论道2014_胡志刚:房地产长效机制面临5大纠结_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

经济运行存放缓压力

中国经济“现行版”面临不可持续的风险: 经济运行存在下行压力，部分行业产能过剩问题严重，保障粮食安全难度加大，宏观债务水平持续上升，结构性就业矛盾突出，生态环境恶化、食品药品质量堪忧等突出问题仍没有缓解。表面上看，是因为形成了外延扩展发展路径的依赖，而发展路径的依赖，实际上是体制惯性的结果。; 三中全会决定让市场在资源配置中发挥“决定性”作用，改革将造成能源、土地和资金成本上涨，反过来将拖累经济增长。如果调低增长目标，政府可以有更大余地推进改革，但如果经济增速过缓社会矛盾凸显，反过来又将拖累改革。可见，指望既能实施改革又能保持经济高速增长几乎是不可能的。风险就来自高增长背后的增长模式，要转换增长模式并应对这些风险，必须吸纳整个经济中存在的过剩流动性，这个过程不可能都是“舒舒服服”的。; 靠改革对冲经济增长所面临的下行压力在短时间内还难以做到。2014年中国经济增长目标保持在7.5%左右的可能性较大，但也有下行到7%的可能性。在这样纠结的背景下，建立房地产长效机制难度可想而知。要想保持高增长，推行改革，建立房地产长效机制就没有“窗口期”。总之，“鱼和熊掌难以兼得”。[详情]

中国经济仍未摆脱靠房地产作为驱动力的模式: 国家经济对金融刺激的依赖难以摆脱，体现在两个方面：首先，2014年信贷周期的影响至关重要，其波动将会带来双向风险。如果决策层只注重控制M2和人民币贷款，鼓励金融创新和资产证券化可能造成广义信贷增速超预期。; 而如果监管层收紧对银行同业业务的监管或对信托产品的信用风险控制，则可能造成流动性意外紧缩，抬高实体经济的边际资金成本。此外，推进中的利率市场化和资本账户放开或会进一步加大货币政策调控的难度。; 其次，中国经济仍然未摆脱靠投资及房地产作为驱动力的模式。1998年—2012年末，房地产贷款余额从0.3106万亿元上升到12.11万亿元，翻了近40倍。其中房地产人民币贷款新增量占人民币贷款新增的17.4%。是金融助推房地产高位运行。; 我国的经济已经造成对金融刺激的“依赖症”，短时间内还难以自拔，这对建立长效机制构成直接的威胁：要想建立长效机制，必须改革金融，收紧货币投放和信贷投放，但是，一收紧，经济就要告急，足以让政府左右为难。

一线城市房价继续上涨将不可避免: 摆脱行政调控，建立房地产调控长效机制，一条重要的路径，就是要增加土地供应。; 从供给端发力，最终增加住宅产品的供应。但是，与此不相匹配的是，中央城镇化工作会议提出，节约利用土地资源，严控增量，盘活存量，限定城市发展边界，切实提高城镇建设用地集约化程度。; 2014年，国土部将全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。; 上述这两项政策都是合理的，但在相当长时间内又是相互矛盾的。在一线城市“北上广”深将体现的更为充分，一线城市已经没有土地可供应，且在下一轮城镇化中，城市的边界业将得到控制。因此，一线城市只能盘活存量，其供应端将受到限制，房价继续上涨将不可避免。; 房价上涨的另一个原因是地方政府的土地财政情结。去年下半年，中央又默许地方补窟窿政府卖地收入再创新高。在经历了2012年供应低谷后，土地市场在2013年迎来高潮。全国300城市土地出让金总额创历史新高，上海突破两千亿元大关。去年下半年房价上涨是中央不提房地产调控且默认地方政府卖地的结果。由此可见，建立房地产长效机制对土地供应的约束在实践中难以把控。

卖地还债和借新还旧成地方共识: 尽管政府一再强调，风险可控，但分析数据，很难让人乐观。其中一个致命的问题是，地方债增速太快。2012年底到2013年6月，半年时间，地方性债务增长了12577亿元，增幅达到13%。而同期中央政府债务增长仅为4.2%。2013年6月，地方政府直接和或有债务总计为17.9万亿元，比2010年审计署公布的10.7万亿元增长了67.3%。; 目前地方政府尚无任何解决地方债的新办法，卖地还债和举新债还旧债，依然是千城一面的共识。这正是中央政府在房地产市场调控上的纠结点—若政策从紧，将影响地方政府的收入来源，增加地方债失控的风险；若放松则房价迅速飙升，恐引起更大的社会问题。

目前不是普征房产税的理想“窗口期”: 综合来看，虽然房产税顶层设计的基调已经确定，但在具体实施方面，一是存在巨大的法理障碍；二是目前不是普征房产税的理想“窗口期”，因为经济尚未筑底企稳，更难言复苏。此刻普征房产税会引起恐慌性抛售空置房，挫伤宏观经济，甚至会导致经济崩溃，引发社会矛盾。但房产税一言既出，如果迟迟不推行，一则失信社会，二则长效机制难以建立，房价难以控制；立即全面推行房产税，会造成群体性“踩踏事件”。可见，目前选择一两个城市进行扩大试点和加快房产税立法是最好的政策选项。; 相关阅读|胡志刚：房产税改革也应“蹄疾而步稳”