论道2014_崔霁：2014年房企制胜十大法宝_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

法宝一：现金为王，做到极致

如果你是一家以快周转为核心竞争力的房企，那么你必须将你的快周转做到极致，根据我们与业界沟通的数据，大部分企业现在拿地到开盘多数的时间是8-9个月，有极个别企业拿地到开盘3-4个月，前段时间看过一篇文章，发现市场上竟然有企业这一时间是1.5个月，你做一个项目的时间，别人可以做2-3个项目，现金为王在任何时候都要放在房企制胜法宝的首位。

法宝二：城市进入，寻找对的

2014年我觉得每家房企都应重点结合自身的特征研究出适合自己的城市进入策略，抓住新型城镇化这一战略机遇期，同样的区域和城市有些企业进入赚钱，有些企业进入不一定赚钱，而有些企业进入却可能亏钱。城市进入战略是一项复杂的课题，分两个层面，第一个层面就是要建立决定该城市房地产市场走势的关键性指标，这些关键性指标可以更多的聚焦在房地产市场供求指标上，对于一个城市的资源禀赋、社会经济指标可做参考，因为这些指标大部分可以在房地产市场供求指标上进行体现，特别是房企进入城市之后一般在1-2年内就要实现开盘，因此需要更加关注该城市房地产市场短周期的影响；第二个层面就是要结合房企自身的优劣势进行选择。

法宝三：海外融资，全球视野

2013年，品牌房企海外融资额高达3369亿元人民币，同比涨幅超过120%。在全球化的视野下国外的融资成本相当有优势。尽管现在海外融资较国内融资优势明显，但目前也存在一些问题，如外汇管制等。2014年随着我国金融改革大幕的拉开，海外市场将成为实力房企融资的主战场。

法宝四：移动互联，紧密融合

移动互联网的飞速发展，房企是否准备好了呢？据统计，全国微民，已达四亿，基本就是都市人的全部。移动互联网与房地产行业的大融合已经到来，未来移动互联网将在房地产营销各个方面进行结合，包括一手房、二手房、房贷金融等。

法宝五：跨界整合，大势所趋

2013年，万科入股徽商银行，被业界视为介入社区金融服务的重要战略举措；万达收购了多家旅行社，还收购了美国第二大院线AMC；恒大借助恒大足球夺亚洲俱乐部联赛冠军之际，乘机推出“恒大冰泉”；世茂开启“云服务”模式绿地抢占产业园；等等。几乎所有的企业都在追求局部专业化和整体多元化，未来靠卖方子赚钱是有限的，靠给用户提供增值服务赚钱是无限的。因此在房企利润率在逐步下降这一背景下，无论是横向靠拢，还是纵向扩张，抑或战略转型，最终都将着眼于跨界整合，给业主提供高附加值的产品或服务，这将是大势所趋。

法宝六：成本控制，内功深厚

随着整个行业格局的变化，房地产行业的利润率在逐步下降，2014年房地产行业将进入微利时代，在这样一个背景下，成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。成本控制是房地产企业的内功。对每一个环节都有所考虑才是系统的成本控制，这对于企业参与市场竞争有巨大的优势。

法宝七：产品创新，发展动力

2013年上半年世茂集团毛利率为36%，同比上涨2个百分点，这是在房企中为数不多的毛利率上涨的企业，究其根源，主要是2012年世茂采取了一系列的产品创新，包括创新户型、降低套型面积等。产品创新需要房企随着市场需求的变化，不断对自己的产品作出及时的调整。总体而言，产品的创新方向有生态化、智能化、舒适化、精装化、配套化和特色化等。企业发展的动力源于不断创新，2014年希望房企对于产品研发方面能够投入更多的精力和资源，从而成为竞争对手无法赶超的对象。

法宝八：地产文化，全面融合

地产与文化的全面融合时代已经到来。地产文化，就应该是在房地产产业中凸显价值的各种文化元素的总和。长期以来，产业界对地产文化的价值只有着直观而零散的感受。对如何通过文化手段来提高产品的社会价值与经济价值，大多数企业的认识仍停留在管中窥豹只见一斑，偶尔打打“文化牌”，知其然不知其所以然的层面。近些年地产文化在旅游地产中的广泛应用，地产文化与旅游地产的融合，已成为旅游地产项目的核心竞争力。

法宝九：全球扩张，积极抄底

随着国外发达经济体整体经济的复苏，许多国家优质房地产项目处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目或收购项目刚好处于抄底的阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。2014年品牌房企出海将有更大的动作，或许会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。

法宝十：商业模式，创新变革

随着当前房地产行业环境的变化，传统房地产企业商业模式已经不能适应新时期的发展，因此企业对于自身商业模式的创新，并有效执行将是未来房企在竞争激烈的市场上脱颖而出的法宝。传统商业模式的核心是尽可能低的获取土地，从而获得更大的增值和利润空间。而在新的形势下，这一商业模式基本走不通，但有些企业仍然通过“小变革”来进行商业模式创新，其核心依然是依靠低价获取土地从而获得利润.而有些企业对其自身商业模式的创新是“大变革”，例如现在许多企业已经意识到要从土地、产品的增值转向附加服务增值。特别值得关注的是房地产与移动互联网、与金融的结合，这些商业模式的创新对推动整个行业的变革将起到巨大作用和意义。

精彩观点

当前房地产行业面临的环境正在发生着巨大的变化：改革大幕拉开、经济增长放缓、房地产调控持续、新型城镇化提到战略高度、房地产企业集中度提升竞争加剧等。这些变化直接导致整个房地产行业发展模式的变化，意味着房地产行业粗放式的增长已经过去。当前房地产行业处于转型和升级期，过去房地产企业低成本拿地高利润开发的发展模式已行不通，特别是传统的房地产开发、运营和商业模式已难以适应企业快速、持续发展的需求。

在新的市场形势下，房地产企业要继续保持快速发展，应尽快由机会导向、关系导向、银行导向转变为市场导向、产品导向和资本导向；应尽快进行市场开拓创新、产品模式创新和资本运营创新；应尽快确立适宜市场和企业开发理念的产品模式和商业模式等。