王涌彬：创新思维模式 建设绿色住区

  房地产业的转型发展离不开创新思维和视角。互联网思维对房地产行业发展带来的冲击和变革是当前的一个热点问题。互联网思维的核心是服务，要点是用户至上。对照我们行业的发展，确实还存在一定的差距。因为我们提供的住宅是毛坯房，提供的社区是毛坯社区，严格的说，我们提供的其实还谈不上是完整的产品。我们需要把视野打开，从更宏观和更长远的角度来思考行业的发展转型问题。《绿色住区标准》的出台和实施为我们提供了一个这样的机会。

  一、《绿色住区标准》符合我国的房地产开发模式

  我们正在经历最大规模的城镇化，生活方式、社会结构正发生巨变；我们正在承受空前的资源压力和环境挑战；我们正在丢失我们悠久灿烂的文化！

  我们拥有世界最大的开发量和开发速度，但却缺乏清晰的住区规划理论和体系；我们拥有全世界最多的城市人口(7.0亿)，660多座城市，2000多座县城，18000多座小城镇，但我们离城市文明还有一定的距离；进入21世纪以来，我们建设了上百亿平方米的住宅，总体技术含量还很低。

  2006年，我国推出了首部绿色建筑的国家标准“绿色建筑评价标准”，这是一个重要的起点，中国绿色地产开始顺应世界绿色建筑的发展潮流，蓬勃发展。2013年，国家发改委、住建部联合制定的《绿色建筑行动方案》明确要求，“十二五”期间，我国要发展超过10亿平方米的绿色建筑，20%以上城镇新建建筑达到绿色建筑的标准。这意味着绿色建筑发展已经上升到国家战略层面，进入高速发展时期。但我们所面临的问题是，中国的城市建设和房地产开发并不是以单体建筑为单位，而是以住宅小区的形式规模化开发，无论是大城市还是中小城市，乃至小城镇规模化开发是绝对主流。绿色建筑固然非常重要，但它不能完全解决新型城镇化所面临的各种复杂的社会、文化、环境等问题，因而我们需要拥有与房地产开发模式相匹配的绿色开发体系。

  今年10月1日《绿色住区标准》(编号为：CECS 377-2014)顺应时代潮流而诞生。这是中国房地产研究会人居环境委员会整合国内外优势研究力量，在住建部立项课题《中美绿色建筑评估标准比较研究》、《规模住区人居环境评估标准研究》等众多研究成果的基础上，历时八年编制完成的首个行业协会标准。它的发布和实施，将对我国新型城镇化发展和房地产业转型升级起到深刻的引领作用。

  二、绿色住区强调居住环境与居民生活的融合

  “绿色建筑”是在全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间。

  “绿色住区”则是在全寿命周期内，最大限度地满足人们的居住和社会生活，保护环境、传承文化、承载居民绿色生活方式的健康社区。

  从“绿色住区”的概念可以看出，“绿色住区”关注的是如何为居住环境和居住者提供幸福愉快的生活环境和居住体验。因而，“绿色住区”可以理解为：“绿色建筑”+“绿色生活”的“统一体”，是与我国房地产开发模式相匹配的创新模式。

  在我们以往的开发体系里面，我们注重得更多的是我们的建筑如何设计、企业如何发展，还没有把对老百姓生活的关注放在核心的位置，尤其是与正在发生深刻变化的现代生活方式深度地结合起来。这是目前比较突出的问题。我们需要房地产开发从单纯的建设阶段延伸到提供完整的社区环境，需要我们从提供毛坯房和毛坯社区到拥有文化内涵和完美人居环境的绿色住区转变。

  “绿色住区”强调以人为本，积极关注人的需求和生活方式的变化，尤其是“绿色住区”融入了大量现行住区规划体系不包含的社会文化、环境要素，把“绿色住区”看作是“绿色社区”的开发建设阶段。“绿色住区”提供的产品并不仅仅是一栋栋单一的住宅或者建筑，也不是仅仅是美好的居住环境，而是拥有丰富内涵的绿色生活，是房地产创新的基础和行业转型的方向。

  三、绿色住区强调与城市第三产业协调发展

  《绿色住区标准》不仅是为设计师和开发商提供一个开发和建设绿色住区的钥匙，从可持续发展的角度，指导和帮助开发规划、设计、工程技术人员在建设过程中以及后期物业管理如何具体实施绿色住区发展目标。《绿色住区标准》更加强调的是将住区建设与城市发展相融合，并直接参与城市第三产业的发展，从而促进城市的转型升级。

  第一、从城市空间视角完善城市的格局和形态。通过对城市规划的理解和对城市自然环境、历史文化、传统肌理的深入梳理和分析，确定住区的规划结构、空间形态，使绿色住区项目的开发建设成为城市的有机组成部分。多数住区开发项目拥有较大的规模和较高的人口容量，对城市的整体格局和空间形态影响巨大。完美的住区应该是在城市特定的环境条件下演绎出来的亮丽篇章，理应有“虽由人作，宛自天开”的完美境界。

  第二、以城市产业结构的视角完善城市的功能。绿色住区强调融入城市，核心是产业融入。绿色住区是城市第三产业的载体。与住区开发相融合的第三产业才具有地方特色和发展潜力，符合社区生活模式的社区服务业是方便居民生活、提高城市生活质量的基本要素。在互联网时代的冲击和居民生活方式深刻变化的大背景下，从城市产业结构调整的角度看待社区服务业的发展，从完善城市功能的角度定位社区功能。

  第三、从节能环保出发，培养绿色生活方式。绿色住区从规划设计到开发建设，再到社区运营维护，处处遵循节能环保的理念，以被动式节能的规划设计理念提高住区的能源利用效率，强调以开发商为主体的绿色建筑开发，强调由社区主导、以居民为主体的社区环境责任。全寿命的绿色建筑体系需要和全寿命的社区管理服务体系相结合。

  第四、以构建和谐社会为目标，构建人文和谐住区。社区公共活动的主体往往是老人和儿童。在已经进入老龄化社会的今天，社区的安全显得尤为重要，增加邻里交往的空间和机会，增进邻里关爱，传承中华传统文化，以绿色住区为载体，构建中国特色的城市文明，是房地产行业的责任与义务。

  四、绿色住区强调理念和模式的创新

  为了加快转变房地产业发展方式，全面提升住区开发建设品质的现实需要，人居环境委员会采用了“中国人居环境绿色住区共建项目”的运作模式。即通过“企业+社团+政府”三位一体的模式，“以企业为主体、社团为支持、政府倡导引领”，多方共建、共同试点、共同推广的实践路线，推动绿色住区的健康发展。

  面向政府：以“中国人居环境共建示范城市”为统领，以人居规划为手段，引领新型城镇化，引领城市转型升级。

  面向企业：与企业合作共建“中国绿色住区共建试点项目”，通过绿色住区共建为开发企业优化产品、赢得市场，创立品牌，进而建立企业标准。 

  面向居民：深入社区，开展居民人居环境环境适应性调查，完善百姓视角的人居环境建设。只有这样才能知道老百姓需要什么样的人居环境。有了对需求的深刻理解，才有可能创新。

  绿色住区模式的创新点：

  第一，创造市场，创新发展。强调开发理念的落地、项目卖点的内涵，尤其是对居民生活的深刻理解，城镇化仍在快速发展，城市的产业结构正在发生变化，居民可支配收入正在发生变化，互联网背景下的生活方式正在发生变化。住房需求一定会发生变化。创造市场，赢得先机。

  第二，金融支持，持续发展。整合中国房地产研究会、中国房地产协会的优势资源，顺应国家及国际发展趋势，开发建设绿色住区。符合国家发展方向的优势项目，一定会获得相应的金融支持，获得金融支持，保持持续发展动力。

  第三，名企先行，转型发展。全国知名企业应率先开发建设绿色住区，参与并引领城市转型发展，主动承担环保责任，社会责任，文化责任。

  第四，政策支持，跨越发展。以绿色住区为基点，促进城市第三产业发展，增加就业岗位，推动城市转型升级，在绿色住区基础上发展养老产业、文化创意产业、社区增值服务业，从而进入更加广阔的蓝海领域。

  第五，社团引领，联合发展。人居环境委员会在实践中摸索出来的“企业+社团+政府”的共建模式，经过了全国近百个试点项目的检验。在若干个城市做了调研分析，我们发现绿色住区标准和模式不仅适合新建，更适合既有住区的改造。

  目前，人居环境委员会正面向全国开发企业、设计单位及相关研究机构征集首批《绿色住区标准》贯标单位，先行开展企业内部培训；同时吸收符合条件的项目纳入绿色住区共建项目，进行开发建设全过程技术指导和项目培育工作。其广泛应用和普及必将对我国新型城镇化以及房地产健康发展发挥重要作用！