- 中央层面：促进房地产与实体经济均衡发展，解决好大城市住房突出问题
一季度，2021年《政府工作报告》、《十四五规划和2035年远景目标纲要》两份文件发布，为房地产今后一年，五年和十五年的发展指明方向。两份文件再次明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，要稳地价、稳房价、稳预期。提出实施房地产市场长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。要解决好大城市住房突出问题，着力解决困难群体和新市民住房问题，有效增加保障性住房供给，加快培育和发展租赁住房市场。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
货币政策“稳中趋紧”。一季度，中期借贷便利（MLF）利率和贷款市场报价利率（LPR）继续保持稳定，MLF中标利率为2.95%，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。一季度M2余额和社会融资增速明显收敛，不及市场预期，分别为9.4%和12.3%，均创去年二季度以来新低。央行货币政策委员会第一季度例会强调把握好政策时度效，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。
持续强化房地产市场金融监管。银保监会就进一步规范商业银行互联网贷款发出通知，强调落实风险控制，强化商业银行风险控制主体责任。央行召开全国主要银行信贷结构优化调整座谈会，提出保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。银保监会、央行、住建部发布通知防止经营用途贷款违规流入房地产领域，要求银行业金融机构加强经营性贷款“贷前贷中贷后”管理。
督导落实城市主体责任。一季度，住建部副部长倪虹带队前往上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安等地实地调研和督导地方房地产调控工作，约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通城市负责人。强调要牢牢坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，坚决遏制投机炒房，确保房地产市场平稳运行。
土地出让“两集中”新规。自然资源部要求22个重点城市实行住宅用地集中公告、集中供给的“两集中”出让制度，提高市场信息透明度，引导土地市场回归理性。
- 地方层面：落实调控主体责任，调控趋紧仍为政策主旋律
调控松绑依赖户籍制度改革和人才引进。一季度，南京、青岛、福州、江西等地进一步放开放宽城市落户限制，推动非户籍人口在城市落户。上海、天津、长沙、石家庄、广州等地再次出台人才引进政策，为目标人才租房购房提供便利。
调控收紧集中体现在行政限制、土地供应和市场监管方面。一季度，上海、深圳、杭州、成都、西安等地“四限”政策再次升级。上海、深圳、东莞等地就“假离婚”购房再打补丁，深圳、成都、西安、东莞、无锡等地纷纷建立二手房成交参考机制，上海、杭州、成都等地将“法拍房”纳入限购。土地出让方面，上海、西安、嘉兴、义乌等地纷纷建立健全房价地价联动机制，天津、郑州、济南、青岛、长春等地响应土地“两集中”出让制度。市场监管方面，北京、广州、成都、合肥、西安、沈阳等地纷纷开展关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的专项行动；北京、深圳、广州、杭州、无锡、西安等地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为。
住房公积金政策“松紧互现”。长沙、焦作、大连等地公积金政策不同程度放宽，具体表现为放宽公积金贷款申请户籍和工作地限制或提高公积金贷款最高额度等。洛阳、中山、台州、佛山等地公积金政策有所收紧，具体表现为建立公积金流动风险预警机制、下调公积金贷款最高额度或严格公积金贷款申请条件、“认房又认贷”等。
- 供求：行业呈现出较强的发展韧性
2021年一季度，由于去年同期基数较低，房地产行业投资、建设、销售等多项指标呈现为高增长，其中商品房销售增幅最为明显，绝对值为历史同期最高；土地市场受供应结构影响，表现为量涨价跌。季度末国房景气指数由上年末的100.86提升至101.29。
投资：大幅增长。一季度，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%,比2019年一季度增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，同比增长28.8%；办公楼投资1190亿元，同比增长14.9%；商业营业用房投资2397亿元，同比增长13.8%。分区域看，东部地区投资总额依然最高，中部地区同比涨幅最大为38.7%，东部、西部和东北地区分别增长22.7%、22.5%和24.9%。
土地：量涨价跌。一季度，房地产开发企业土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%，比2019年一季度下降9.5%；土地成交价款809亿元，同比下降17.3%，比2019年一季度下降32.2%；土地成交均价3516元/平方米，同比下跌29.1%,比2019年一季度下降25.0%。地方政府调整供应结构，一季度地方政府经营性用地供应减少，是土地价格呈现为下跌的主要原因。
销售：同期新高。一季度，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，比2019年一季度增长20.7%，两年平均增长9.9%；商品房销售额38378亿元，增长88.5%；比2019年一季度增长41.9%，两年平均增长19.1%。分区域销售情况来看，东部、中部、西部和东北地区商品房销售面积同比增幅分别为74.3%、68.9%、47.1%、52.1%，较2019年一季度分别增长31.9%、13.5%、14.9%、2.2%，东部地区依然是拉动成交的主力。
库存：住宅去化为主。3月末，商品房待售面积51858万平方米，比上年12月末减少2008万平方米。其中，住宅待售面积24134万平方米，减少1755万平方米；办公楼待售面积3702万平方米，减少94万平方米；商业营业用房待售面积12680万平方米，减少254万平方米。
- 价格：房价上涨城市持续增加，环比、同比涨幅继续扩大
新房：环比涨幅稳中微升，同比涨幅继续扩大。1-3月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为53个、56个、62个，环比增幅算数平均值分别为0.28%、0.36%、0.41%。1-3月，房价同比为上涨的城市数量分别为59个、64个、65个，同比增幅算数平均值分别为3.71%、4.06%、4.37%。
二手房：环比同比涨幅均有所扩大。1-3月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为49个、55个、58个，环比指数算数平均值分别为0.37%，0.34%，0.40%。1-3月，价格同比上涨城市数量分别为46个、49个、50个，同比指数算数平均值分别为2.44%，2.87%，3.25%。
- 城市：东部地区城市商品住房、土地成交规模赶超中西部地区
一季度，监测的28个重点城市 商品住宅成交总7044万平方米，同比增长112.6%，比2019年一季度增长40.5%。其中，杭州赶超中西部地区城市位列成交量第一，成交面积510万平方米，武汉以491万平方米紧随其后，重庆、成都超过400万平方米，位于前十的城市还有徐州、青岛、广州、南京、佛山、长沙，成交面积均超过300万平米。
商品住宅库存最大的城市为青岛，达到2410万平方米，成都、武汉、佛山超过1500万平方米，库存面积最小的宁波，为160万平方米。消化周期上，17座城市消化周期低于12个月，其中宁波、济南、南京、上海、杭州、重庆、徐州不足6个月；10座城市消化周期超过12个月，郑州、长春超过20个月。
土地成交面积方面，重庆明显领先于其他城市，为977万平方米 ,其次宁波、上海在600万平方米左右。成交面积位于前十的还有长沙、济南、徐州、常州、成都、青岛、武汉，在316—467万平方米之间。
- 企业：销售业绩大幅上涨融资环境明显收紧
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业绩：大幅上涨。一季度百强房企累计销售操盘金额达到27117亿元，同比增长83.0%，较2019年一季度增长46.21%。各梯队房企销售业绩门槛继续提升，TOP十、TOP30、TOP50和百强房企销售操盘金额入榜门槛分别为608亿元、275.3亿元、143.1亿元、52.2亿元，均较上年同期成倍增长，较2019年一季度分别增长68.65%、69.52%、40.43%、51.30%。
集中度：头部房企有所下降。一季度，TOP十房企销售操盘金额集中度为28.15%，较去年同期下降了7.65个百分点；TOP十一-三十、TOP31-50、TOP51-100和TOP一百零一- 二百集中度分别为21.05%、10.34%、11.12%和7.40%，较去年分别提升3.06、0.78、1.68和1.46个百分点。
到位资金：持续增长。一季度，房地产开发企业到位资金47465亿元，同比增长41.4%；比2019年1—3月份增长21.9%，两年平均增长10.4%。其中，国内贷款7222亿元，增长7.5%；利用外资11亿元，下降41.0%；自筹资金13015亿元，增长21.0%；定金及预收款17759亿元，增长86.1%；个人按揭贷款7843亿元，增长50.0%。
融资：环境收紧明显。一季度100家典型房企的融资额为2521.91亿元，同比大幅下降39%，环比下降29%；其中约三分之二的房企融资规模有所减少，规模减少的企业中近四成同比降幅超过50%。各梯队房企表现来看，TOP十房企的融资总量450.59亿元，同比下降57.71%；TOP十一-三十房企融资较为积极，融资总量1141.89亿元，同比下降7.53%； TOP31-50房企融资量382.09亿元，同比下降62.06%；TOP50后房企，融资量房企融资量547.34亿元，同比下降35.48%。
- 住宅用地“两集中”政策有待市场检验
一季度，22个重点城市表示将实行住宅用地公告和出让“两集中”，大部分城市已公布了时间表和供地细则。这些城市多为房企的战略布局城市，集中供地背景下，对房企资金实力、决策能力、运营能力都形成巨大考验。同期拿地、同期建设将放大施工压力，建材和人工在建设周期内相对稀缺。从前期规划设计到后期施工建设、营销管理呈现脉冲式而非均匀分布，可能导致运营管理成本增加。这一政策对高杠杆、高周转、资金紧张的中小型房企形成直接冲击。同时，单次大批量的土地供应，对地方政府的管理能力也提出更高要求。
面对新政，房企拿地策略也将会调整。立足地块价值潜力，独立拿优质地块；限制门槛多的地块少碰；老城区市中心、新区、新城地块竞争增加。在这些拿地策略下，地方政府希望通过土地集中供应来降低土地溢价率、抑制高地价，政策效果有待检验。
- 房价再次突破万元，上涨趋势蔓延到三四线城市
一季度房价阶段性快速上升，超出预期，全国商品住宅均价10842元/平方米，继上年三季度均价破万元以后再次突破万元。3月70个大中城市中，62个城市新建商品住宅价格环比上涨，65城市同比上涨。同比上涨的城市中，徐州、济宁、唐山、惠州等城市涨幅有赶超之势。整体房价上涨呈现三个趋势：一是覆盖广，房价上涨趋势蔓延到三四线城市。二是地域差异大，呈现南热北温、东上西平的态势，上涨较快的城市集中于长三角和粤港澳大湾区群市群。三是城市内部学区房上涨更明显。造成这一现象的根源在于：经济企稳，需求上升，大宗商品和食品类价格性波动；“稳健”的货币政策和“积极”的财政政策，形成货币供应宽严皆有时；住房改善性需求旺盛。
- 住户部门杠杆率攀升消费贷、经营贷流入楼市
一季度央行数据显示，2020年住户部门杠杆率为62.2%，比2019年末的56.1%增长6.1个百分点。居民债务中，中长期消费贷款（主要是住房按揭贷款），占65%。住房投资品属性的增加，也使得相当部分短期消费贷款和经营性贷款违规流入楼市，助推了热点城市房价上涨。目前，各大热点城市均加大对经营贷、消费贷违规流入楼市的排查力度，但监管对市场影响有限。我们需要认识到房地产金融治理的必要性，不能让房地产过多虹吸其他实体经济的资金，使房地产投资建设行为、住房消费行为更加符合国家的大政方针和规范制度。
- 县级城市规划和建筑对标大城市，影响未来发展
近年来县级城市的规划和建筑风格，纷纷对标特大城市，城市风貌日益靠拢趋同。县级城市人口密度、建筑密度过大，高层建筑（特别是高层住宅）太多，影响未来发展，失去城市个性特征。日前，住建部提出征求意见稿，提出县城人口密度控制在每平方公里0.6-1万人范围内，建筑面积与用地面积比值控制在0.6-0.8之间，6层以下新建住宅占比不低于75%，最高住宅不超过18层。
人口密度过大，超越中小城市的上下水、电、煤、通讯、道路、防汛等承载负荷和能力；建筑密度过大，给生态、通风、景观、市政基础设施、文教卫设施、居民活动空间等造成缺失或压缩；高层特别是高层住宅过多，救难救灾困难，运营使用成本高倍增长，得房率低，舒适性差，邻里关系陌生等。中小城市和大城市、特大城市有不一样的生活工作节奏和环境，中小城市的这一发展错局，首先应该在地方政府规划范围得到纠正。
1、政策基调保持不变。在2021年《政府工作报告》对房地产市场的指导下，楼市调控政策基调将保持不变。地方层面，“因城施策”“松紧结合”“高频微调”为主要方式，房价上涨较快的城市将继续微调堵住政策漏洞；人口流入多、房价高的城市政策重点将着力解决困难群体和新市民住房问题，扩大保障性租赁住房供给。金融治理方面，房地产企业降负债、居民降杠杆将成长期行业治理目标。
2、市场成交回升。二季度商品房市场供应增加，需求进一步释放，商品房成交量较一季度将有明显回升。受去年市场逐步恢复、同比基数变大影响，今年二季度行业各项指标同比增速也将逐步收窄趋稳。部分热点城市调控政策加码后，政策效果将逐步显现，房价涨势趋稳，上涨周期逐加长；重点城市住宅用地二季度将集中上市，成交量和成交金额出现较大增长。
3、企业分化加剧。受土地供应“两集中”政策影响，资金实力雄厚的房企将更积极布局一二线城市，提高优质土储的结构性占比；部分房企可能选择投资下沉，增加三四线城市的土地储备。为提高拿地机会和资金利用效率，在热点城市房企联合拿地情况将增加，实现优势互补和风险分散。行业集中度进一步提升，强者恒强；高负债、高杠杆的中小房企将面临出局。
- 中央：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，推进房地产长效机制建设
- 地方：落实调控主体责任，调控趋紧为政策主旋律
- 土地购置面积较2019年同期下降
- 土地成交价款和土地购置均价同比快速下滑
- 房地产投资延续上涨势头
- 开发企业到位资金来源持续向好，定金及预收款同比增速较快
- 新开工和竣工继续走弱，施工力度回升明显
- 商品房销售面积及销售金额再创历史同期新高
- 房价上涨城市持续增加，同环比涨幅继续扩大
- 国房景气指数持续回升
- 商品住宅供应量环比回落 好于历年同期
- 商品住宅成交量同比大幅上涨 东部地区城市涨势更为明显
- 商品住宅库存逐月减少
- 土地成交总量环比回落、同比上涨，长三角地区城市表现突出
- 房企拿地分化明显，土地成本增高
- 百强规模持续增长，龙头房企排名稳固
- 主要经济指标统计数据
- 房地产相关主要指标统计数据
- 中国房地产企业销售排行榜
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