论道2014_赵晓：非理性繁荣的盛宴不可能持久_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

2014年中国经济仍能取得平稳较快增长

预计2014年GDP增速7.8%，CPI涨幅3%: 2014年外需回暖带动出口增长和消费的改善，完全有能力抵消掉投资下滑的冲击，加之改革红利已经开始释放，与市场的悲观相反，我乐观预计2014年中国经济增长将在7.8%左右，甚至不排除年末带给我们更大惊喜的可能。; 物价方面，由于总需求的改善较为温和，因此居民消费价格指数(CPI)上涨的空间也将有限。劳动力成本上升、水电气等资源品的阶梯价格形成机制改革等，也会对物价的上涨形成推动作用，但短期较小。整体看，2014年CPI仍将很大程度受食品价格波动影响，全年涨幅预计在3%左右。
货币政策将是贯穿全年的主题: 2014年，货币政策将是贯穿全年的主题，金融领域的去杠杆仍是主要任务。央行在去年第四季度货币政策例会上强调，继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构。考虑到央行还强调进一步推进利率市场化和汇改，这有极大可能将继续推动利率中枢上移。; 那么，货币政策真无大幅放松的可能吗？我倾向于认为概率较小，“易紧难松”将是今年货币政策的一个常态。货币放松的条件目前来看有两个，一是经济增长出现显著滑坡，超出政府所能容忍的下限。从前面所述来看，可能性不大。二是局部地区或行业出现信用违约事件，并由此可能会加大全局性信用收缩风险。目前看可能性也不高。虽然从本次审计署债务审计结果看，今明两年地方政府债务偿还压力将不可避免导致流动性风险上升，但管理层已有妥善部署。因此，总体看今年发生系统性信用风险的可能性也较低，局部风险不妨碍央行对货币政策的操作空间。; 综合来看，我看好在短期积极因素改善下的2014年，中国经济仍能取得平稳较快增长。同时，改革的一系列举措将更大程度地改善中国经济的中长期增长潜能。当前最需要注意的就是，密切关注全球动向以及国内政策的累积效应和临界效应，务必做到政策的灵活性和前瞻性，及时微调以避免被动剧调。

非理性繁荣的盛宴不可能持久

新一轮房地产市场化改革是大势所趋: 十八届三中全会的公报与《决定》中，有开宗明义的积极信息，如自贸区、取消劳教、开放民办银行等，特别是第三次土地改革的前景已依稀可见；也有避而不谈但侧面表态且直中要害的声音，如对房地产的态度。“要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用”这句公报中提纲挈领的表述，也为下一步房地产调控的去行政化指明了方向。前者表明了政府应对当前经济困局的主要抓手，后者反映了政府“稳增长”的进退空间。; 从国内经济形势而言，当前的高土地成本、高政务成本以及高金融成本已经窒息中国经济。2013年前三季度的GDP为7.7%，然而7.7%这一数值仅是下行周期的一个中间值。过去几年中国经济快速发展的低工资成本、低环保成本的优势已渐成历史。在此情况下，如何化解僵局？从本届三中全会给出的政策方向来看，似乎已比较清楚：通过启动第三次土地改革来降低土地成本；通过深化政府体制改革和财税改革来降低政务成本；通过深化金融改革，推进利率市场化来降低金融成本。改革的目的非常简单：就是要降低各种成本，释放中国经济的活力，给困境中的中国企业一条活路。; 过去这些年，助推房价飙涨的因素除城市化进程加速和居民收入改善导致的住房需求大幅增加以外，主要还有货币超发、金融资源配置不合理、地方政府土地财政依赖、居民收入差距拉大、土地要素市场政府一手垄断等房地产市场之外的因素。此轮启动的第三次土地改革正是试图对上述这些领域进行全面改革，但这些改革如果掌控不好则会加剧中国房地产泡沫破灭的可能。; 第一种可能：改革进程缓慢，房地产泡沫越吹越大。中国过去35年来的渐进式改革之所以能取得成功，一方面是由于大多数改革都是各方能达成共识的帕累托改进，改革阻力相对较小；另一方面是由于改的大多是老百姓的事，比如国企改革、住房商品化改革，都是政府在甩包袱，政府有改革的动力。而上述这些改革需要政府主动让利，是政府在“革自己的命”、“卸自己的胳膊”，阻力自然很大。如果改革长期进展缓慢，则现在的房地产发展模式就会愈演愈烈，房地产泡沫就可能越吹越大。一旦房地产被吹上了天，想软着陆也就难了。; 第二种可能：改革迅速取得突破，房地产泡沫破灭提前到来。十八大以来，新一届政府不断释放改革的决心和魄力，如果上述改革在今后1~2年内能很快取得重要突破，比如全面开征房产税、农村建设用地直接入市、保障性住房和自住性住房大量供应等，则目前的高房价就会失去支撑。如果再考虑到去年至今年以来的住房刚需提前释放以及2017年前后到来的全国首次购房适龄人口(25~35岁)数量步入下降通道的影响，则如今房地产市场不断追高的结局注定不会太美好。; 不管出现上述哪种情况，正如今年诺贝尔经济学奖获得者席勒教授所言，“非理性繁荣的盛宴不可能持久”。因此，从长远来看，新一轮房地产市场化改革，特别是土地要素市场改革是大势所趋，因为改革可能会死，但如果不改革则肯定会死。而从当前来看，改革的过程不会一蹴而就，也不能一蹴而就，重要的是做好平衡，既要避免房价上涨过快，也要避免房价急剧下降。

市场应该在资源配置中起决定性作用

对未来的房地产业的三个基本判断: 对于房地产市场的下一步趋势，公报只字未提。这是否意味着对房地产没有态度呢？显然不是。如果我们要提炼一句话来体现公报的核心要义，无疑是“要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用”。对于未来的房地产业，我有三个基本判断：农村建设用地与城市土地同地同价以及允许土地性质的直接转换会是一个漫长的改革过程；一、二线城市短期内房价上涨的趋势恐怕还会持续；楼市调控的行政管制措施短期内不会退出。
房地产金融市场的两大趋势: 此外房地产是一个典型的资源密集型行业，这里资源主要指金融和土地，未来市场将如何配置这两大资源并将呈现怎样的趋势？对于房地产金融市场，我们认为将呈现两大趋势。; 第一，房地产金融将进入直接融资时代。从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加。; 第二，品牌开发商与金融机构相融合的趋势越来越明显。10月29日，万科出手逾30亿港元认购徽商银行在港IPO股份，核心诉求并不是为了银行贷款，而是顺应这种新趋势。具体而言，融合的趋势便是搭建地产金融的全体系架构。对于房企而言，从前期的融资，到中期的按揭以及后续的社区金融体验等，房企与银行股权层面的合作，可以有效降低交易成本。随着万科社区金融的不断完善，未来可为其庞大的存量业主群提供财富管理服务。这样既增加了存量客户的粘性，又对增量客户形成了吸引力。