中国房地产业协会会长

冯俊

对房地产企业综合实力进行测评，目的是引导企业正确发展，强调可持续发展能力。此外，房地产企业可持续发展需要具备四种能力：一是，防范风险的能力；二是识别需求变化的能力；三是依靠科技进步提高产品质量和效益的能力；四是诚信经营、筑牢信用基础的能力。[详情]

中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席

周忻

中国房地产行业是一个巨大的市场，特别是这次把房地产作为国家支柱产业又一次提上了议事日程，说明市场空间巨大。不管是增量市场十几万亿，存量市场上百万亿，对整个中国房地产和中国房地产企业而言，未来大有作为。[详情]

上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO

丁祖昱

政府工作报告当中继续坚持“房住不炒”，专门提到了防风险和促需求。从今年的相关工作经验当中，对房地产行业和房地产市场充满信心。2023年的市场是一个修复市场，是一个缓慢的回稳的市场，房地产销售规模有望止跌，需要行业各方面对这个市场进一步呵护。[详情]

邵宇　东方证券首席经济学家、总裁助理

房地产相关投资能否稳定将决定中国经济位置

今年中国经济要达到什么位置，关键要看房地产相关投资能不能稳定下来。整个中国经济的软着陆，特别是地产的着陆今年就可以实现，这是目前非常关注的指标。[详情]
郝一斌　金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长

代建是实现价值共享的好赛道

长期来看整个房地产行业规模进入收缩阶段，投资和开发以及专业服务在逐步分离，代建行业应运而生。代建是非常好的赛道，这两年规模稳定增长，但代建不是一个简单的收费过程，而是以价值创造为基础，实现价值共享的过程。[详情]
王健飞鼎信长城投资集团有限公司总裁

金融和不动产行业结合模式需要做五方面探索

房地产作为支柱行业，资产运营模式、金融业和不动产行业结合的模式需要一个重大调整。第一是去杠杆，第二是降周转率，第三是提升行业开发建设的科技含量，第四个是租售并举，第五个是延长房子寿命。[详情]
郭伟　信达地产股份有限公司董事、总经理

城市存量资产转型赋能领域大有可为

今年以来新经济产业类型不断涌现，产业园、物流地产、数据中心，包括目前比较火热的长租公寓，养老社区等等，已经伴随着新经济的发展，为城市存量资产赋能做了大量探索，相信在未来这些领域大有可为。[详情]
朱春晨　美的置业睿住智能总经理

智能空间是房地产行业下一个风口

对房地产行业来讲，空间的概念不仅仅是房子内部，还有社区、商业、园区等。智能空间应该在体验升级、场景创新方面带来更多体验，智能空间也许就是房地产行业下一个风口。[详情]
李汉明　立邦中国TUB事业群总裁

设计随需而变，启迪行业创新

所有的品质首先是设计出来的，所以要做的是设计随需而变，启迪行业创新。同时还要做品质引领，严守可靠的标准，有方案集成的能力，整合交付的能力和生态协作的能力。[详情]

2023房地产开发企业综合实力测评榜单

TOP100
TOP101-200
TOP201-300
TOP301-400
TOP401-500

排名	企业名称

排名	企业名称

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排名	企业名称

排名	企业名称

500强开发企业测评参选标准

（1）在中国大陆地区依法设立并登记注册的房地产开发企业，或者在中国大陆地区依法设立并登记注册的具有独立法人的专门经营中国大陆地区房地产业务的外商投资的子公司；

（2）房地产开发经营业务收入占企业主营业务收入的比重超过50%；

（3）虽未达到第（2）项标准，但近两年房地产业务年平均销售额不少于1亿或销售面积不少于5万平方米的房地产开发企业；

（4）对于近两年有经营异常、欠税、严重拖欠工程款、重大税收违法、工商行政处罚、失信等违法违规行为者，将根据情况予以扣分甚至不被列入参选范围；

（5）对于提供虚假数据者，或在安全生产、环境保护等领域发生重大责任事故者，将取消参评资格。

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会议现场

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年度特征
企业规模
风险管理
盈利能力
成长潜力
运营绩效
产品品质
创新能力和社会责任

1.市场全年低位运行稳市政策层层推进

　　2022年，全国商品房销售面积和销售金额同比下降均超20%，全年维持低位走势。其中，在前4个月，商品房累计销售面积和累计销售金额同比呈较快下跌态势，随着中央下场救市力度逐渐加大和地方保交楼、稳民生政策应出尽出等利好刺激，同比走势逐渐企稳。其中，商品房累计销售面积同比呈波动下跌态势，12月末24.3%的同比跌幅为全年最大；商品房累计销售金额同比自5月末达到低位后呈波动上升态势，四季度同比跌幅稳定在26.1%-26.7%之间。
2.综合实力中海第一行业排名变化较大

　　2023房地产开发企业综合实力TOP500前三位由中海、万科、保利占据。其中，中海超越万科，升至第一，保利保持第三，华润、碧桂园、龙湖、招商蛇口、金地、绿城、新城分列第四至第十位。相对2022年，TOP10变动率为10%，TOP50变动率为30%，TOP100变动率为21%，TOP500变动率为23%。
3.华南东北占比提升中部房企明显缩量

　　以TOP500房企总部所在地区域为标准进行划分，其中，华南地区占比24.4%，东北地区占比2.6%，比重较上年有所上升；华东地区占比37.6%，华北地区占比16.0%，中部地区占比12.6%，西部地区占比6.8%，比重较上年有所下降。华东、华南企业数量占比超六成，较上年进一步提升；中部房企数量占比较上年下降2.02个百分点，降幅最大。

1.资产规模增速转负优质房企稳中有进

　　2022年，TOP500房地产开发企业总资产均值为860.74亿元，同比下降6.11%；净资产均值为189.22亿元，同比下降10.72%。近五年TOP500房企总资产规模增速在逐年放缓后首次出现负值，净资产增速相对稳定，2022年首次出现负增长。
　　2022年商品房销售持续下行，房企业绩大幅下滑，多数房企选择缩表维持稳健经营，拿地投资态度普遍谨慎，存货总额下滑，净利润大幅下降，导致资产规模下行。企业层面，依然有部分优质房企保持资产稳步增长。
2.销售规模大幅下滑房企业绩表现低迷

　　2022年，TOP500房企全年销售金额同比下降44.41%, TOP100房企全年销售金额同比下降41.77%，TOP10房企全年销售金额同比下降30.63%。具体到各梯队，TOP30房企中，仅有4家房企实现规模正增长。TOP10房企业绩全部同比下降，TOP11-20中有两家房企实现业绩小幅上涨，TOP21-30房企业绩表现区别较大，有两家房企实现销售金额大幅正增长，一家房企销售金额同比腰斩。
3.集中趋势有所提升头部房企更能抗压

　　从本次测评结果来看，2022年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的37%、67%、80%、91%。相较于2021年的30%、65%、83%、92%，TOP10和TOP50房企集中度有所上升，可见在市场变动之下，头部房企的抗压能力更强，中小房企面临的压力更大。

1.杠杆规模有所回升房企偿债压力加大

　　从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2022年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率为69.17%，达标率较上年提升了6.67个百分点，是唯一达标率有所改善的指标。净负债率与现金短债比达标率则分别下降5.83和2.50个百分点，体现出当前房地产行业流动性不足，在销售疲软、融资受阻下，更多房企偿债压力加大，核心财务指标恶化，从而无奈踩红线。
2.到位资金总额回落国内贷款占比提升

　　国家统计局数据显示，2022年1-12月份，房地产开发企业到位资金148979亿元，同比下降25.9%。
　　从资金来源看，国内贷款17388亿元，同比下降25.4%；利用外资78亿元，同比下降27.1%；自筹资金52940亿元，同比下降19.1%；定金及预收款49289亿元，同比下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，同比下降26.5%。
3.融资环境持续改善龙头房企成本微降

　　2022年房地产行业融资政策有所改善。从融资结构来看，房企的信用危机影响了境外资本市场的信心，随着境内融资渠道的回暖，多数房企转向寻求境内融资机会。从融资成本来看，2022年TOP50房企新增融资成本为3.75%，较2021年的4.23%下降了0.48个百分点。除了境外债券融资，其他融资成本均有所下降。

1.营收利润增速转负企业重视管理红利

　　2022年，虽然房地产行业政策友好，地方政府“一城一策”支持房地产市场企稳，但房地产市场仍较为低迷，复苏力度较弱，房企盈利能力受到冲击，营业收入与利润规模双双呈现负增长，经营面临着严峻挑战。TOP500房地产开发企业营业收入均值112.85亿元，较上年下降41.43%。营业成本均值90.30亿元，较上年下降41.33%。净利润均值3.31亿元，同比下降69.16%，现金及现金等价物余额均值72.92亿元，同比下降17.54%。
2.行业利率持续筑底盈利能力继续下滑

　　2022年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.76%，较上年下降了0.02个百分点；净资产收益率均值为3.74%，较上年下降了0.15个百分点；成本费用利润率均值为5.74%，较上年下降了4.10个百分点。2022年TOP500房企盈利能力相对指标均同比下滑：受供给端房企信用危机、交付危机与需求端购买力下降、预期转弱影响，房企净利润大幅下滑，总资产规模也出现负增长，TOP500房企总资产收益率大幅下降。
3.行业内部有所分化龙头房企相对稳健

　　2022年房企相对盈利能力指标较上年明显下滑。TOP10房企在各指标上均占据优势，规模效应显现。净资产收益率方面，TOP10房企均值最高，约4.15%，TOP30房企略低于TOP10房企，TOP50房企最低，约3.15%。成本费用利润率方面，TOP10房企表现最优，TOP50房企均值最低，各位次房企均值较上年均有明显下降。将TOP50房企与TOP500房企进行对比，头部企业在相对盈利能力方面更具优势，行业内部分化趋势明显。

1.销售同比大幅下滑企业分化格局延续

　　2022年TOP500房地产企业销售面积同比下降50.72%，首次出现负增长；销售金额同比下降44.41%，连续两年增长率为负，营业利润同比下降43.61%，连续三年增长率为负。净资产同比下降0.08%，首次出现负增长。2022年行业销售大幅回落，房企利润快速下滑，业绩增长阻力较大。
2.拿地金额收缩显著国资托底态势明显

　　2022年，房企整体投资弥漫在无序、谨慎、收敛的氛围当中，拿地金额大幅收缩。TOP30房企新增拿地金额9516亿元，同比下降58.73%，处于5年来最低水平，有超过四成的房企暂停拿地。从不同类型的房企表现来看，保利、华润、招商蛇口等大型国企拿地金额靠前，地方国企中，建发、华发等房企在深耕城市保持较为积极的拿地态度。
3.政策推动项目并购央企国企渐成主力

　　2022年监管层密集发声支持房企合理的并购重组融资需求。上半年行业收并购规模相对较大，参与市场收购的主力以国企、央企为主，优质民营房企在并购市场获得更多金融端支持和信贷额度之后，收购活动也愈加频繁，外资及部分港资也在积极寻找内地房地产市场机会，收购土地和资产。下半年，多数房企并购态度偏谨慎，尽管并购金融政策暖风频出，市场也存在较多项目收并购机会，但在资金面尚未回暖的状态下，收并购的规模有限。

1.运营指标整体微降国企走出独立行情

　　2022年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.12，较2021年减少0.01；流动资产周转率均值为0.14，较2021年减少0.01；总资产周转率均值为0.11，较2022年减少0.01。从三大运营指标均值看，总体数据有所下降。
　　2022年，国资背景的房地产公司存货周转率表现好于上年同期，主要原因在于2021年以来，房企债务违约事件多次发生，国资背景房企在融资和销售上信誉较好，使得房屋交付和房屋建设方面正常运行，最终走出独立行情。
2.库存规模小幅减少开工竣工十年新低

　　2022年，TOP500房企平均存货货值为483.69亿元，同比减少4.93%，TOP500房企整体存货货值均值规模近五年首次负增长。在严控负债的大环境之下，房企拿地十分谨慎，部分房企甚至零新增，多数企业选择开源节流，加速销售去化和项目结转，房企平均存货规模有所收缩。
　　2022 年，全国房屋新开工面积12.06亿平方米，同比下降39.4%，房屋竣工面积8.62亿平方米，同比下降15.0%，全年新开工及竣工量创十年来最低值。
3.调整架构精细管理组织合并减员增效

　　随着房地产行业进入管理红利时代，房地产市场发展逻辑发生了根本性变化。房地产市场高速增长阶段已经结束，消费属性与民生属性将进一步加强。虽高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在，稳健经营的企业被推到了舞台中央。未来能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企，将获得下一阶段的良好发展。2022年，为了适应新环境、布局新战略、提高执行效率，多家房企进行了企业组织架构调整，通过区域整合和人事换防，以适应组织和市场的发展。

1.保证交付严控质量市场改善需求释放

　　2022年，受宏观经济下行、新一轮疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行，市场各方信心疲软，行业进入转型阵痛阶段，不少房企面临生存压力。承压之下，各规模房企潜心修炼产品力内功，并将“保交付、保民生、保稳定”工作推至第一要务。
　　房企在保证按时交付的同时，品质交付成了破局的关键，包括部分出险房企在内典型房企已形成较为完善交付体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化动作流程。
2.建筑品质要求提升绿色科技渗透产品

　　为指导“十四五”期间绿色建筑高质量发展，全国各地都在部署绿色建筑的发展规划，尤其在新建建筑和政府投资的建设项目中更加强调绿色建筑的占比。为了提高建设绿色建筑的积极性，各地出台了一系列绿色建筑激励政策，包括财政补贴、优先评奖、信贷金融支持、减免城市配套费用等。政策引导下“竞品质”成为多城土拍规则重点调整方向，“竞品质”土拍规则进一步提振绿建、装配式建筑、超低能耗建筑等细分领域需求。
3.科技助力建造革新体系升级强化保障

　　在进行产品升级的房企中，科技化、数字化在产品端的赋能进一步深化，已覆盖房企决策、设计、创新、技术、管理、运营、服务等全业务条线。房地产行业竞争进入新时代，数字化、智能化升级，提升科技赋能、加快建造方式转变是对房地产行业高质量发展的新要求。房企的升级革新借助BIM、5G、大数据、人工智能、物联网、VR、机器人等技术的不断升级，助力工程建造智慧化和工业化升级，保障交付产品既高效又安全。

1.产品面向年轻群体数字转型稳步推进

　　房企在考虑产品创新的过程中，一方面，需要突出企业基因下的产品理念，求同存异的同时展现产品实力，另一方面，也希望通过持续的创新，匹配不断变化的客户需求。
　　近年来重点城市纷纷出台政策为吸引优质人才落户，“新市民、新青年”逐步成为主力购房人群。面对这样一个想法独立、接触过多种类型产品、对新事物充满兴趣，同时又逐步成为社会消费主力军的群体，让产品更加年轻化、更能契合他们的购房需求，成为房企必须应对的课题，品牌、产品年轻化个性化已经是大势所趋。
2.税收贡献有所下降全面履行社会责任

　　作为国民经济的支柱行业，各大房企经过多年快速发展后，逐渐承担起企业公民的责任，关注自身发展的同时不忘反哺社会。随着近年来房地产调控政策收紧、行业逐渐进入下行周期，房企的平均利润率出现了一定的下滑，所得税额也有所下降。2022年，TOP500房企所得税均值为2.91亿元，同比下降17.10%；税金及附加均值为4.37亿元，同比下降19.81%。
3.ESG报告日益重要健康发展重塑目标

　　近年来，由于品牌价值、战略规划、企业文化、可持续能力等信息的重要性日益凸显，仅以财务报表为主的公开资料逐渐难以满足管理层和投资者了解公司的需要，由此，结合了环境、社会和公司治理三大价值评估要素的ESG报告应运而生。
　　新时代下，越来越多的房企将社会责任建设纳入企业管理体系，ESG作为企业社会责任的衍生概念，也成为企业社会价值输出的重要路径。从当前房企的社会责任实践表现来看，服务对象和服务方式正趋于专业化和规范化。

经济政策环境：国民经济持续发展宽松政策渐次出台

: 　　2022年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国民经济顶住压力持续发展，经济总量再上新台阶，就业物价总体稳定，人民生活持续改善，高质量发展取得新成就。; 　　2022年，在房地产行业延续深度调整、房地产市场持续下行过程中，房地产政策在延续“房住不炒”定位的同时，继续向宽松维稳转向，且政策力度逐渐加大。具体来看地方层面，2022年，地方累计出台房地产调控政策895条，再创历史新高。其中，宽松性政策717条，紧缩性政策72条，中性政策106条。宽松性政策占比超八成，房地产调控步入全面宽松周期。土地方面，2022年，集中供地模式在部分城市有所转变，多城取消执行“一年内公告、拍地最多不超3次”的相关政策，而是适度增加了供地批次。

市场运行情况：整体市场急速降温地区分化持续加剧

行业发展格局：风险因素集中释放行业未来喜忧参半

企业经营动向：战略收缩回归主业聚焦完善交付体系

上海易居房地产研究院成立于2005年9月，是由上海市社会科学界联合会主管，并经上海市民政局登记注册，国内首家具有法人实体地位的专业房地产研究机构。汇聚了来自著名高等院校、科研院所、知名企业的数十位知名学者和上百位业界精英，形成了一支专业、高效、务实的研究团队。

2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011

2023房地产开发企业综合实力TOP500测评成果发布

中国房地产业协会会长

冯俊

中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席

周忻

上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO

丁祖昱

邵宇 东方证券首席经济学家、总裁助理

房地产相关投资能否稳定将决定中国经济位置

郝一斌 金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长

代建是实现价值共享的好赛道

王健飞 鼎信长城投资集团有限公司总裁

金融和不动产行业结合模式需要做五方面探索

郭伟 信达地产股份有限公司董事、总经理

城市存量资产转型赋能领域大有可为

朱春晨 美的置业睿住智能总经理

智能空间是房地产行业下一个风口

李汉明 立邦中国TUB事业群总裁

设计随需而变，启迪行业创新

2023房地产开发企业综合实力测评榜单

500强开发企业测评参选标准

1.市场全年低位运行 稳市政策层层推进

2.综合实力中海第一 行业排名变化较大

3.华南东北占比提升 中部房企明显缩量

1.资产规模增速转负 优质房企稳中有进

2.销售规模大幅下滑 房企业绩表现低迷

3.集中趋势有所提升 头部房企更能抗压

1.杠杆规模有所回升 房企偿债压力加大

2.到位资金总额回落 国内贷款占比提升

3.融资环境持续改善 龙头房企成本微降

1.营收利润增速转负 企业重视管理红利

2.行业利率持续筑底 盈利能力继续下滑

3.行业内部有所分化 龙头房企相对稳健

1.销售同比大幅下滑 企业分化格局延续

2.拿地金额收缩显著 国资托底态势明显

3.政策推动项目并购 央企国企渐成主力

1.运营指标整体微降 国企走出独立行情

2.库存规模小幅减少 开工竣工十年新低

3.调整架构精细管理 组织合并减员增效

1.保证交付严控质量 市场改善需求释放

2.建筑品质要求提升 绿色科技渗透产品

3.科技助力建造革新 体系升级强化保障

1.产品面向年轻群体 数字转型稳步推进

2.税收贡献有所下降 全面履行社会责任

3.ESG报告日益重要 健康发展重塑目标

经济政策环境：国民经济持续发展 宽松政策渐次出台

市场运行情况：整体市场急速降温 地区分化持续加剧

行业发展格局：风险因素集中释放 行业未来喜忧参半

企业经营动向：战略收缩回归主业 聚焦完善交付体系

邵宇　东方证券首席经济学家、总裁助理

郝一斌　金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长

王健飞鼎信长城投资集团有限公司总裁

郭伟　信达地产股份有限公司董事、总经理

朱春晨　美的置业睿住智能总经理

李汉明　立邦中国TUB事业群总裁

1.市场全年低位运行稳市政策层层推进

2.综合实力中海第一行业排名变化较大

3.华南东北占比提升中部房企明显缩量

1.资产规模增速转负优质房企稳中有进

2.销售规模大幅下滑房企业绩表现低迷

3.集中趋势有所提升头部房企更能抗压

1.杠杆规模有所回升房企偿债压力加大

2.到位资金总额回落国内贷款占比提升

3.融资环境持续改善龙头房企成本微降

1.营收利润增速转负企业重视管理红利

2.行业利率持续筑底盈利能力继续下滑

3.行业内部有所分化龙头房企相对稳健

1.销售同比大幅下滑企业分化格局延续

2.拿地金额收缩显著国资托底态势明显

3.政策推动项目并购央企国企渐成主力

1.运营指标整体微降国企走出独立行情

2.库存规模小幅减少开工竣工十年新低

3.调整架构精细管理组织合并减员增效

1.保证交付严控质量市场改善需求释放

2.建筑品质要求提升绿色科技渗透产品

3.科技助力建造革新体系升级强化保障

1.产品面向年轻群体数字转型稳步推进

2.税收贡献有所下降全面履行社会责任

3.ESG报告日益重要健康发展重塑目标

经济政策环境：国民经济持续发展宽松政策渐次出台

市场运行情况：整体市场急速降温地区分化持续加剧

行业发展格局：风险因素集中释放行业未来喜忧参半

企业经营动向：战略收缩回归主业聚焦完善交付体系