根据2022房地产上市公司测评榜单显示，10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为20%。其中，万科蝉联榜首；保利发展、中国海外发展位列第二、三 名，排名较上年均有提升；碧桂园位列第四名；华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名较上年均有提升；金地集团、旭辉控股集 团位列第九、十名，为2022年新晋10强。

以2021年12月31日收盘价计算，沪深300指数全年累计下跌5.20%，申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%， 跑输沪深300指数7.74个百分点，在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国（香港上市）100指数全年累计下跌21.13%，恒生中国内地地产指数 全年累计下跌30.61%，跑输大盘9.48个百分点。总体来看，两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。

2021年，上市房企总资产均值为1549.12亿元，同比下跌1.82%；净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%；房地产开发业务收入均值 为294.79亿元，同比上涨7.21%；营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地产开发业务收入的增速仍保持上涨外，净 资产均值增速较去年有所下降，而总资产、营业利润均值为负增长，其中，总资产均值增速近五年来首次为负。

2021年，行业整体控负债，去杠杆压力较大。即使头部房企也要稳健笃行，注意负债规模、还款期限及现金流管理。部分房企受到严苛的融资及销售政策监管限 制，引发债务问题，多家房企面临债务违约、商票逾期、理财逾期等；还有部分企业虽未发生实质性违约，但面临违约债券需要展期等潜在风险。在2022年的展 望中，秉持长期主义，注重现金流管理仍是房企稳健发展的重点。

2021年，上市房企营业利润均值42.81亿元，同比下降18.41%；净利润均值25.19亿元，同比下降21.70%；净资产收益率均值 3.04%，较上年下降5.74个百分点；总资产报酬率均值2.65%，较上年下降0.97个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下 滑。

2021年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入和净资产规模均实现增长，净利润规模出现下滑。

具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长7.21%，增速较上年上升5.37个百分点；营业收入均值同比增长10.81%，增速较上年下降4.59个百 分点；净利润均值同比下跌21.69%；净资产规模均值同比增长8.38%，增速较上年下降5.38个百分点。总体来看，虽然收入规模略有增长，但净利润 出现较大程度下降。

2021年，上市房企经营效率指标继续保持稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.40，0.30和0.21。三项周转指标均较2020年有小幅提升。

随着房地产行业金融属性的减弱，加上集中供地、“三道红线”等政策不断升级的背景下，资金回笼和去化压力较大，上市房企存货规模增速变缓。2021年，上市房企的存货均值同比上涨5.57%，增速下降9.23个百分点。

2021年，上市房企纳税额均值为18.36亿元，同比下降约15%。近两年疫情反复，国家实施减税降费的政策，助力企业抵御疫情冲击。

从上市房企社会责任类型分布来看，2021年，约16%的上市房企属于高贡献度型，较上年增加1个百分点。弱贡献度型上市房企数量最多，约占73%，较上年减少2个百分点；中贡献度型企业占比下降，低贡献度型企业占比上升。整体来看，社会责任类型分布变化不大。

2021年，房地产行业信贷受到严格管控，由于“四限”政策，销售端也略显疲乏。房企的现金流管理是否健康，遭受严峻考验。为拓展收入，寻找多种盈利渠道，多元化的业务发展、努力寻找第二增长曲线可能成为众多房企2022年的重要选择。

在管理创新方面，科技赋能和数字化应用仍在不断推陈出新。具体从管理费用的情况看，2021年，10强上市房企的管理费用同比上升，且增速由负转正，在房企利润收窄，去化承压下，房地产需要“向管理要红利”，加强内部管理水平和效率能够帮助房企提高利润水平。