2024年中国房地产上市公司测评的研究对象共120家上市房企，相比上年净减少10家。剔除原因主要为企业出现实质性债务违约、经营风险较大、逐步退出房地产行业、退市等。

榜单显示，10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为20%。其中，华润置地排名升至榜首，保利发展保持第二名，中国海外发展第三名，较上年提升了1个位次；万科A、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、建发股份、越秀地产、新城控股分列第四至第十名，建发股份和越秀地产为2024年新晋10强。

以2023年12月29日收盘价计算，沪深300指数全年累计下跌11.38%，申万房地产行业指数全年累计下跌26.39%，跑输沪深300指数15.01个百分点，在申万31个一级行业内排名靠后。恒生中国（香港上市）100指数全年累计下跌14.61%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌39.63%，跑输大盘25.02个百分点，内地房地产板块与港股房地产板块整体走势均大幅度弱于大盘。2023年A股市场进入调整的深水期，资金承压下房地产行业出清持续，行业信心处于低位。

2024年一季度，房地产市场整体保持低位运行，企业销售持续承压。尽管政策面持续优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市调控政策松绑，但购房者信心处于低位，行业预期尚未得到明显修复，申万房地产行业指数震荡运行。

2023年，上市房企总资产均值为1429.20亿元，同比下降2.2%；净资产均值为412.84亿元，同比上涨7.61%；房地产开发业务收入均值为257.94亿元，同比下降5.73%；营业利润均值为21.95亿元，同比下降17.86%。

从销售规模来看，权益销售金额方面，2023年，10强上市房企均值约为1784.88亿元，同比下降1.71%；11-30强上市房企均值约335.10亿元，同比下降17.63%；31-50强上市房企均值约167.73亿元，同比下降12.46%。上市房企50强的销售规模均值整体持续下滑，其中，10强上市房企的权益销售金额均值降幅最小，31-50强上市房企的降幅最大。

2023年30强上市房企融资总额为3856.84亿元，同比下降34.17%。从融资结构来看，2023年30强上市房企境内债权融资2876.16亿元，同比下降37.26%，融资量占比为74.57%，较上年下降了3.67个百分点。境外债权融资总量为162.80亿元，同比下降23.21%，境外债权融资占比为4.22%，较上年上升了0.06个百分点。

2023年房地产行业面临新旧模式的转换，政策端支持力度加大，积极稳妥化解房地产行业风险，债券违约规模有所收缩。2024年以来，出险房企积极自救，多家房企境内债务展期得到有效推进，境外债务重组也取得重要进展。但房企债券展期、违约风险依然存在。对于房企而言，“活下去”的关键在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复。

2023年，房企利润空间持续收窄。一方面在市场下行压力下，营销端多采用打折促销等方式加速去化，压缩项目的利润空间。另一方面，前期高地价项目结转影响仍在传导，低利润项目集中结算。另外，房地产市场整体下行，上市房企结合市场变化对存货计提资产减值，也在冲击房企的盈利能力。

2023年，上市房企营业利润均值21.95亿元，同比下降17.85%；净利润均值9.57亿元，同比下降10.98%；净资产收益率均值1.42%，较上年下降1.09个百分点；总资产报酬率均值1.15%，较上年下降1.03个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

2023年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入和净利润均值同比下降，仅净资产均值有小幅上涨。具体来看，房地产开发业务收入均值同比下降5.73%，营业收入均值同比下降2.18%，净利润均值同比下降11.02%；净资产均值同比增长6.85%，增速较上年下降2.56个百分点。

从拿地情况看，2023年在土地市场有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在头部的央国企，10强上市房企全年新增土储货值为15334亿元，同比上升12.29%，华润、保利发展、中海全年新增货值超2000亿。拿地区域方面，上市房企愿意投资的城市范围不断收窄，多数房企拿地城市不超过20个，且拿地区域主要向一、二线城市聚集。

2023年，上市房企存货周转率均值为0.39，较上年提升0.02；流动资产周转率均值为0.27，较上年下降0.01；总资产周转率均值为0.18，较上年下降0.02。在保交付的压力下，房企加快了周转速度，同时投资态度谨慎，存货总量下降，上市房企存货周转率均值同比小幅提升。受销售金额下降影响，流动资产周转率均值、总资产周转率均值继续下滑。

从经营效率类型看，2023年落后经营型企业占比达到54%，较上年增加8个百分点。高速周转型企业占比为17%，与上年持平。2023年房地产行业在销售下滑和融资受阻双重压力之下，房企强化库存管理加速去化，企业间竞争激烈，经营效率分化态势明显。

近年来，房地产市场整体低迷导致房企营业收入持续下滑，经营层面的压力直接传导到了纳税表现，上市房企中有超过六成出现所得税负增长情况。2023年，上市房企纳税额均值为12.25亿元，同比下降约8.62%。从各类型上市房企纳税额均值较上年均有所下降。相较上年，高贡献度型企业、中贡献度企业和低贡献度型企业纳税额同比降幅较大，均超10%。

在国家“双碳”目标指引下，经济逐渐告别粗放型发展模式。房地产行业由高速发展阶段转向平稳发展新周期，高质量可持续发展成为房企关注重点，环境、社会和治理（ESG）概念也随之越来越受市场关注。截至2024年5月10日，10强上市房企全部发布2023社会责任相关报告，50强上市房企中共有44家发布2023年社会责任相关报告。

2023年房地产市场供求关系发生重大转变，房地产行业进入新旧模式交替之年，住宅需求向“居者优其屋”过渡，房地产行业发展回归本质。上市房企积极调整发展战略，对产品、营销、管控体系等方面进行了创新升级，以客户为中心建造好的房子，打造完善的配套，提供好的服务，满足多元化的住房需求。

在开发业务利润水平持续下滑，同时新房开发规模基本见顶的背景下，多元化经营是当前房地产行业的重要趋势。房企需从市场需求、自身能力、政策环境等多方面因素出发，积极培育业绩增长第二曲线，积极探索房地产发展新模式，推动业绩长期可持续增长。