2014中国房地产市场第三季度研究报告_中房网,权威的中国房地产行业网站

前三季度房地产开发投资增幅创五年来新低

央行信贷新政效应逐步释放

央行930信贷新政是今年以来政府稳定住房消费措施中最为强有力的一项。取消限购是解决购买资格问题，而放松限贷则是解决购买力问题。

信贷新政主要是放开了居民购买第二套普通住房的信贷限制，这就为首次改善住房需求的释放提供了条件。虽然现在银行很难批出7折的优惠利率，但首付三成这个待遇则是相当难得。此前购买第二套房的首付基本上是七成，新政增加了购房者的资金杠杆。对银行而言，鼓励银行发行MBS（住房贷款抵押证券），解决贷款资金的循环周转问题。但MBS的落实和规模扩大还需假以时日。

政府希望通过信贷新政来改变相对悲观的市场预期，但客观来看，目前市场的预期是由众多变量共同引导和决定的，短期不会轻易被改变。因此未来一段时间，楼市会在各类新政的刺激下有一定的反弹，但整体市场不会出现反转。

央行信贷新政，可以在一定程度上释放改善住宅需求，部分消除此前的政策误区，有利于市场的去化，稳定市场预期。但楼市整体弱势格局不会发生太大的变化，企业去库存压力依然很大。宏观经济进入新常态，楼市也进入一个新阶段，但还不属于某种“常态”，只有企业经过充分竞争淘汰，区域市场经过人口流动的充分调配，楼市才可能进入一个相对平衡的发展态势。

企业应紧抓市场窗口期加速去化

在中央和地方出台的众多稳定住房消费政策促进下，以及其他政策的逐步释放，四季度对于城市和企业来讲可能是今年最好的收获期。但也不会出现普涨、猛涨行情，这轮市场的窗口期为谁开放？从城市、产品、企业和土地四方面分析：

城市：四季度窗口期首先会体现在部分二线城市，其次为一线城市。比如南京，在限购限贷放松的刺激下，市场成交量迅速提升；杭州在两次限购放松和阿里上市效应的多重刺激下，也走进了小阳春；而今年以来一直表现比较稳定的武汉、合肥和郑州也将有较好的表现。对于一线城市来讲，由于限购短期内无法取消，其市场表现要稍逊一筹，但限贷放松对一线城市刚需和中高端物业的刺激也非常明显。而三四线原本就不受限购的影响，限贷放松对他们的刺激不大，所以这轮三四线城市仍将面临较大压力。

产品：最大的窗口期将是一二线城市的中高端产品，其次一线城市的刚需住宅。从9月以来的市场表现来看也可印证，如杭州和无锡，120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈现逐周上升的趋势；另外一线城市中，刚需产品对贷款依赖度较高，这次限贷放松也将产生积极影响。而对其他非住宅类产品，整体影响较小，甚至对商办改住宅类的产品而言，限购限贷的放松，反而是利空。

企业：四季度还将是品牌房企的窗口期。保利、华润等多个品牌房企今年国庆黄金周期间的认购量相比去年同期翻了一翻以上。在当前市场回升的情况下，最大的受益者往往是品牌房企，再加上消费者对她们提价的预期，更会推动品牌房企的库存去化。

土地：一二线城市住宅用地也面临出让的窗口期。政府推出相关政策，也是希望抓住今年最后一个季度的机会来完成土地出让的指标。其中三四线土地消化周期明显较长，因此，窗口期只存在于一线和部分二线城市，而且主要是住宅用地，特别是刚需和改善型住宅用地。

但是还需要提醒的是，这次市场走势与前几轮调整后的走势有很大的不同，单纯靠政策刺激只能解决一时的信心问题，并不能解决整体市场内在的供求矛盾问题。而且，窗口期也长短不一，也许部分城市10月之后窗口就将关闭，所以企业不能过于乐观，抓住窗口期完成去化才是当务之急。

房地产互联网金融将深刻影响楼市发展

虽然限购（除北上广深等）限贷都已取消，但由于受到银行贷款额度限制，各地普通住房标准调整滞后等影响，消费者购买第二套以上改善型住房，将很难最大程度享受到信贷新政优惠。这就意味着，虽然消费者有了购房的资格，但融资方面依然受限，购房能力没有提升。面对这样的情况，作为具有改善需求的消费者希望有其他更加便捷的融资渠道。以易居中国旗下的房金所、平安集团旗下的平安好房网、搜狐旗下的首付贷等为代表的房地产互联网金融产品的出现，为普通购房者提供了银行之外的普惠融资机制，且利率与银行商业贷款基本持平，购房者负担并没有显著增加。

对于开发商而言，在市场深度调整，项目库存压力大的情况下，其最急迫的事情就是项目销售。实现项目的销售，不但取决于开发商对项目的宣传、项目的品质、项目的户型、位置，更要取决于购房者的购房意愿和支付能力。房地产互联网金融平台恰恰可以解决购房者的支付能力问题。这对开发商回笼资金，维持健康的现金流是多么的重要，不言而喻。互联网房地产金融生态体系的日益发展和健全，无疑给房地产市场的发展带来了新的机会，让消费者在传统银行之外也找到了补充性的融资渠道，有助于市场的健康发展。

房产地产税的落地需要明确的立法过程

十年房地产政策调控中，政策制定推行周期远远低于房地产的产品生产周期，每年一轮乃至多轮的房地产政策调控，使得市场失去合理的演绎预期，使得企业无法制定合理的发展战略，使得政策失去了合理的严肃性、权威性和稳定性。反复的试错中，人们形成了一种共识：对于房地产市场和产业的调控，需要发挥市场对资源配置的决定作用，需要建立房地产健康发展的长效机制。房地产税的试行以及承载它的房地产税制体系的改革调整，同样也是一个长期性的建设形成过程。

当前，全国人民代表大会及其常务委员会已经将房地产税立法工作纳入人大立法规划之中，并进行了相应的调查研究工作。今后，全国人大还需对房地产税进行立法起草和立法审议(三读)。规划、调研、起草、审议、立法，实际上是五个步骤。走完这五个步骤，至少需要两三年时间。法律实体要正义，法律程序同样也要正义。这样通过的法律才有坚实的基础。

房地产税要落地还需要以下具体步骤：着手房地产税实施的法理研究和调研；建立第三方房产物业征税税基的评估队伍；做好商品房的权籍权属登记，加快房地产市场信息联网；加快房地产税收体系改革调整；稳步推进房地产税立法等，要注重推进房地产税过程中的策略方法，抓主要矛盾，抓大放小，先粗后细，力求难点破解和重点突破；房地产税征收初始可以低门槛，用“温水煮青蛙”的办法逐步扩大征收范围和征收力度，分步到位，便于减少阻力，利于更多的国民百姓接受。

如在现行政策基本稳定的情况下，今年房地产市场依然高位运行，开发投资的同比增幅估计在10%或稍高一点；商品房销售面积的同比下降仍维持在10%以内（因现行购房者绝大多数是自住性或改善需求，故对市场的波动不大）；70个大中城市的房价还是稳中有降的态势。

市场的下行和销售的不畅，使一些企业的资金紧张甚至可能使个别企业的资金链断裂；限贷的放松，企业的降价促销，在一些地方促进了交易量的上升，但窗口期不会很长，政策松绑引发的是市场的反弹，而非反转。因此就今年四季度及稍长一点时间看，如何在供明显大于求的城市加快存量房消化；如何在房价较高的城市，促进房价的稳中有降和交易量的上升；如何使全国的市场在稳增长、调结构、惠民生、防风险之间，在房价不涨、交易正常、投资不继续下降之间找到平衡，应是业内人士和有关方面需要关注的重要问题。

1、建议组建国家政策性住房金融机构，或由中央银行对商业银行建立一个利率补偿机制，落实中央政府对居民合理的自住性购房的信贷支持，稳定住房消费，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。目前央行已经发文取消限贷政策，建议地方政府也尽快调整普通住房的认定标准，与央行信贷新政更好衔接，最大程度释放改善型住房购买力。

央行新政鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。但客观来看，中国的MBS从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，还需要一个相对长的过程才能走上正轨。从这个意义上看，组建国家政策性住房金融机构就更加迫切一些。以此来作为“枢纽”平台，具体落实MBS的流通问题。

2、在供明显大于求的城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。除建议政府和有关单位要主动控制开发节奏、开发规模和希望开发企业以合理价格销售外，还要要探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买和租赁合适的住房；或者由政府与开发商议定一个合理价格，开发企业让利，政府在税费上优惠，由政府组织团购，采取货币补偿的集中安置。

建议供明显大于求的城市，对2015年保障性安居工程计划实事求是地进行规划，政府以合理的价格向开发企业和居民收购或包租一些合适的住房，减少新建的保障性住房数量。

3、建议政府在已对行政性调控措施调整的基础上、继续充分发挥市场作用，同时建议政府要着重做好下面三方面的工作：

首先，进一步实施分类调控。包括明确分类调控的内容，中央政府、省级政府、城市政府在分类调控中的职责，及地方政府在分类调控中的底线。中央政府在分类调控中如何加强对市场的监管和对风险的防范。如市场下行时，如何加强对商品房预售资金的监管，如何防止开发商“跑路”，如何防止前期购房者的弃房断供；如果政策调整市场回暖后，如何防止房价上涨的蔓延。如何将政务公开和做好舆论引导结合起来，稳定市场预期。

其次，既要按照十八届三中全会的部署，积极推进长效机制的建设；又要围绕当前的形势，根据立足当前、着眼长远的原则，适时地对一些政策进行预调或微调。如轻减流转环节的税收、增加持有环节的税收，是房地产税改革和立法的趋向。在持有环节税收一时难以出台前，能否就轻减流转环节的税收先行一步。对居民为合理的改善居住条件，在一年内以小换大、以旧换新的返还个人所得税。在市场明显下行时，暂不预征土地增值税。

再次，日前中央政府已部署了“十三•五”规划的起草工作，建议同时要求地方人民政府按照居民当前的住房现状、开发建设量及城镇化进程中外来务工人员和农业转移人口对住房的真实需求，认真编制好“十三•五”住房（含保障性住房）规划，使房地产市场按照供需总量基本平衡、结构基本合理的方向发展，纠正一些地方政府过分依赖土地财政和房地产的倾向。建议政府有关部门将2020年前解决好3个1亿农业转移人口的住房问题及其他们的支付能力作为专题研究，这对科学制定“十三五”期间的住房发展规划和落实新型城镇化规划方案至关重要。

4、积极引导产业园区地产、商业地产、旅游地产、养老服务业等非住宅地产的发展，特别要发展居家养老、社区养老、机构养老三位一体的养老地产模式，满足老龄社会的全方位需求。这方面，各地的积极性比较高，但存在的问题或需要探索的问题也不少。特别是在快速人口老龄化的背景下，如何使新建的小区配建好养老服务设施，如何做好既有住区的适老化改造，如何通过一定的优惠政策吸引开发企业和民营资本进入老年住区的开发建设，希望政府在配套政策中具体化。另外，如何盘活上世纪90年代一些部门、央企、国企在风景较好的地方办的疗养院或培训中心，使之为旅游业和养老服务业的发展服务，也是一个值得研究的问题。