第68期人居会客厅：新田园小镇，离我们还有多远？

新田园小镇，离我们还有多远？

——新城区开发模式与路径探讨

  2015年4月22日，由中国房地产研究会人居环境委员会和全经联可续建筑委员会共同举办的第68期中国人居会客厅活动在北京成功召开。中国房地产研究会领导、业界权威专家、专注于城市层面土地开发和运营的实力企业家、资深设计师代表20余人汇聚一堂，共同探讨了英国“新田园城市理论”对于中国新城区开发的重要启示和借鉴。

  此次活动是继去年底第65期会客厅“英国新田园城市与绿色住区建设”系列讨论引起业界广泛关注后，应业界强烈要求，再次聚焦“新田园城市主义”。本期活动不仅深入讨论了英国新田园城市思想的百年演变和重要历史价值，并且着重分析了新型城镇化背景下我国新城、新区及产业园区开发面临的诸多问题，较为清晰的提出了现阶段我国产业地产开发模式与可行路径。

  此次会客厅活动充分表明，我国的房地产业界已经具备了突破行业局限的更为广阔和宏观的视角，尝试从经济、生态、社会等多个维度来深入审视和思考行业的转型与发展。进入白银时代的房地产业并不是低谷，相反，在行业转型的倒逼下，目前正是实施新田园城市思想的最佳时机，而具有田园城市理想和人文追求的设计师和开发企业将迎来一个大有可为的绿色住区新时代。

  以下为部分领导专家发言摘选

  中国房地产研究会副会长兼人居环委员会主任委员王涌彬：埃比尼泽·霍华德在1898年提出的“田园城市”思想，其核心并不是单纯的图面上的城市规划，而是社会城市的改革思想。与中国新型城镇化相对应，就是“人的城镇化”。在过去很长一段时间，以开发企业为主体的传统开发模式与城市的发展和政府的需求并不完全一致。人居委提出了“人居规划”的创新策略，就是通过“企业+政府+社会力量”三方共建的模式来解决新型城镇化进程中人居环境建设面临的复杂的社会问题。通过指标体系、指导手册、行动指南，将政府视角的人居环境与百姓视角的人居环境结合起来，找到城市发展的真正动力。新城开发既不是完全的市场行为，也不是完全的政府行为，应强调“多方合作，携手共建”的多极建设思路。

  中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长开彦：传统的房地产开发商模式是拿地建房，你拿一块地，我拿一块地，各自为政，难以形成一个较为完整的城市概念。

  《绿色住区标准》已经在全国颁布实施。该标准提出，无论是新建住区，还是生态园区、产业园区都要以人的完整的生活为核心，要积极推动住区与城市的融合，在规划、设计、建设和开发的过程中，要充分考虑产业的进入，完成最适合人居住的、有内涵的、完整的城市功能的塑造，实现城市的有机生长。

  北京科技园（集团）股份有限公司董事总经理郭莹辉：思考和评估一个新城区开发项目时，首先要树立经济学的骨架，要对新城区开发的投入和产出进行务实的评估，要对这片土地的资源禀赋与发展要素有深刻的认识。更重要的是，要在制度设计上有所创新，使得新区的规划、管理和经济问题相统一。

  有一种新的合作模式，即政府不再作为项目的主要投资及管理的主体，而由城市运营商在建造和控制建造的过程中，作为主体实施来落实。实施主体和政府在城市后期的运营和管理中如何划清界面，又相互衔接，最终实现智慧管理是这个制度设计的关键。

  全经联副主席、全经联可续建筑委员会主任张长征：田园城市的思想是霍华德在英国的工业革命与农业发展出现矛盾的时候提出的一个改革思路。我们应关注新田园城市提出的时代背景和尝试解决的矛盾。城市有其自然的生长规律，在中国现有的体制下，如何重新建立一个新的田园小镇，也是我们应该追问的？

  中国房地产研究会人居环境委员会秘书长朱彩清：人居委2002年成立至今，从住区起步，着眼于新型城镇化，创造性的建立了包括绿色建筑、绿色住区、绿色城市等，搭建起了比较完整的人居环境评估标准体系的科研构架。并且已经广泛应用于城市建设和房地产开发实践当中，相继在全国70多个城市建立了一百个“中国人居环境住区示范项目”。

  人居委倡导的绿色住区生活，与英国新田园城市主义有着惊人的一致性。都强调生态和可持续发展，强调城市综合功能的实现和宜居生活的实现，对城镇新建住区、城镇更新改造有很好的指导作用。

  中国城市发展研究院院长助理赵昭：新田园城市是一种主义，它跟新都市主义、紧凑城市、慢城行动、精明增长等一样，都是在城市建设和城市规划当中，提出的一种新理念。

  我们要学习的是它的思想和手法。例如，新田园主义的一个特点是，在规划的周期当中，首先要完成它的评价体系。借鉴到我们的城市规划和城市建设当中，就要先对现有城市本底和现状做准确的评价和分析，才能说明这个城市应该如何去发展。

  英国巴顿—威尔莫国际公司高级城市规划师王冰冰：新田园城市是在结合霍华德1898年提出的原始的田园城社会和社区方面的理念，并与英国生态城提案的可持续技术重心相结合，提出的一个面向21世纪的更为完善的城市发展策略。

  新田园城市不再是霍华德“浪漫的城市乌托邦”，而是更具现实意义的城市解决方案。从历史发展的角度看，新田园城市规划是一种后工业化时代的自然回归，其更具有城市体系建设的战略意义。

  隆基泰和集团执行副总裁王继春：新区开发在逻辑正确的前提下，要重点考虑路径的问题：一、政府主导下的新城区开发模式：由产业导入带来城市化，更多的发力带动的是政府。例如苏州工业园区，政府三通一平，零地价把产业导入以后，人口自然上来了。但是政府在前期要付出重大的成本投入。二、房地产企业主导下的新城区开发模式：先是人口导入，房地产开发跟进，产业导入是生活配套设施的导入，要求企业有非常强大的金融嫁接能力和产业植入。产业导入要顺势而为，嫁接在顺势而为的资源上，中青旅跟乌镇合作在北京最北边做的古北水镇是一个成功的案例。

  华夏幸福基业地产集团京南大区副总经理乔世英：中国城市的问题，其实不纯粹是一个规划层面的问题，而是经济、社会，包括政府的一些制度，上层设计，很多问题综合造成目前的一个现状。中国产业新城的运营商，还有很长的路要走。

  北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司董事长李伟：传统的自给自足从生态系统的角度考虑的比较多一点。在城市层面，自给自足应该包括自然性的能源循环，一、二、三产互相联动，互相供给，互相平衡等。作为投资人，最关注的是新城开发这套系统能不能做起来，投入产出能不能平衡，能给资本带来什么样的利益，怎么去切入，用什么样的路径。

  北京万通立体之城投资有限公司项目管理中心执行总监李莹：万通的立体城模式是在1平方公里的净地上，通过节约用地的方式，建300-500万平米的建筑，通过产业导入，可以居住6-8万人，并实现城内劳动力人口50%的就业机会。产城一体、节约用地、绿色智能、精明增长、公共政策是我们坚持的五大原则。立体城要搭建的是一个平台，运营的核心是基金。