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中国房地产业协会副会长兼秘书长

陈宜明

当前，对于房地产行业出现的一些问题，有的企业持积极的态度，有的企业持消极的态度。实际上，企业都应该静下心来，卧薪尝胆，提高品质，谋求一定的转型发展。房地产行业的转型发展概括为从三个方面加以努力：一是更加遵纪守法；二是更多地依靠技术进步；三是要提供更好的项目品质。[详情]

上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO

丁祖昱

去年行业经历了巨大变革，今年整体榜单变动情况较大。前10强有20%的变动，前50强有26%的变动。同时，企业资产规模整体增速明显放缓，同比增长了10%左右；净资产均值211亿元，同比增长18%。增速虽然放缓，但依然还有增长。2021年虽然房地产行业经历了更多的波折，但是TOP500房企依然是整个行业的标杆，依然是整个行业企业的榜样，也希望这些企业能够继续引领中国房地产行业持续健康发展。[详情]

杨成长申万宏源证券首席经济学家

不管政策松与紧，房企转型是必然

中国房地产市场不管怎么变，从增量向存量，从数量向质量，从直接房地产消费到房地产联动消费的转变是不可改变的。无论现在政策松与紧，房地产企业的转型都是必然的。详情
许伟国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长

房地产政策效益传导到市场还需要一定时间

房地产行业现在都在保民生，保交楼，所以房地产投资实际跌幅有所收窄。但从土地购置、房屋销售和房企融资等角度看，房地产行业资金循环仍然不畅。房地产行业政策的传导，在大环境下其效益传导到市场到经济还需要时间。详情
周忻中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席

重识地产行业，救企业、帮供应链、保交付

经历这次大震荡之后，整个地产行业的模式需要重新认识、甚至重构。建议不要仅仅盯着救项目，更要救企业；不要光关注金融风险，更要去解决房地产上下游供应链的问题；不要只看着行业的问题，更重要的是保交付。详情
林峰旭辉集团CEO

房企要学会适应行业正常变化

最近大家都觉得房地产行业非常困难，压力非常大，因为这个行业20年来基本上没有碰到过这么多因素叠加在一起。一家企业对行业没有任何扭转的能力，但是要学会适应，因为这就是行业正常的变化。详情
陈梅上海乐迈石晶科技有限公司亚洲总裁

不能忽视绿色建材对房地产的赋能

当前房地产的形势，包括低增长、降红线、新主体、高质量、创多元、践双碳驱使下，行业的发展，绿色建筑和装配式建筑、绿色建材如何赋能房地产，也是不能忽视的，也是我们一直在关注的加分项。详情

2022房地产开发企业综合实力测评榜单

TOP100
TOP101-200
TOP201-300
TOP301-400
TOP401-500

排名	企业名称

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排名	企业名称

500强开发企业测评参选标准

（1）在中国大陆地区依法设立并登记注册的房地产开发企业，或者在中国大陆地区依法设立并登记注册的具有独立法人的专门经营中国大陆地区房地产业务的外商投资的子公司；

（2）房地产开发经营业务收入占企业主营业务收入的比重超过50%；

（3）虽未达到第（2）项标准，但近两年房地产业务年平均销售额不少于1亿或销售面积不少于5万平方米的房地产开发企业；

（4）对于近两年有经营异常、欠税、严重拖欠工程款、重大税收违法、工商行政处罚、失信等违法违规行为者，将根据情况予以扣分甚至不被列入参选范围；

（5）对于提供虚假数据者，或在安全生产、环境保护等领域发生重大责任事故者，将取消参评资格。

上一张

会议现场

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年度特征
企业规模
风险管理
盈利能力
成长潜力
运营绩效
产品品质
创新能力和社会责任

1.销售市场前热后冷政策鼓励健康发展

　　2021年，我国房地产市场政策延续“房住不炒”的基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　2021年政策调整较为高频。据克而瑞统计，地方政策加码约250次，属历史高位。尤其深圳、广州等热点城市对土地供给、房产开发、预售交易各环节进行全面调控。2021年下半年，随着市场转冷，部分市场压力较大城市现政策松绑，多地出台“限跌令”和财税托市政策。
2.综合实力万科第一行业排名变化较大

　　2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。2022年，榜单变动率明显变大。其中，TOP10变动率为20%，TOP50变动率为26%。产品品质优秀，财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大，但流动性出现问题的房企则排名下降较多。
3.华东华南优势依旧中部连续三年攀升

　　以TOP500房企总部所在地区域为标准进行划分，其中，华东地区占比38%，华南地区占比21%，中部地区占比15%，同比有所提升；华北地区占比17%，西部地区占比7%，东北地区占比2%，同比有所下降。华东、华南企业数量占比近六成，中部地区占比略有提升，继续保持良好发展态势。

1.资产规模增速放缓龙头房企稳中有进

　　2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点；净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63个百分点。总体来看，TOP500房企总资产规模维持增长，增速则是自2017年见顶后，连续四年下降。净资产同样保持增长，增速近三年保持稳定。
2.整体销售维持高位房企表现普遍不佳

　　2021年，TOP500房企全年销售金额同比下降14.9%, TOP100房企全年销售金额同比下降16.7%，TOP10房企全年销售金额同比下降16.3%。整体来看，房企销售同比均有下降，主要是因为政策趋严、融资趋紧的情况下，房地产销售市场整体趋冷。同时，部分规模房企因为出现流动性风险等原因，未入榜单。
3.集中趋势有所下降品质房企体现优势

　　从本次测评结果来看，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趋势有所下降，主要是因为部分规模房企因出现债务风险未入榜单或排名有大幅下滑。

1.杠杆规模下降明显偿债压力依然较大

　　2021年去杠杆政策层层加码，前三季度融资持续收紧，同时房地产贷款集中度管理政策使按揭放款周期拉长，销售回款难度加大使流动性压力进一步上升，叠加市场下行、疫情反复等多种因素，房企偿债压力增大，部分高杠杆房企出现信用违约事件，海外评级机构下调国内部分企业评级，致使企业在高流动性压力下融资更加艰难。在此背景下，为保证房地产市场平稳发展，四季度政策释放向好信息，在保证“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”政策不动摇背景下，预计行业的销售、融资将逐步回归常态化。
2.到位资金增速回落国内贷款占比下降

　　2021年房地产开发企业到位资金继续保持增长，主要得益于定金及预收款和个人按揭贷款的增长。增速方面则处于近六年最低水平。
　　2021年，房企开发投资资金结构有所调整，受制于"三道红线"等融资限制政策以及个别大型房企出现流动性危机，国内金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企国内贷款占比出现下降。
3.融资环境持续收紧龙头房企成本微降

　　2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。分季度来看，2021年年初，由于各机构资金额度充足，且政策与2020年相比未有大调整，在年初房企较大偿债需求的背景下，第一季度融资额度最高，约有3258亿元。之后，由于多部门加强了对经营贷、通道类业务的监管审核，整体融资环境收紧。尤其是第四季度，仅有1713亿元，约为第一季度融资额的五成。

1.净利润持续负增长成本费用快速上升

　　进入2021年后，房地产行业管控加速，各地从房企融资、土地供应、居民贷款等多角度加以调控，市场进一步收紧。2021年,TOP500房地产开发企业营业收入均值190.65亿元，较上年增长4.02%。营业成本均值153.90亿元，较上年增长10.31%。净利润均值10.72亿元，同比下降2.61%，现金及现金等价物余额均值88.43亿元，同比下降3.28%。

　　成本方面，前期高地价项目逐步进入结算，挤压了利润空间。尤其是一二线城市严格执行限价政策，地价房价比率高，阻碍了利润增长。
2.利润空间持续收窄盈利能力继续下滑

　　2021年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.78%，较上年下降了0.54个百分点；净资产收益率均值为3.89%，较上年下降了0.64个百分点；成本费用利润率均值为9.84%，较上年下降了1.41个百分点。房企总资产水平上升，利润空间收窄，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。
3.行业内部分化明显头部房企优势显著

　　本次测评将TOP10、TOP30、TOP50房企按各类指标进行计算，用以研究不同位次房企在盈利能力方面的特点。将TOP50房企的绝对盈利能力数据与TOP500房企相比较，TOP500房企各项指标的与TOP50房企相差甚远，表明中小企业的业绩疲弱，增长乏力。净资产收益率上，TOP10房企均值最高，约12%，TOP30房企略低于TOP10房企，TOP50房企最低，约10%。各位次房企均值均较上年有所上升。总体看来，TOP10房企优势略明显。

1.房企销售增速下降企业成长阻力较大

　　2021年TOP500房地产企业销售面积同比增长0.5%，增速较2020年下降5个百分点；销售金额同比下降14.9%，增速较2020年下降25.4个百分点；营业利润同比下降6.8%，营业利润增长率连续两年为负。净资产同比增长18.52%，增速较2020年上升0.63个百分点。2021年行业销售增速明显放缓，利润快速下滑，房企业绩增长阻力较大。
2.拿地力度出现下滑国企央企占据优势

　　2021年，全国300城经营性用地成交金额达68060亿元，同比下降约10%，结束了连续六年的涨势。

　　2021年，首批集中供地时期，市场销售情况较为良好，民企和国企央企拿地平分秋色。第二批集中供地期间，民企受到“去杠杆”政策限制，叠加市场趋冷，拿地意愿较低。国企央企凭借融资优势，整体拿地占比占优。第三批集中供地期间，市场趋冷继续，同时部分房企出现流动性危机，民企总体拿地意愿不强，国企央企成拿地主力，各地城投、城建企业拿地也较为积极。
3.增长模式有所受限行业并购助力成长

　　2021年，房企的成长模式正经历较大的转变。回顾房企的发展模式，早期在房价和地价快速上升的背景下，房企主要以囤房、囤地作为主要的盈利手段，相应的周转速度和杠杆水平则保持较低水平。随着土地成本持续提高，房企盈利空间受到压缩。房企的经营重点逐渐从利润率转向了提高周转率和杠杆水平。

　　Wind数据显示，2021年后并购金额出现反弹，2021年4季度已初步恢复到疫情前的水平。进入2022年后，行业政策有所放松，房地产并购事件明显增多。

1.运营指标整体提升周转提升促进回款

　　2021年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较2020年增加0.02；流动资产周转率均值为0.15，较2020年增加0.01；总资产周转率均值为0.11，较2020年增加0.01。分梯队来看，TOP50存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值均为最高，TOP30除了流动资产周转率与TOP10几乎持平外,另外两个运营指标均值均高于TOP10。
2.库存规模近年新高房企去化压力增大

　　2021年，TOP500房企平均存货货值为508.75亿元，同比增加7.39%，增速回落3.51个百分点。TOP500房企整体存货货值均值规模上继续保持增长，但增速已连续三年下降。其原因在于随着房地产行业金融属性的减弱，多数房企在集中供地、“三道红线”等政策不断升级的背景下，资金回笼和去化压力巨大，投资乏力。
3.运营管理收缩为主节衣缩食精兵简政

　　政策趋严、土地市场遇冷的背景下，房企进入调整期，行业逻辑改变，政策和监管要求房企精细化、精准化、高质量的发展，房企亟需提升运营管理能力，提升质量，增加效益，加快步入“管理红利”时代。2021年房企发展艰难，多家房企进行区域整合、部门调整、人员优化等精简措施，在运营战略上以收缩为主，稳定现金流、降低负债，保障企业运行。11月16日，万科内部发文《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，倡导员工勤俭节约，减少不必要的支出，提高人效，支持一线。

1.回归产品提升品质强调人居注重健康

　　随着行业进入高质量发展阶段，房地产真正回归产品时代，产品力提升成为房地产行业发展的新要求。

　　一方面，产品品质从拿地开始即获得高度重视。另一方面，房企对产品品质越来越重视，在产品维度上更多关注健康、舒适、环保等因素，从而在高品质中获得溢价。要改变在快周转模式下产品同质化严重、千城一面的现象，房企需要从产品的各个细节不断雕琢。产品的设计品质、建造品质、交付品质以及后续的物业服务、入住体验都是品质质量的体现。
2.建筑品质要求提升绿色装配式成重点

　　2021年，房地产行业在建筑层面提升品质的两大重点方向为装配式建筑和绿色建筑，绿色环保、节能健康的建造方式不仅是双碳背景的时代要求，更与消费者关注绿色健康的理念相吻合。绿色建筑、装配式建筑在各地土拍竞品质方案中也成为重要的评分指标。国家推动建筑产业的转型升级，加快发展“中国建造”，积极推广装配式建筑和绿色建筑成为十四五时期的普遍共识，响应号召、积极布局的房企在未来的发展中能够率先破局。
3.提高产品科技赋能进一步发展数智化

　　房地产行业竞争进入新时代，数字化、智能化升级，提升科技赋能、加快建造方式转变是对房地产行业高质量发展的新要求。房企的升级革新借助BIM、5G、大数据、人工智能、物联网、VR、机器人等技术的不断升级与探索，增强产品的品质与质量。另外，数字化转型一定程度上助力房企探寻新的业务方向和增长第二曲线。

　　据克而瑞发布的地产数字化转型发展报告，近九成头部房企已经健全数字化基建，所有头部房企已经开始通过信息化系统来优化现有业务模式或提升企业运营能效。

1.数字转型稳步推进营销方式创新较多

　　房地产市场发展进入下半场，增量市场正逐步转向存量市场，房企也在开发新的增长点，发力数字化，部分房企的关注点从造房数量向追求产品品质与特色化转移，从全心开发新“客户”逐步发展到开始注重存量“用户”，服务正成为主流。为了满足消费者日新月异的需求，各大房企不断开拓创新，以吸引消费者的目光。

　　在房企内部数字化运营管理建设方面，数字化平台的建设支撑企业的运营管理，为企业从业务决策到管理层决策提供数据服务和支持。
2.税收贡献有所下降积极履行社会责任

　　作为国民经济的支柱行业，各大房企经过多年快速发展后，逐渐承担起企业公民的责任，关注自身发展的同时不忘反哺社会。2021年，纳税方面，TOP500房企所得税均值为3.51亿元，同比下降25.17%；税金及附加均值为5.45亿元，同比下降15.16%。在社会层面上，各大房企积极开展各项公益工作，范围涉及精准扶贫、乡村振兴等数十个方面。
3.ESG报告日益重要健康发展成为目标

　　近年来，由于品牌价值、战略规划、企业文化、可持续能力等信息重要性日益凸显，仅以财务报表为主的公开资料逐渐难以满足管理层和投资者了解公司的需要，由此结合环境、社会和公司治理三大价值评估要素的ESG报告应运而生。

　　随着ESG理念在中国的落地，发布ESG报告的房企逐年增加。不少房企认为，除了关注相关利益方的诉求外，还需要将可持续发展理念融入企业的核心价值观、文化理念、战略规划、风险控制，可持续才是企业发展的终极目标。

经济政策环境：国民经济持续恢复调控政策先紧后稳

: 　　2021年，在国外政治环境动荡、国际疫情持续蔓延的背景下，国民经济运行稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成。; 　　房地产行业在"房住不炒"的大背景下，去杠杆、降风险贯穿全年。上半年通过"三道红线"、"两道红线"调控房企债务情况，收紧融资环境。下半年，由于资金链断裂，部分房企出现违约事件。在对房地产信贷政策纠偏后，涉房融资环境有所放松。在一系列政策出台调控下，房地产行业正式进入去杠杆周期。行业经历了"先扬后抑"，部分房企在此轮调控中出现了较为严重的经营风险，并对市场环境造成了一定的负面影响。为了促进行业良性发展，中央监管部门和各地出台相关政策，引导市场平稳发展。但无论是刺激消费端的鼓励性政策，还是规范市场行为类的措施，均是在"房住不炒"的基调下落实。

市场运行情况：行业规模基本见顶地区分化格局加剧

行业发展格局：房企告别白银时代行业分化继续加剧

企业经营动向：积极挖掘管理红利努力探索第二曲线

上海易居房地产研究院成立于2005年9月，是由上海市社会科学界联合会主管，并经上海市民政局登记注册，国内首家具有法人实体地位的专业房地产研究机构。汇聚了来自著名高等院校、科研院所、知名企业的数十位知名学者和上百位业界精英，形成了一支专业、高效、务实的研究团队。

2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011

2022房地产开发企业综合实力TOP500测评成果发布

中国房地产业协会副会长兼秘书长

陈宜明

上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO

丁祖昱

杨成长 申万宏源证券首席经济学家

不管政策松与紧，房企转型是必然

许伟 国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长

房地产政策效益传导到市场还需要一定时间

周忻 中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席

重识地产行业，救企业、帮供应链、保交付

林峰 旭辉集团CEO

房企要学会适应行业正常变化

陈梅 上海乐迈石晶科技有限公司亚洲总裁

不能忽视绿色建材对房地产的赋能

2022房地产开发企业综合实力测评榜单

500强开发企业测评参选标准

1.销售市场前热后冷 政策鼓励健康发展

2.综合实力万科第一 行业排名变化较大

3.华东华南优势依旧 中部连续三年攀升

1.资产规模增速放缓 龙头房企稳中有进

2.整体销售维持高位 房企表现普遍不佳

3.集中趋势有所下降 品质房企体现优势

1.杠杆规模下降明显 偿债压力依然较大

2.到位资金增速回落 国内贷款占比下降

3.融资环境持续收紧 龙头房企成本微降

1.净利润持续负增长 成本费用快速上升

2.利润空间持续收窄 盈利能力继续下滑

3.行业内部分化明显 头部房企优势显著

1.房企销售增速下降 企业成长阻力较大

2.拿地力度出现下滑 国企央企占据优势

3.增长模式有所受限 行业并购助力成长

1.运营指标整体提升 周转提升促进回款

2.库存规模近年新高 房企去化压力增大

3.运营管理收缩为主 节衣缩食精兵简政

1.回归产品提升品质 强调人居注重健康

2.建筑品质要求提升 绿色装配式成重点

3.提高产品科技赋能 进一步发展数智化

1.数字转型稳步推进 营销方式创新较多

2.税收贡献有所下降 积极履行社会责任

3.ESG报告日益重要 健康发展成为目标

经济政策环境：国民经济持续恢复 调控政策先紧后稳

市场运行情况：行业规模基本见顶 地区分化格局加剧

行业发展格局：房企告别白银时代 行业分化继续加剧

企业经营动向：积极挖掘管理红利 努力探索第二曲线

杨成长申万宏源证券首席经济学家

许伟国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长

周忻中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席

林峰旭辉集团CEO

陈梅上海乐迈石晶科技有限公司亚洲总裁

1.销售市场前热后冷政策鼓励健康发展

2.综合实力万科第一行业排名变化较大

3.华东华南优势依旧中部连续三年攀升

1.资产规模增速放缓龙头房企稳中有进

2.整体销售维持高位房企表现普遍不佳

3.集中趋势有所下降品质房企体现优势

1.杠杆规模下降明显偿债压力依然较大

2.到位资金增速回落国内贷款占比下降

3.融资环境持续收紧龙头房企成本微降

1.净利润持续负增长成本费用快速上升

2.利润空间持续收窄盈利能力继续下滑

3.行业内部分化明显头部房企优势显著

1.房企销售增速下降企业成长阻力较大

2.拿地力度出现下滑国企央企占据优势

3.增长模式有所受限行业并购助力成长

1.运营指标整体提升周转提升促进回款

2.库存规模近年新高房企去化压力增大

3.运营管理收缩为主节衣缩食精兵简政

1.回归产品提升品质强调人居注重健康

2.建筑品质要求提升绿色装配式成重点

3.提高产品科技赋能进一步发展数智化

1.数字转型稳步推进营销方式创新较多

2.税收贡献有所下降积极履行社会责任

3.ESG报告日益重要健康发展成为目标

经济政策环境：国民经济持续恢复调控政策先紧后稳

市场运行情况：行业规模基本见顶地区分化格局加剧

行业发展格局：房企告别白银时代行业分化继续加剧

企业经营动向：积极挖掘管理红利努力探索第二曲线