，并且在合作建房项目立项后20个工作日内，通过合作建房项目登记备案系统进行备案。完成备案后，还需要按重大项目节点，更新合作建房项目相关信息。此外，为合作建房机构和项目提供服务的金融机构应当向合作建房委员会履行合作建房机构登记手续并申请成为合作建房委员会会员。

  接下来，中国房协将会与各地房协共同搭建合作建房项目服务平台，在中房网开设合作建房专区，提供合作建房项目信息服务，并积极推动合作建房行业标准的建立工作。

  人员培养

  中国房协将与各地房协及合作建房专业机构广泛开展交流合作，逐步建立合作建房从业人员课程标准和培训体系，为行业发展提供专业人才。合作建房机构从业人员应当定期参加合作建房委员会或其认可机构组织的培训。合作建房委员会将建立合作建房机构及其从业人员诚信档案，跟踪记录其诚信信息。合作建房机构应当按照规定向合作建房委员会报送高级管理人员及其他主要从业人员基本信息及变更信息。

  案例征集

  2021年6月，住建部软科学课题项目《房地产市场主体转型升级和多元发展过程中建立合作建房体系的必要性和可行性研究》正式立项，合作建房委员会作为课题发起和主持单位将在全国范围内征集城乡居民合作建房项目案例，筛选优秀项目入选课题报告。