2023
房地产开发企业综合实力TOP500
测评研究报告
2023.03.23
发布机构
中国房地产业协会
上海易居房地产研究院
测评背景
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主持的“房地产开发企业综合实力TOP500”测评工作已连续开展十五年，测评成果和研究报告在业内得到认可，已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。本次测评采用了《中国房地产开发企业综合实力测评标准》中科学、公正、客观、权威的测评体系，从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、产品品质、社会责任八大方面，采用了收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料、运营能力、人力资源运营能力、管理创新、经营创新、绿色环保、产品技术创新、建筑质量、经济责任、公益活动、荣誉与信用状况、负面事件等25个二级指标，包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等73个三级指标全面衡量企业的综合实力。
本次测评报告同时发布2023房地产开发企业综合实力TOP500，以及房地产开发企业国企综合实力TOP50、商业地产综合实力TOP10、商业地产运营TOP10、经营绩效TOP10、稳健经营TOP10、责任地产TOP10、创新能力TOP10、外资企业TOP10、交付能力TOP5、代建地产TOP5、典型项目、优秀产品系、城市更新最佳实践项目等相关测评成果。
通过开展中国房地产开发企业综合实力TOP500测评，全面客观地评估房地产开发企业的综合实力，对房地产开发企业乃至整个行业的良性竞争和健康发展有着重要的意义：（1）通过对房地产开发企业的测评研究，将企业经营成果进行行业内纵向对比，可以让企业经营者更清晰地了解自身在本行业所处的地位，加深对企业决策执行效果及行业内其他企业经营动向的了解，有利于企业进行市场定位并促进企业全面创新；（2）通过公开发布测评结果，可以客观反映开发企业的有效发展程度，强化对企业的外部监督，提高市场对企业的认可度，有利于增强企业的市场竞争力并提升房地产开发企业的品牌意识；（3）通过树立履行社会责任的典型，提高企业参与社会公益活动、保障性住房投资建设的积极性，有利于提升房地产开发企业对社会责任的认识，营造重视企业社会责任的良好氛围；（4）通过多维度全面展示骨干房地产开发企业的经营、管理、运营等方面的整体状况，帮助各种机构和个人投资者能够有效地判断相关开发企业经营绩效情况及在行业中的地位，有利于机构和个人投资者进行理性投资和消费，也有利于政府相关部门进行有效的宏观调控和制定经济政策。
测评榜单
2023房地产开发企业综合实力TOP500
2023房地产开发企业专项测评成果
榜单解读
综合实力中海第一
行业排名变化较大
上海易居房地产研究院经过客观、公正、专业和科学的测评研究，形成了2023房地产开发企业综合实力TOP500测评成果。前三位由中海、万科、保利占据。其中，中海超越万科，升至第一，保利保持第三，华润、碧桂园、龙湖、招商蛇口、金地、绿城、新城分列第四至第十位。
资产规模增速转负
优质房企稳中有进
2022年，TOP500房地产开发企业总资产均值为860.74亿元，同比下降6.11%；净资产均值为189.22亿元，同比下降10.72%。近五年TOP500房企总资产规模增速在逐年放缓后首次出现负值，净资产增速相对稳定，2022年首次出现负增长。企业层面，依然有部分优质房企保持资产稳步增长。
杠杆规模有所回升
房企偿债压力加大
2022年，受宏观经济下行、疫情反弹及调控政策影响，房地产行业景气度持续下行。房地产行业融资端政策持续改善，但居民购房及贷款意愿疲弱，企业销售去化受阻，流动性承压，部分房企暴雷违约。同时也有不少企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。
从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2022年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率为69.17%，达标率较上年提升了6.67个百分点，是唯一达标率有所改善的指标。净负债率与现金短债比达标率则分别下降5.83和2.50个百分点，体现出当前房地产行业流动性不足，在销售疲软、融资受阻下，更多房企偿债压力加大，核心财务指标恶化，从而无奈踩红线。
能力
行业利率持续筑底
盈利能力继续下滑
2022年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.76%，较上年下降了0.02个百分点；净资产收益率均值为3.74%，较上年下降了0.15个百分点；成本费用利润率均值为5.74%，较上年下降了4.10个百分点。
2022年TOP500房企盈利能力相对指标均同比下滑。其中，房企净利润大幅下滑，总资产规模也出现负增长，TOP500房企总资产收益率大幅下降；从净资产收益率构成来看，2022年度结转的开发项目利润率下降，TOP500房企的销售净利率下滑，去化遇阻使得总资产周转率下滑，现金回流不畅房企资金压力加大，房企杠杆率回升权益乘数有所增长，三个指标共同作用下，净资产收益率仅有小幅下滑；受利润总额大幅下滑的影响，行业整体成本费用利润率继续下降。
销售同比大幅下滑
企业分化格局延续
2022年TOP500房地产企业销售面积同比下降50.72%，首次出现负增长；销售金额同比下降44.41%，连续两年增长率为负，营业利润同比下降43.61%，连续三年增长率为负。净资产同比下降0.08%，首次出现负增长。2022年行业销售大幅回落，房企利润快速下滑，业绩增长阻力较大。
运营指标整体微降
国企走出独立行情
2022年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.12，较2021年减少0.01；流动资产周转率均值为0.14，较2021年减少0.01；总资产周转率均值为0.11，较2022年减少0.01。从三大运营指标均值看，总体数据有所下降。
2022年，万科、保利、金地、绿城、金茂、中海、华发、远洋等国资背景的房地产公司存货周转率表现好于上年同期，主要原因在于2021年以来，房企债务违约事件多次发生，国资背景房企在融资和销售上信誉较好，使得房屋交付和房屋建设方面正常运行，最终走出独立行情。
科技助力建造革新
体系升级强化保障
在进行产品升级的房企中，科技化、数字化在产品端的赋能进一步深化，已覆盖房企决策、设计、创新、技术、管理、运营、服务等全业务条线。房地产行业竞争进入新时代，数字化、智能化升级，提升科技赋能、加快建造方式转变是对房地产行业高质量发展的新要求。房企的升级革新借助BIM、5G、大数据、人工智能、物联网、VR、机器人等技术的不断升级，助力工程建造智慧化和工业化升级，保障交付产品既高效又安全。
税收贡献有所下降
全面履行社会责任
随着近年来房地产调控政策收紧、行业逐渐进入下行周期，房企的平均利润率出现了一定的下滑，所得税额也有所下降。2022年，TOP500房企所得税均值为2.91亿元，同比下降17.10%；税金及附加均值为4.37亿元，同比下降19.81%。
随着中国经济由高速增长转向高质量发展，房地产行业也开始积极"探索新的发展模式"，从提倡绿色发展到关注民生领域，关注企业环境、社会责任和公司治理的可持续发展模式。其中，公益行动成为房企文化及品牌建设中不可缺少的一环。在有较大社会影响的突发事件上，房企也纷纷捐资出力。
测评结论
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