从万千宠爱到弃如敝履
- 三四线城市:从宠儿到弃子
- 彷佛一夜之间,三四线城市的房地产市场就从天堂坠入了地狱。
- 在开发商因一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后发现,大量开发商在短期内云集,导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转,经历“大跃进”后的三四线城市的楼市泡沫已经越积越大。尤其是随着城镇化的进一步加快,不少三四线城市掀起大规模“造城运动”,楼市潜在危机被迅速激发。三、四线城市,辐射能力有限,但却要拉起大城市框架,导致 “鬼城”频现,房屋空置率居高不下或将面临彻底崩盘的风险,这个现实让很多开发商开始逃离,纷纷高调宣布回归一二线城市。 [详细]
- 被大房企抛弃的三四线城市
- 中原地产研究中心监测数据显示,截至7月25日,十大标杆房企权益购地293亿元,购地金额创年内新高。其中,房地产企业重回一二线城市趋势明显,新增购地城市三四线城市占比为0。
- ·十大标杆房企年内斥资逾1214亿元圈地
- ·恒大进京重回一线城市
- ·一线城市房价连涨 三四线城市下跌
那些年追过的三四线城市
- 在全国楼市一片火热的时候,不少大房企把目光投向了尚未被全面占领的三四线城市,特别是在一二线城市限购之后,开发商纷纷转战三四线城市。然而,出乎他们意料的是,经历“大跃进”后的三四线城市的楼市泡沫已经越积越大。尤其是随着中国城镇化的进一步加快,不少三四线城市掀起大规模“造城运动”,楼市潜在危机被迅速激发。三、四线城市,辐射能力有限,但却要拉起大城市框架,导致 “鬼城”频现,房屋空置率居高不下或将面临彻底崩盘的风险。
- 物极必反,大量开发商在短期内云集、供需矛盾急剧逆转,三四线城市供大于求的现实开始让很多开发商如今开始逃离。这两种极端的冰与火现象,让我们不得不重温那些年大家追过的三四线城市。
三四线城市的风险与机遇
风险:“造城运动”危机显现
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数据显示,一线城市供求比仅为0.64,而三四线城市,例如甘肃武威供求比则高达8.06,山西大同供求比也达到5.7,延安为4.34,均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市也多是无人问津而遭空置的楼盘。
经历“大跃进”后的三四线城市的楼市泡沫已经越积越大。尤其是随着中国城镇化的进一步加快,不少三四线城市掀起大规模“造城运动”,楼市潜在危机被迅速激发。三、四线城市,辐射能力有限,但却要拉起大城市框架,导致 “鬼城”频现,房屋空置率居高不下或将面临彻底崩盘的风险。[详细]
现实:房企争相逃离三四线城市
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曾经受益于三四线城市广泛布局的恒大地产,早已开始进行区域战略调整。2012年11月,恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言,受调控政策影响,三四线城市营运环境困难,恒大集团不得不改变策略,转战二线城市。这让很多人感到意外,从信心满满地表示要下沉到三四线城市发展,到对外宣布要重返二线城市,竟然还不到两年的时间,而这两年已经足够市场发生剧变。
佳兆业董事局副主席谭礼宁曾公开表示,如果地价回归到合理阶段,将会重回一线城市,公司2012年上半年大概花了16亿元买地,目前在考虑的地块都位于一线城市。保利地产副总经理余英发布微博称,“一线城市是房企必争之地,2012年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”
招商地产董事长林少斌也曾明确表示,该公司战略布局只进入核心二线城市,以及部分三线城市的核心地段,未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。无独有偶,花样年总裁潘军此前在接受采访时透露,花样年在2012年的战略调整内容之一就是,将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩,并最终从三四线城市撤离。
在绕了一圈之后,众多房企开始重返一二线城市,从多家房企的反应来看,三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下是造成房企逃离的主要因素。三四线城市的市场需求并非部分开发商想象的那么大,在就业、服务配套等方面远不如北上广对投资者的吸引力,而且这些城市缺乏有效需求以及产业支撑,而且目前呈现过快发展,存在严重的房产投资虚旺的现象。眼下这些三、四线城市的房地产利润已经一降再降,但新盘依旧不断入市;供给严重过剩。[详细]
未来:三四线城市机遇仍存
- 中国房地产业协会副会长朱中一表示,对于超量供应的三四线城市来说,未来不应该是加大土地和房地产供应,而是应该调整供需结构,挤出闲置存量房。
- 原住建部政策研究中心副主任王珏林在接受采访时也表示,由于各地房地产市场已呈现不同态势,因此,未来房地产调控方向将更具有针对性,房价涨幅较高的重点区域严格实行各项调控措施,而对于大部分已经较为稳定的市场,则会适当采取去行政化手段调控。
- 此外,城镇化正成为近期影响房地产业的关键词
- 有观点认为,三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化,关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为,城镇化将带来三四线房地产市场的春天。我国目前的城镇化率是51.27%,根据日本和美国等发达国家的经验,预计未来十年中城镇化率每年提升 1.2个百分点,城镇化每年将带动11亿平方米的商品房需求。这给房地产上市公司提供了巨大的发展空间,那些在中小城市拥有丰富且廉价土地的上市公司将充分受益。
- 三、四线城市并非没有机会,诸如碧桂园、河南建业等房企在三、四线城市发展状况表现良好。只不过三、四线城市对房企的创新能力和成本控制能力要求较高。对于三四线城市的政府来说,应该积极发展自己的产业,产业发展之后,房地产行业自然会发展起来。前段时间三四线城市吸引了太多的地产开发商,量上得太快,鬼城空城频现、房企退出。但相信借助新型城镇化的契机,加之政府各项政策对城市结构不合理现象的调整,未来三四线楼市或许仍值得期待。
- 机遇仍存 需争取开发思路
- “当对三四线城市了解以后,才能知道那些地方不是火坑”,阳光100副总裁范小冲表示,如今,一二线城市正在郊区化,三四线城市正在城市化,现在的问题是开发商按照开发一二线城市的思路开发三四线城市,才导致各种问题的出现。
三四线房企如何突出重围
- 一线大房企的进驻,让三四线城市的本土开发商,遇到“有史以来最大的挑战”。然而,在经历了多次“贴身肉搏”之后,本土开发商众成地产逐渐发觉,“他们其实没那么可怕”,“他们再强大,在三四线城市中,能够和你 ‘正面交锋’的也就那么一两个项目,在对当地文化的理解、置业理念的把握方面,相比当地企业还是有弱势的。”
- 小城市的去化速度与一线城市存在很大差距,这让习惯了高周转和大体量开发的品牌房企有些水土不服。销售周期加长,产品定位不能结合本地消费习惯,高工资、高成本、较低的收益回报都使得很多大房企无力招架。[详细]
中房观察:三四线本土房企突围 路在何方
范小冲:如今是在三四线拿地的最好机会
- 去年,我国房地产交易额达6.4万亿元,其中,北上广深一线城市大概1.5万亿元,省会城市及比较发达的二线城市1.5万亿元,200多个三四线城市交易额也在1.5万亿左右,一千多个县级城市大概也在1.5万亿元。尽管很多三四线城市出现空心化,导致曾经走向三四线城市的品牌企业开始慢慢回归,但阳光100常务副总范小冲认为,如今正是在三四线城市拿地的最好的机会。[详细]
张在东:三四线城市的商业地产堪忧
- 不少学者和专家认为,未来中国房地产市场的风险将集中体现在三四线城市。锋尚国际董事长张在东也对三四线城市的商业地产表示担忧,他认为,未来几年三四线城市商业地产的供应量很可能出现爆发式增长,但由于电商的不断冲击,商业地产会逐渐萎缩,这将影响对整体商业面积的需求,导致供求失衡。此外,商业地产模式也同样困扰三四线城市,竹凌开发董事总经理苏广平表示,因为不可能模仿北京、上海,直接盖一栋超高层写字楼或大型综合广场,三四线城市更需要思考怎么把商业地产铺展开来,“金字塔”底下的东西才是最重要的。[详细]
张明杰:投资以三四线城市为主
- 随着城镇化的建设,三四线城市的市场份额仍然很大,而且拥有得天独厚的优势,比如拿地阶段的付款优势和销售政策优势。另外,三四线城市可以提前预售,这对于资金周转非常有利。鉴于这种优势,中睿资本总裁张明杰确立了以三四线城市为主的投资区域,他表示,两三年前就开始开发相对滞后的三四线城市,接下来会紧紧围绕三四线市场的需求来设计投资产品和投资策略。[详细]