三中全会后的房地产市场_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

房地产调控长效机制将逐步形成

行政性调控或逐步淡出历史舞台: 经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。“这意味着，之前以行政手段为主的房地产调控，在三中全会之后将逐步被市场化手段所取代”，中国房地产研究会副会长胡志刚向中房网表示，这条内容包含两层意思，一是调控不再是人为打压，而是市场为主导。第二，转变政府职能也意味着放权，今后的宏观调控将是多层次的体系，具体操控将是以地方为主的差别化的税收、法律手段的调控。; 公众对房地产调控长效机制的期盼，在三中全会公告中找到答案。胡志刚分析认为，限购、限价等行政手段将逐步退出，但现行的限制性措施，尤其是一线城市短期内会继续执行。长远来看，市场为主导的房地产行业将拥有常态化发展空间和稳定的外部环境和制度性的保障。[详细]; CRIC研究中心也认为，在三中全会制定的框架之下，未来以限购政策、商品房预售证监管为核心的行政性手段逐步退出应是大势所趋，但短期来看，去行政化只能采取逐步落实的方案，尤其是房价偏高的一线城市，至少最近两年之内，限购和限价将依然在局部维持执行。

土地财政依赖将逐步降低

财政制度改革是关键: 胡志刚认为，当前，房地产发展最突出的问题表现在两个方面，一是地方政府对地方财政过度依赖，地王频现，另一方面一线城市房价高涨、压力过大。而三中全会公告明确“建立现代化财政制度”，财政制度改革将从根本上改变这一切。; 同时，三中全会明确指出，“改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度”，胡志刚解读认为，地方政府财权将得以扩大，中央将事权上收也将在相应领域负起更大责任，因此，在通过改革建立合理的架构后，为了实现制度稳定性，应以法律形式将央地财政关系固定下来。这样一来，地方政府收支压力减少，对土地的依赖将降低，出让金回归合理，也使房价有回落空间。但对于一线大城市，由于市场供需矛盾短期内难以缓解，因此，这些地区短期房价下降的可能性较低。; CRIC研究中心也认为，在三中全会框架之下，未来如能理顺中央和地方在财政收入分配上的矛盾关系，增加地方政府财税收入，则包括土地财政在内的诸多问题都将得到缓解，对房地产行业的角度而言，由于过去十年行业的高速发展客观上讲和地方土地财政紧密关联，从长期角度看，有利于整个行业的可持续发展。[详细]

城乡发展一体化将使房地产业获得制度性红利

房地产行业未来十年最大的发展机遇: 新型城镇化并未出现在三中全会报告中，但CRIC研究中心认为，“赋予农民更多财产权利”直接指向了土地要素，如果农民的土地价值能够得到更合理的兑付，则其进入城市之后将拥有更好的生活质量，这无疑也将增加房地产市场的有效需求；而“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”，强调其均衡发展则意味着未来城镇化仍将是大中型城市、中小城镇和农村共同发展的格局，如果户口含金量均等化趋势形成，则将是房地产行业未来十年最大的发展机遇。; 此外，给予农民更多产权，在社科院研究员曹建海看来，将是化解中国土地财政的重要举措，是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。
2.0版城镇化设计: 胡志刚认为，城乡发展一体化的思路，将使城镇化从以往“摊大饼”模式升级到以人为本的2.0版本。充分发展三四线城市，在空间上调节资源，调整布局，扶植产业，增加就业机会和宜居生活环境，提高三四线城市及城镇综合承载力，分流涌向大城市的就业人员，缓解大城市住房供应的压力。在中国版图上把房地产发展空间定位，一二三四线城市均衡发展，实现从供应和需求上调节房地产。

农地入市暂不具备实质性规模供应的可能

农用地入市对行业的影响偏远期: 三中全会报告中虽然在显要位置提出“建立城乡统一的建设用地市场”，但CRIC研究中心认为，其影响无疑是深远的，但路径并不明确，由于地方政府利益能否顺利让渡、庞大的农村宅基地何时能确权、激增的土地供应会否导致城市房地产市场原有体系遭遇巨大冲击等问题依然存在，因此判断在未来很长一段时间内，地方政府仍将是建设用地出让的唯一主体，而近期部分省份出现的农用地流转将继续作为个案存在，其试点将被作为正面经验被广为宣传，但全国范围内的全面铺开执行仍有待时日。; 在11月中央政治局针对住房问题的集体学习会议上，“促供应”被提到了前所未有的高度，在之后的京沪深地方新政中也都专门提及了土地供应增加的相关计划，CRIC研究中心认为，至少在最近几年内，城市房地产市场“促供应”仍将主要表现在城市本身的土地释放上，农用地入市对行业的影响偏远期。[详细]

租售并举的房地产市场是大势所趋

盘活小产权房、空置房、存量房: 土地供应不足的直接后果是房地产市场供小于求，一线城市问题更为严重。胡志刚认为，要彻底改变这一现状就必须增加供给，但并不是多建增量住宅这唯一途径，建立租售并举的房地产市场是大势所趋。; 胡志刚认为，市场上存在如小产权房、空置房、存量房都可以盘活成供应产品，缓解供需紧张的现状。如何盘活？三中全会公告提出税收制度改革，这意味着房产税将会对稳定租赁市场的培育，发挥作用。胡志刚表示，房产税是财产税，不能指望房产税遏制房价，但可以将房产税、交易税和法律相结合，将其设计成为市场“高压线”，规制人们的行为，逼出闲置房进入租赁市场。简单来说就是“两个鞭子赶羊群”。即一方面实行差别化流转税，对于以以投资为目的的转让收取高额交易税，另一方面，征收房产税，使其“持有不起”。与此同时，政府采取疏导政策，对于被“两个鞭子赶出”既不能卖又不能囤的这部分房屋，利用减免房产税、租赁税或使用其他鼓励政策，吸引其流向租赁市场，让他们将投资投机转为出租获利。[详细]

两“真”将决定房企生死

三中全会确立市场化科学化的房地产调控，对行业发展将起到制度性的保障。但这不意味着开发企业的日子会更好过。稳定的政策预期和市场环境，使得企业有机会平等竞争和自由竞争，但健康、多元化的市场对企业的要求也更高。多元化的市场格局下，能否把握真实的市场需求，生产出有符合舒适、环保、有竞争力的产品从而塑造企业品牌，是否具备较强的资金实力和融资能力，即“真金白银”和“真功夫”，是未来决定企业生存发展的最关键因素。