论道2014_丁祖昱：2014房企扩张的城市抉择_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

2014年房地产行业全面调控可能性不大

房地产业对经济是“牵一发而动全身”: 统计局20日发布的相关数据显示，2013年全国房地产开发投资和商品房销售额都超过了8万亿，商品房销售面积超过了13亿平方米，这三个数据应该讲对中国房地产乃至于对中国经济都有至关重要的影响。; 假设即使2013年全国房地产开发投资额的涨幅和2012年持平，尽管已经对GDP有了很大的贡献，但这将会使GDP减少 0.25万亿，从而使得GDP较2012年全年的增幅减少0.45个百分点左右，这将直接导致中国GDP7.5的底线就守不住了。; 所以，房地产行业对中国经济的稳定影响巨大，况且这仅是房地产行业直接的开发投资，并不包括房地产相关的上下游行业，如果涵盖这些行业的话，房地产行业对GDP的影响真的是“牵一发而动全身”。从这个角度来看，2014年中央对房地产行业实行全面调控的可能性是不大的，中央也还是希望房地产行业能继续保持稳定的增长。[详情]

一线城市住宅市场“三大风险预警”

希望市场的“无形之手”能够更好地发挥作用: 就整体来看，我对一线城市的未来发展还是比较乐观的，特别是住宅市场。最重要的原因还是基于需求角度的考虑。风险主要体现在三个方面。; 首先，是刚需板块的高价地块。在2014年存在一定风险，也将面临较大的调整。原因很简单，刚需客户群体对单价和总价的承受能力相对有限。因而，在地块的后续开发过程中，创新产品的打造就变得特别重要，比如面积紧凑、功能优化“总价平、单价高”的小户型产品。否则，这些高价地块上的项目一旦上市，无疑将为板块内其他楼盘“举杠铃”了。另外一方面，由于这些高价地块土地投入高，时间造成的财务成本也相对较高。; 其次，从豪宅市场来看，一线城市当中也存在着风险。从我们2013年监测的数据来看，上海全年成交千万级豪宅3000余套，北京成交2000余套，广州和深圳加起来也不过1000套，实际数量也不过如此。如果单纯的设计大户型、大面积豪宅，一定会面临去化上的压力。; 最后重点说北京市场。一线城市政府对房价的敏感度非常高，时不时会动用一些行政手段来调控市场，比如不发预售证、限制房价等。这在北京体现的比较明显——需求市场的“畸形”，为未来的北京市场埋下了不少不可预见的风险。另外一方面，“限价”这也造成北京市场部分楼盘“价高质平”的现象，因为再多的投入也换不来更高的价格，这也直接导致很多企业和项目在产品上的投入减少，对房地产市场而言，这不是一件好事情。[详情]

二线城市楼市风险分化

2014年二线城市市场会出现两种不同的走势: 快速去化之下，热点二线城市库存消化周期也有所缩短。但对一些普通二线城市而言，却是库存累积的一年。在这样的前提下，我把二线城市的风险归为四大类。; 第一类是市场容量大、供应量也大的城市。以天津为例，尽管每年成交量在千万方，土地供应却超过两千万方。这种态势如果一直延续，势必会带来更为剧烈的市场风险。事实上，滨海新区早已经呈现出萧条的迹象。类似的现象在北方不少二线城市当中存在较为普遍，比如沈阳、长春。; 第二类是“量大价低”的城市。典型是重庆和长沙，每年市场交易量庞大，成交均价却处于低位水平。合肥情况也属类似。这样一种“量大价低”的市场当中，多数企业赚到了吆喝，但是未必赚到太高的利润。另外，由于当地高端需求缺乏，也很难拉动房价的进一步提升。; 第三类是“量小波动大”的城市。杭州成为当之无愧的典型，一旦调控政策出台，就马上反应到市场当中去。在这种市场当中，受限于城市容量和人口规模，自用型需求有限，更多的是来自于投资性的需求，一有调控就首当其冲受到波及。反之，另外一些城市，因为本身人口众多，去化主要来自当地自用型的需求，再加上周边城市对市场购买力的冲击也较小，受政策影响波动就较小，比如武汉。; 第四类是量平竞争大的城市。这方面最典型的当属贵阳。在一盘独大的城市中，市场高度集中，房企规模和竞争力更是为众多本土房企及外来中小型房企所不能企及，长此以往，也不利于未来发展。; 最后从产品类型来补充一点，由于二线城市经济发展水平的限制，真正的中产阶级和高端需求有限，且数量和一线城市相比仍有很大差距，对这些城市而言，高端改善住宅和豪宅，会成为相当时间内的去化压力产品，特别是均价、总价远超当地市场行情的“双高”产品。[详情]

三线城市：美丽的“陷阱”

三线城市看起来很美，但会成为大企业的陷阱: 从整体来看，多数三线城市房地产市场发展仍处在相对滞后的周期。城市规模小、市场容量小，需求有限且供给无限，成为他们的共性。究其原因，一个很大的问题就是地方财政过度依赖房地产市场，再加上远低于一二线城市的常住人口和户籍人口比，这些都决定了三线城市的整体市场容量是有限的，未来发展空间也有限。当然，在这些城市当中，也有一些成交量可以媲美二线的城市，例如中山、东莞、佛山。; 具体到城市而言，三线城市最大的风险来自于那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的三线城市。在成交量低平、价格更低的市场中，即便是成本控制较好的一些规模房企，项目利润也很难如想象中可观，更重要的一点是项目增加了企业的管控半径和管控难度，消耗了管理团队。[详情]

四线城市机遇风险并存

中小房企可适当参与: 如果把行政区划上的县级市定义为四线城市的话，在个人看来，四线城市大多存在着一轮房地产发展的机会，但是由于城市间又存在着巨大的不均衡性，因而很难从整体上给四线城市以判断，只能具体城市具体分析。当然，从中长期来看，四线城市绝大多数都处在未来城镇化的重要机会当中，城镇化率的提升，势必给房地产市场发展带来机遇。; 不过从目前来看，也有少数四线城市是过度扩张的。政策高压导致一二三线城市市场回流，再加上“比价效应”之下，房价上涨缺乏基本面支撑，这势必会影响相当一部分四线城市的扩张趋势，从短期来看，四线城市的整体市场规模恐怕将进入一段萎缩期。; 最后再强调一点，对于四线城市的判断，还是要基于自身的人口和未来经济发展。毕竟它们中的多数，并没有一二线城市覆盖这一先天优势。牢记供求关系是决定房地产发展最核心的指标。这样一来，不管四线城市是诱惑也罢，风险也好，那都是可掌控的了。[详情]