2015中国房地产市场第三季度研究报告_中房网,权威的中国房地产行业网站

开发投资季度同比增速由正转负，累计同比增幅创新低

一线城市房价上涨明显，调控市场任务依然艰巨

据国家统计局数据，9月份一线城市新建商品房住宅价格同比上涨14.7%，涨幅明显高于其他各线城市，尤其深圳房价同比涨幅高达38.3%。据统计，今年以来北京五环内新建商品住宅成交均价已超5万/平。而土地市场面粉贵过面包的情况普遍出现，土地高溢价再现，助推了房价上涨预期。企业在拿地的时候还要理性的判断，不能出现更多的高溢价的楼盘。

一线城市房价高涨的原因，一方面是人口和资金因素，更直接的因素是土地供应稀缺导致的地价暴涨。越是房价上涨，越要限制土地供应，而正常逻辑是房价上涨要增加土地供应。

三四线城市库存仍处高位，消化库存的压力依然很大: 据建设部对90个重点城市的监测，三四线城市商品住宅库存消化周期达19个月(8月末调研数据)，比一线二线城市高出了5个月，这些城市去库存的压力依然较大。从市场销售数据看，今年三四线城市商品房销售面积增幅也明显低于一二线城市。商品住宅交易面积与去年同期相比增加6.5%，与一二线城市相比，同比增幅要低4个百分点。

部分商品房的品质和功能还需提升: 近年来尽管行业在质量上、品质上有了长足的进步，但是部分项目的质量和功能水平还不够高，甚至引发了不少住户的投诉，包括一些基本的质量问题、环境问题。房地产行业发展这么多年了这样一些通常的质量问题还存在实属不该。从发展的角度看，应该用更高的标准为消费者提供舒适宜居、绿色低碳、节能环保的高品质住宅，过去住房相对短缺，主要以增加数量为主，但通过二三十年的发展要在保障供给的同时更应该在住房品质、绿色、环保上下功夫。

中大户型需求逐步代替小户型成为需求主流: 今年以来部分城市商品房的销售当中90到140平米套型的销售比例占50%以上，中大户型是当前及今后我国房地产市场需求的主流。这是因为我国户均住房套数基本达到1套的情况下，基本住房需求都得到了满足，但改善住房需求还有很大的发展空间。尤其是随着城镇化的发展和收入水平的提高，进入稳定发展期的外地人口家庭、已有一套小房子但有新家庭成员出生等都需要改善住房面积。这与住房供应紧缺时期，居民需要中小户型解决应急住房困难的情况不可同日而语。因此，目前继续大规模建设中小套型住房、盲目规模化建设不合需求的保障房的做法应该有所调整了。

今年商品房交易量有望再创新高: 今年以来出台的系列宽松政策效应逐步释放，住房需求得以保障，商品房销售有望再创新高。未来改善需求还将逐步释放，销售量不会大幅回落；商品房价格上涨压力依然较大；市场对保障房、商业营业用房的需求在下降，有关企业应注意风险。

中长期看我国房地产发展仍有巨大的潜力和空间: 一方面我国宏观经济的基本面依然向好，李克强总理在大连的达沃斯论坛指出，我国经济是形有波动，势仍向好，去年我国GDP增长7.3，今年前三个季度仍然是7%左右，放眼世界主要经济体来看，这样的一个经济增速也是名列前茅。另一方面，我国城镇化发展进程还在加快，新型城镇化着重要解决的三个一亿人问题，包括促进约一亿农业转移人口落户进程，改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约一亿人在中西部地区就近城镇化，这三类人群的城镇化就为房地产市场创造了巨大的持久的区间和空间。

1、坚持分类指导，因地施策，因城施策，继续出台有利市场健康发展的政策。保持调控政策的连续性和稳定性，确保已经出台的信贷、税收、土地等政策进一步的落实到位；除了已经出台的降低房地产交易税费等政策，建议央行、建设部、财政部应继续统筹联动相关政策，放松银根、下调首套房首付比例到20%，取消沪渝房产税试点，并重启购房贴息等措施等。通过财税转移或减免的办法稳定住房消费，降低还贷成本，进而促进消费的扩大升级，稳定住房市场；强化地方政府的主体责任，探索适度扩大地方政府实施相关政策的主动权。现在的市场在分化，要因城施策，因地施策，分类指导，更多发挥各地政府对房地产的主体责任，给予他们更多权限和一些调控政策。

2、利用存量的商品住房安置棚户区改造居民。中央近几年逐步加大棚户区改造的力度，今年6月国务院下发了37号违建，全面启动了三年棚改1800万套的工作计划，今年580万，明年600万，后年680万套，在这样的棚改过程当中，各地应积极地推动棚改货币化安置，直接在市场上购买存量商品房安置棚户区改造居民。这可以起到一箭多雕的作用，棚户区改造的进度大大加快，周转费用大大减小，而且可以消化库存，促进房地产健康发展。同时建议国家政策性银行，如国开行向各地放款融资贷款的时候，应把货币化安置比例（达到50%以上）作为放款的考核线。

3、有针对性的解决三四线市场库存问题。对于存量过高、中长期库存压力较大的三四线城市，地方政府应该主动控制土地供应规模，减少城市综合体、商业、办公远郊区商品房用地供应；减少保障房的大量建设，通过回购库存商品房用作保障用途，从实物保障为主向建设和租赁、补贴并举的形式转化，促进当地存量商品房的去化；企业的重点依然要消化库存，供应过剩的问题虽然在短期内难以解决，但还是要抓住空白领域的机会，在提升产品品质和物业服务上下功夫。

5、大力发展新建住房的租赁市场，健全住房供应体系。发展租赁市场是完善住房供应体系的重要方面，目前我国新建住房租赁市场还处在准备或待起步阶段，明显滞后于销售市场。从土地、规划、融资等方面给予政策支持，鼓励企业和机构开发建设租赁住房，形成一手房租赁市场；鼓励社会租赁机构和房地产企业将持有的存量房向社会出租，发展规模化的租赁经营；利用社会资金积极推进房地产投资信托基金“REITS”的试点工作。

6、充分考虑房地产开发的实际情况，合理制定营改增的税收方案。具体包括土地成本和利息成本抵扣问题、成本与收入周期背离问题等。“营改增”后，已开工、开盘的存量资产项目，可能受影响较大，应妥善处理在施工项目的转化事宜，建议采取区分新老项目，对老合同/项目实行简易征收增值税，税率与原营业税的税率保持一致。