中国房地产市场2013年12月报告_中房网,权威的中国房地产行业网站

探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式: 2013中央经济工作会议12月10日至13日在京举行。习近平在会上发表重要讲话,分析当前国内外经济形势,总结2013年经济工作,提出2014年经济工作的总体要求和主要任务。会议将“切实保障国家粮食安全”列为年度经济工作任务之首，并指出继续实施积极财政政策和稳健货币政策。在房地产方面，会议要求，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

国务院常务会议：建立不动产统一登记制度: 国务院总理李克强11月20日主持召开国务院常务会议，通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责。会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。

11月商品房销售面积环比上升，销售额同比增幅继续回落: 11月份全国商品房和住宅销售量较10月份环比增长均在20%以上，且高于同比增幅。11月全国商品房销售量和销售额分别为14876万方和8708亿元，环比增长28.8%和20.8%；其中商品住宅销售量和销售额分别为13150万方和7204亿元，同比增长15.3%和20.9%。从商品房销售面积同比增幅情况看，今年以来整体呈现逐步放缓的态势。主要是一方面近期全国多地纷纷收紧调控政策，导致市场成交受到一定影响；另一方面，去年同期基数逐步上升，也造成同比增幅逐步放缓。

66城房价环比上涨，69城房价同比上涨: 11月份70个大中城市新建商品住宅价格，从环比看，环比上涨的有66个，比上月增加1个，但环比涨幅继续收窄，环比持平的城市3个；从同比看，同比下降的城市仅为1个，69个城市保持上涨态势，但同比涨幅扩大的势头见缓。其中，同比价格上涨较多的，仍主要集中在一线城市和少数二、三线城市，一线城市房价上涨压力依然严峻。

宏观经济月度数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）

房地产月度数据（投资、建设、销售、指数）

宏观经济月度累计数据（工业、外贸、消费、信贷）

房地产月度累计数据（投资、建设、销售）

全国宏观经济政策：国务院开展优先股试点，证监会推进新股发行体制改革

国务院试点优先股，进一步深化企业股份制改革。11月30日，国务院决定开展优先股试点，并发布了《关于开展优先股试点的指导意见》。《意见》明确公开发行优先股的发行人限于证监会规定的上市公司，非公开发行优先股的发行人限于上市公司（含注册地在境内的境外上市公司）和非上市公众公司。目前开展优先股试点具有多方面的积极意义。一是有利于加快发展直接融资，补充企业资本金。二是有利于商业银行创新资本工具，满足资本监管要求。三是有利于为投资者提供多元化投资渠道，增加新型的固定收益产品。四是有利于支持企业兼并重组，推动行业整合和产业升级。五是有利于丰富证券品种，促进市场稳定发展。

证监会发布新股发行体制改革意见，推进股票发行从核准制向注册制过渡。11月30日，中国证监会发布《中国证监会关于进一步推进新股发行体制改革的意见》。此次透露出两大关键点，一是自2012年11月2日浙江世宝IPO以来，暂停超过1年的新股发行将在明年1月份重启；二则是新股上市审核机制改革取得关键进展。就如证监会有关部门负责人所强调的，完善市场化运行机制是本次改革的重点。而此次新公布的“意见”正式稿，最大亮点在于“审核标准透明化”和“审核进度同步公开”。虽然没有改变当前的核准制，但这项微调却是向注册制过度的必要条件。

全国房地产政策：两部委坚决遏制“小产权房”，住建部力促廉租房公租房并轨

两部委严正声明，小产权房“转正”无望。11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求各地全面、正确领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现违法建设、违法销售“小产权房”的问题。对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要严肃查处。在保障性住房体系还不能真正发挥其社会保障作用的背景下，一些大城市房地产市场价格高涨与小产权房并存的现象还将持续。三中全会政策中的扶持农民收入，提高农村土地价值，更多是针对农村的集体用地，已经盖成小产权房的土地属于违规利用，不会有转正的可能性。

住建部推共有产权房，廉租房公租房明年并轨。住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委近日下发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，决定从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，将从统筹建设、统一受理、统一轮候原则和完善租金定价机制等四个方面推进。廉租房和公租房并轨以后，在有效降低保障性住房管理成本的同时，也更有利于住房保障资金的统筹使用。一方面有利于这两类人群的住房保障实现无缝对接，避免形成所谓“夹心层”；另一方面则有利于建立较好的住房保障退出机制。

地方房地产政策：二线城市调控意见扎堆出台，楼市新政影响效果有效

14城出台楼市新政影响有限，明年房价恐进一步上涨。11月28日，西安市政府办公厅发布关于《进一步做好房地产市场调控工作的意见》，提出了调控西安楼市的七条举措。其中，在加大供应方面，将进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，2014年一季度末，制定并公布当年全市住房用地计划，确保当年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。加上西安，本轮出台楼市调控新政的城市已达到14个，且全部是房价上涨较快的一、二线城市。但从政策内容上看，二线城市基本照搬了一线城市的模板，并无创新；在限购、限贷的问题上，二线城市也基本是在北上广深的基础上做了跟进。短期来看，一二线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而遭遇实质上的拐点。

郑州出台房地产抵押新办法，房地产可二次抵押。自郑州市房管局获悉，郑州市新颁布的《郑州市房地产抵押管理办法》确定，房产抵押后，超值部分可做二次抵押。新《办法》规定以下三类房屋可抵押：一是依法取得房屋所有权证的房屋；二是依法办理预告登记的预购商品房；三是符合房地产转让法定条件的国有土地房屋在建工程。据悉，这次出台的办法是根据新的《物权法》、《房屋登记办法》和建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》制定。这次出台的新办法，可以说是废旧立新，对于规范房地产抵押行为，保障房地产抵押人和抵押权人合法权益具有重大意义。

宏观经济政策对房地产市场的影响

无论是十八届三中全会还是中央经济工作会议，中央的大政方针对房地产政策调控的指向已经明确，即中央层面的直接行政调控淡化，特别是直接针对房价的调控已经不再提；保障房成为政府重点关注和持续跟进的领域；未来一个季度或明年，房地产政策预期相对明朗，政策环境要好于以往几年，政策及市场的不确定性减少，确定性在上升。主要表现在，宏观经济虽然增幅回落，但是总体稳定，对房地产的投资、建设、销售提供了一个好的经济背景和基础；物价还在可控范围内，货币发行量平稳增长，对房地产的价格上升调整也提供了较好的外部条件。外贸形势不错，加上国内电子商务的发展，推动经济稳定增长；明年一季度房地产价格同比涨幅有可能回落，房地产交易量依然会延续四季度的稳定发展态势。

廉租房和公租房的并轨是大势所趋，二者并轨能有效降低人员费用，节省管理成本，简化管理流程，两者之间套型面积、户型设计等方面也可简化统一，对未来保障房建设和相关制度的完善，具有积极意义。廉租房和公租房并轨以后，更有利于住房保障资金的统筹使用。一方面有利于这两类人群的住房保障实现无缝对接，避免形成所谓“夹心层”；另一方面则有利于建立较好的住房保障退出机制。作为已经运行的两种住房保障形式，推进公租房、廉租房并轨，并非一蹴而就。如何顺利推进公租房、廉租房并轨，一方面可探索廉租房和公租房在租金上的区别对待；另一方面可探索建立由租转售的机制。

美国商务部：三季度美国经济增长3.6%

美联储褐皮书：美国经济以“缓慢至温和”速度增长

欧盟统计局：欧元区11月综合PMI下滑

日本内阁府：批准出台1820亿美元经济刺激计划

经合组织：二十国集团第三季度整体经济微幅加速

WTO：首达全球贸易改革协议

国际经济形势对我国经济的影响

CPI涨幅连续3个月超3%，PPI降幅有所收窄

PMI指数保持高位，制造业继续稳中向好

贸易持续向好，月度出口再创新高

工业同比增速10.0%，略有回落

11月消费同比增长13.7%，增速创年内新高

固定资产投资增幅首次跌破20%，投资结构性放缓

新增贷款6246亿元，超出市场预期

11月全国财政收入9125亿元，同比增长15.9%

重要讲话、会议和重大经济事件

国内经济形势对房地产业的影响

全社会固定资产投资累计增幅连续三个月下降，1-11月份同比增幅首次低于20%，为19.9%； 11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%，环比下降0.1%；规模以上工业增加值同比实际增长10%，比10月份回落0.3个百分点，近三个月来增幅总体回落；社会消费品零售总额21012亿元，同比名义增长13.7%，较10月份回升0.4个百分点。11月进出口贸易数据，进口同比增长5.3%,出口同比增长12.7%。11月，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.4%，与上月持平。 11月末,人民币贷款余额71.41万亿元,同比增长14.2%,与上月末持平，人民币贷款增加8.41万亿元,同比多增6600亿元。

从数据看固定资产投资、工业增加值、居民消费价格指数增幅回落，而社会消费品零售总额、进出口数据则回升，PMI指数持平，信贷余额持平。主要宏观经济指标表现趋于稳定，但经济增长的动力依然不足。内需及外需有所回升，表现为经济增长正在出现结构性的变化。近期宏观经济走势对房地产市场的影响是：

1、经济增长趋于稳定，房地产市场销售增势回落。

今年以来我国经济一直面临下行压力，世界经济也处在缓慢复苏的阶段，存在不稳定、不确定因素，新的增长动力不明朗。日前召开的中央经济工作会议也确定了坚持稳中求进的工作总基调。这个“稳”也可以解读为保持经济增长的下限不被突破，并充分利用条件，蓄势向上。房地产市场在经历了前期快速销售期后，市场增幅逐步回落，这既是政策“空白”效应下的市场自然回归，也是宏观经济面临下行压力背景下的市场反应。

2、内外部需求有回暖，房地产需求依然稳健。

从宏观经济数据看，经济增长三架马车中，以往担当主角的投资出现增幅回落，而消费和进出口则表现回暖态势，这显示经济的增长结构出现变化。在新型城镇化建设的大背景下，房地产消费是内需的主要组成部分，这也构成了未来城市消费的潜在主力。外需的回暖也在一定程度上标明国际经济体系的复苏。这对中国房地产而言，一方面是房企海外融资更加便捷，提升了企业的融资能力和抗风险能力，另一方面，企业布局海外，进行国际化布局更加有底气。

3、货币供应平稳，但商业银行贷款额度不足，房地产信贷紧张。

货币供应量预计全年增速保持在14%左右，新增贷款也是这个比例。中央经济工作会议也再次明确未来货币政策依然是稳健。从资本市场角度看，当前资产价格高位盘整，并未跳水，货币供应是紧平衡状态。房地产贷款方面总是有传言停贷，也是源于临近年底贷款额度不足导致。但符合条件的首套房依然会有相应的优惠首付比例和利率。与房地产信贷密切相关的地方债务问题被中央重点关注，地方债务问题对宏观经济的增长有潜在的压制影响。但既然已经开始重视这个问题，未来解决的可能性还是很大。

数据：房价环比涨幅继续收窄，一线城市上行压力依旧突出

城市：重点城市市场量稳价涨，各地新政出台未打断市场上行轨迹

企业：各大房企拿地势头趋于缓和，地价上涨迫使企业融资加码

保障房：明年保障房开工超600万套有望完成目标

中国一线城市2013年11月房地产相关数据
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