窦文章：新常态下房市发展趋势及其对城市规划建设的影响  

    
   
  窦文章：尊敬的麦克省长、市长，各位专家，首先自己介绍一下，我是来自北京大学的一位学者，主要是研究规划和旅游发展方面的，同时我也是人居委专家组的成员。非常高兴今天上午迈克尔教授能带领我们去参观两个非常好的成功的绿色项目。
    今天我和大家刚才讲的主题可能相比起来更宏观一些，主要是讨论在新常态下的中国房地产市场发展趋势，以及这些趋势对城市规划的影响，我想宏观发展趋势对规 划的影响是非常大的。在这里有一个关键词叫“新常态”，我不知道迈克尔他们是否知道“新常态”的意思？因为在中国都在讲新常态，主要是讲的美丽中国，我们 增长速度要稍微降低一点，但是转型质量要提高。
    今天我们讲的美丽中国，还有一带一路的战略，其实都是跟这个题目有关系。亚洲投资银行也和这个占了一部分，今天我们分享有三个方面的内容：第一个是中国房地产发展趋势；第二个是进一步的细分市场；第三个它的影响是什么？
    我从四个方面来讨论房地产市场发展趋势。第一个是政策环境。主要是几个关健词一个是“去库存”、“促消费”、“稳增长”，这是我们中国房地产市场的主导方 向。从去年的第一季度开始，行政化的市场越来越弱，而市场手段越来越强。第二个是市场的动态，我们看这些数据显示出许多城市的房地产价格在下降，就是微 跌，尤其在一线城市的成交量在回暖，那么房地产投资，增长也趋于放缓。蓝线表示的是月成交面积，红色表示的是季度的成交面积。我们可以看到，国家在“国十 条”、“国八条”、“国五条”都是在打压房地产的价格。但是近期我们可以看到，通过央行降息的手段，在提升房地产。
    这是一个市场的动态。那么说企业自身的发展，除了我们把库存量降低，控制目标和增加率，这是一个基本的企业对策。但同时寻求转型，企业的转型。比如说通过一些高科技，通过移动互联网的手段来提高自己发展方向，或者把移动互联网的技术带到房地产发展新兴的业态。
    这个图是全国大概15家比较好的企业，他的销售金额、月度目标，我们可以看到除了首创置业，因为这个是经济适用房，其他的都是保持在10%的增长率，也有 企业是负增长。大家可以发现首创置业40%，为什么这么高呢？因为它是保障房销售比较高的一个增长率。所以说通过前面的分析，未来2-3年之内我们行业 看，它的回暖的迹象虽然是有，但是我们觉得还是中长期面临结构性调整，也就是说企业的变革之路是比较漫长的。所以我们觉得还是比较白银时代，还是这样的一 个趋于下缓的趋势。
    那么，总的来看，在一线城市趋于平缓，略有上涨，但是在二线、三线城市，面临很大的一个调整期。这是我讲的第一个问题。
    第二个问题，我主要是对一些细分的市场做一个简单的描述。因为这个是房地产或者说我们规划的一些新的发展趋势和方向或者是重点。大家都知道我们在中国大概 从90年代中后期在全国建了许多的高新区域，比如说高新技术区、工业区，或者叫开发区，建了很多这样的，以工业化背景为条件，以产业为依托这一些空间，我 们叫园区的空间，就像上面我们参观的，大概就是这一个比较典型的代表。比如说像港口县的园区，我们城市里面也有园区，还有我们图里面表现的在郊区划一块 地，然后就成了园区，所以这个很多。因为工业地产消费者总是这些客户，主要是公司、企业和个体，它和房地产不一样，不等同于住宅，这是很大的一个特点。所 以目前这样一个发展的方向，目前还没有停止，还处于增长的趋势在中国。

    在中国目前出现两大类的工业地产，第一个是工业厂房，标准化的定制厂房，还有工业园区，这是两大类。所以说工业园区里面又包括综合工业区、科技园区、物流 园区、专业园区和企业总部这些类别。这些工业地产的发展趋势，我们觉得从一般到一个更多的办公楼宇结构形态的调整，现在变化很大。所以今天上午我们参观的 GRANVILE ISLAND对我们的启发很大，它的业态丰富多彩对我们有非常好的启发。因为现在这些工业产业地产发展都面临一个业态比较单一，所以说现在这个发展方向都 是多业态的调整。所以这方面绿色建筑的标准将来也成为一个很重要的重点，一个重点要改造的地方，这是第一个。第二个就是养老地产，在中国市场比较巨大，当 然我们叫养老地产。

    加方提问：养老地产的具体概念是指把以前居住改进成养老，还是什么意思的养老，能不能再解释一下。
    窦文章：后面我会提到养老地产具体概念，就是会有一些把原来居住变成养老地产；还有一部分是新建的。大家知道我们预测到2050年老龄人口达到4亿之多，也就是说30%之多，现在大概是这样的规模。现在是从20%到2050年的35%。所以这个养老地产来源于刚才讲到，一个是已有的要做一些改造，但是更多的按照国家这种会圈一些新地，一块新的地产出来专门做养老。
    这个是养老地产的分布，在国家的三个区域，环渤海、长三角和珠三角，有许多专门以养老地产为核心的企业或者是地产形成。目前养老住宅的模式大概有这么几个方面，一个是企业盈利的，一个是政府福利性的。其中企业型包括老年公寓和老年社区，但是目前因为养老地产的发展盈利模式很难，将来是一个趋势。因为这里面不同类型它的收益模式不一致，所以将来这个里面做绿色的，环保可能就会有难度，因为它的引领模式并不是很清晰，一方面靠政府补贴；另一方面靠自己市场运作，这个有一个不公平的一个战略现象，所以这方面的预测，规划和绿色建筑可能有很大的难度。
    第三类就是现在在中国大陆比较热的就是旅游地产，我们叫旅游综合体。比如说大家知道主题公园就是迪士尼，或者我们看长隆公园，这是第一个，主题公园型的。第二类就是滨海度假型的，像好多好的小岛很多，马尔代夫、巴黎，包括在温哥华都有很多度假型的。在中国现在还有一个很大的一个发展迹象叫城镇化改造，特别是以乡村文化，乡村小镇，在城市化改造当中出现的一些旅游地产的一些类型。现在目前我们叫做城市化的改造过程当中对上万个具有特色的小的乡村可能会面临很大的威胁。这其实是现代化和传统文化的冲突，产生主要的焦点。还有一些山地度假，也是做的比较成功，像万达。旅游地产的类型在国内比较热。因为旅游地产在中国，因为中国的差异性很大，所以旅游的景区很多。现在在旅游景区当中做旅游开发这种热度是不减的，所以矛盾也很大。所以说我们讲绿色建筑、绿色环保，并不是在城市的住宅里面，而我刚才讲到的工业地产，讲到的养老地产和旅游地产，在中国都面临这样的问题，但是这方面的绿色建筑的规划考虑也要列入到我们的试点范围之内。
    最后一类，讲到了关于城市综合体，我们叫做城市商业综合体。把商业住宅、办公、餐饮、会议一体，大型的商业综合体，在中国的大城市都有这样的，以万达为代表。在中国的许多新区的开发都借鉴了综合体的模式，有高套住宅，有花园，有购物中心，还有公寓，都在5万平米以上。所以这样成功的案例也很多，在中国大陆许多一线城市都在做这样的综合体，更糟糕的是在二线、三线城市也在做这的大型综合体，这可能对于我们建筑绿色环保的要求越来越高。
    北京有三里屯，这是一个老的社区的改造。我们叫酒吧一条街，原来是个非常传统的街区，经过改造以后变成一个高档的时尚社区。所以说在中国的大陆，现在我们叫做有许多老的城市，但是叫老的新城，和我们在美国看到的叫新的老城有一个很大的反差。
    最后一个问题，这样的一个房地产发展的趋势，对我们城市规划，对绿色建筑的标准有哪些影响？我觉得以北京、上海这两个地方简单谈一谈我的一些观点。像北京和上海都超过两千万以上的大城市，的确发展有很多的集约化的一个好处，但同时我们知道在上海、北京有许多要反思的一些地方。
    这两张图是上海新一轮的城市规划。
    这是北京的新一轮的总体规划。
    我们知道上海的城市发展，大家都知道，发展从一个小的像温哥华一样因水而产生的一个城市，现在我们成了一个多层的工业格局。左右思考有几个方面，第一个方面，城市空间的发展方向有变化，我们怎么样和城乡结合非常好，这是第一个我们要反思的。第二个就是城市发展的资源，受到一些资源约束，比如说土地的、水的这些问题。所以刚才王会长讲到的叫绿色城市规划，就是将来要介入到这里面去。

    作为北京市的发展，刚才看到总体的规划，主要是东面、西面，一条扁担两条区县。北京城市这么多年我们觉得有几个误区，第一个是对城市肌理的保护做的并不是太好；第二个对城市道路的宽度无限制扩张，而且两边做一些防洪建筑，和传统文化的碰撞和冲突产生了很大的矛盾；第三个就是因为胡同的拓宽，使得北京原有的一些地气丧失了，比如说像刚才说的三里屯，还有鬼街，这些老的胡同就失去了。因为时间关系，我就讲这么多。但是我想综合房地产发展的方面，和我们细分的一些市场，都对我们城市发展的规划有很大的指导意义，宏观影响。谢谢大家！