开彦：绿色住区照亮人居未来

中国人居环境绿色住区共建项目观摩交流会暨战略合作签约仪式活动现场

  今天非常高兴给大家解读一下绿色住区的内容，我今天演讲的题目是《我们未来住什么？》。住宅是人类建筑文明当中根系最为庞大的一支。人类对高品质的居住理想的追求，从未中断过。所以我今天谈一下品质住宅是怎么回事。

  论点一、中国普遍居住水平远远低于先进国家。

  过去的十五年，中国房地产有个黄金发展，成果斐然。但整体建设与开发水平仍处于“粗放阶段”，住宅品质与居住质量，与我们的生活需求，行为方式严重不匹配！主要表现在以下五个方面：一是配套水平普遍不高；二是居住品质达不到舒适，健康、方便和安全；设备设施普遍不足或质量较差；尤其是空气质量和对噪音的控制；三是住区缺乏邻里交往空间，缺乏城市人文环境情结的表现，人性化的舒适居住，体验不足；四是施工质量始终是在低水平徘徊。产业化始终未能形成，手工湿作业，毛坯房普遍存在；五是绿色节能建筑目前还是个摆设。

中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长开彦做专题演讲

  黄金时代后的白银时代将以品质为王。经济新常态倒逼行业必须创新转型，整个行业清晰认识到，“品质”是房地产赖以生存的生命线。它的主要特征是：第一个，

  精细化：从设计到施工的精耕细作，事无巨细，对每个细节处理发挥最大价值，是品质的极重要的体现。第二个，人性化：是对人的需求的态度。关注人的居住行为方式，时时想到的是“人”！造房子做环境一切都是“以人为核心”，这就会使开发模式产生质的变化。“人性化”的理念是品质住宅的灵魂，是高端居住的必然追求。第三个，互联网+：未来的品质住宅是资源能源整合的综合体。互联网+将从品质生活、信息服务、绿色社区提供优化组合的平台，将是品质生活营造的主体需求。

  论点二、中国的豪宅不是多了，而是少了！

  高端品质住宅产品需求不容忽视！据胡润研究院《2014中国高净值人群心灵投资白皮书》做了一个数据分析，亿万资产以上的高净值人群数量达到 6.7万人。全国个人资产600万元以上的高净值人群数量达到290万人。中国亿万富豪共190名，新增33人，总人数位列全球第二，中国已经形成一支可观的中产阶层！与此相对应，由于受建设理念束缚和政策的推挤，高端住宅、豪宅产品正在被推向市场的边缘。

  论点三、品质住宅市场亟需绿色住区标准。

  高端品质住宅，是住宅中的航母，寄托着人类居住的终极梦想。而绿色住区则凝聚着和谐社会，健康生活的未来城市的理想！高端住宅不仅能反映一个国家人民的经济实力，而绿色住区则是充分体现一个国家的人居环境建设标志。绿色住区定位规模建设和城镇社区建设层面。为了更大范围整合资源能源，更好地改善居住环境，最佳组织市民生活，享受城市文明，创新生态宜居住区的舒适环境。一套顺应时代潮流的绿色住区标准体系，将省时度势地适应新型城市化建设需要。

  论点四、“对人的关怀”是绿色住区的索求

  绿色住区与传统小区不同，是开放式的，面向城镇并融合在城市范畴，互为共享，互为价值的目标。绿色住区将场地整合，城市价值，绿色交通，开放街坊，节能环保、和谐住区、步行友好，人文传承作为最求的主要目标。绿色住区将舒适、健康、方便，安全，生态作为“对人的关怀”的幸福社区建设的要素。

  论点五、我们未来住什么样房子？

  下面就绿色住区所表达的内容通过几个方面来表达一下，究竟我们未来能够住到什么样的房子。

  未来居住一：高价值场地。场地资源对于未来居住而言，具有不可取代性，整合利用将提升居住价值；未来居住应当是具备生态环境和人文优势，是美丽村、美丽镇，注重风水经义的协调；要拥有便利的交通的体系，所谓“疏而又近、远而有亲”;做到私有空间和公共空间的动静最优结合。

  未来居住二：和谐幸福社区。未来居住应当是和谐幸福绿色社区。有很好市民交往空间，有老人小孩的活动休闲场所。有适宜室外步行的街道和商业街，特别适合的购物环境。社区能和城市融为一体，成为城市一个部分，共享共用，为市民生活创造便利，为城市创造价值。市民社区是个幸福社区，全体市民拥有一个高尚的社会风气，绿色生活的行为方式。

  未来居住三：高品质环境。未来住宅应当强调环境的综合品质。拥有绿山清水景观资源和城市配套成为必须，它可以是生态自然的，也可以是生态恢复的!拥有步行范围内能到达的学校，商业网点，公共休闲绿地，人际交往场所、公交车站等。环境塑造满足住户高尚品质的人文生活氛围的需求。

  未来居住四：高品位建筑。包括居住套型、功能配置、装修装饰、立面造型等多样化、个性化打造。未来住宅能体现“以人为核心”的生活理念，要能表现居住的高尚、和谐、健康的生活方式。未来住宅着力于简约现代装修风格，注重健康、舒适、方便、安全的实用功能需求。

  未来居住五：高水平服务。物业服务托起未来高端居住水准，全寿命的物业运营和绿色环保理念是将贯穿房屋寿命的始终。物业将以无微不至的人性化、贴心化、品质化、极致化的服务赢得居住者的欢心、放心和舒心!

  总的来讲，绿色住区标准有四大亮点：第一，绿色住区倡导资源能源利用最大化；第二，绿色住区倡导城市与住区融合发展；第三，绿色住区倡导人文传承和社区和谐；第四，绿色住区倡导绿色技术和优化整合。总得讲，我们的住区因为研究的是住区，研究的是社区，所以在应用资源，利用这些场地，利用城市所提供的文化，能够创造一个非常和谐的社区。我们这里强调的不是要讲究技术的叠加，把技术做多少成为我们的标准，而是把我们的结果，我们的设计，所达到的效果作为我们的一个标志。

  （PPT演示）

  下面我想通过一些案例来说明一下绿色住区对“人的关怀”最大索求。

  大家都知道关于健康和舒适度它的要素，包括四大方面：第一个就是温度、湿度、空气质量和空气流动的速度。新风系统，要衡量这个质量和健康的舒适度，主要放两大方面：一个是空间的打造的要素；一个是人本身的生活状态。那么这个空间要素包括空气的温度、辐射的温度，空气的湿度，风速以及风向，以及洁净度。人在室内空间停留的时间是多少，这些来衡量整体的健康程度和舒适程度。这些看起来比较简单，大家从打造项目本身，具有一定的复杂性，也有一定综合性。MOMA在这些领域当中，在过去十多年，二十年的开发当中，做出了很好的成绩，这是大家都能看到的。

  刚才说的温度、湿度、风向、空气的洁净度，这些要通过人的感受，通过人的感知。所以通过我们的五官系统（听觉、味觉、嗅觉、触觉、光线）来感知，创造健康舒适的，给我们带来的好处。

  左上角这个图，是德国的一个生活体验馆，体验对人的各种要素，让居民来感知，让居民来体验非常好的案例。我们都知道建筑所谓好坏的问题，很重要的一个要素就是密闭。密闭的越好，证明它的质量越高，它对创造人工室内的环境就会越舒服，越健康。

  上海最近建了一个项目叫做零能耗住宅。这个零能耗住宅是通过简易的技术，或者是通过被动式的技术设计方面来实现的。在建筑设计做的比较通透，比较敞亮。在建筑的外墙方面做了一个外墙，这个外墙起到一个好处，就是把太阳的余热积累起来，能够在冬天给室内加温。夏天的时候可以起到遮阳的作用，来防止过多的太阳进到室内去。同时在屋顶上做了绿色屋顶，绿色遮阳，太阳能系统。在送风方面采用地道式的送风，通过地道的热能和湿度，温度改善室内的环境。通过这些被动式的设计方法，而不是用高材料、高投资达到的，这种方式是我们今天要提倡和实践的。

  第二个，绿色住区是一种生活行为方式。大家知道我们生活在大自然当中，当然要向大自然去索取。有了这一切，作为我们基础的东西，我们人是在大自然进行各种各样的活动，进行各种享受，比如散布、运动、观赏、游览、休闲等等这些东西。我们创造的是一个文明的住区，这样把我们的一些绿色建筑的理念，住区生活的理念，文化的理念贯彻其中。用四句话可以概括一下：“多样化的开放空间和生态环境为城市的依托；高品质的城市低碳生活为城市的引擎；健康的户外活动为城市的活力；人性化的低碳交通为城市的经络”。

  北京有一个大家熟悉的叫做金地格林小镇，这个小区在形态上并不是很起眼，但是通过规划设计的方法，建筑设计的方法创造了一个非常和谐的住区。居民很容易，很乐意大家一起交往，一起搞很多的活动。小孩儿经常去表演，去展览他们的成绩，这样的小区具备了非常人性化，非常和谐的人文关系，这是非常好的住区。也就是通过这个案例，用建筑的方法，规划设计的方法，给我们打造了非常好向往的一种生活的空间，生活的品质。这样的社区散发出一种潜能，一种未来生活方式的一种品质。这个做的还是相当成功的。

  这个是济南万科做的一个开放式住区规。这个小区并不大，但是做的时候并不像传统的小区给我多大地，我把外墙围起来，然后开上门，然后站上岗来做。他不是这样做，他这个小区做成开放式的。规模不是很大，200户-300户之间，他把城市的街道引到城市里面了，把公共的商业，公共的服务引到街道里面来。既是住区核心的内容，生活重心，同时提供给周边的居民共同享用的空间。这样的设计是开放的，是符合绿色住区所主张的这种理念。很能够达到人文之间的和谐，人文之间的交往，这样的小区做的非常成功。

  再说一下MOMA的案例。MOMA是做的非常成功的一个项目，从设计理念上，做了一个非常开放的住区，为城市做了很多共享性的设备设施，公共交往的空间。这里有电影院、有公共的旅馆、公共的庭院，住区的居民来使用，同时他又提供了周边的居民来共享。为城市做了贡献，同时把住区跟城市的发展融合在一起。这种理念，这种方式，跟传统封闭式的，自己用的，在资源，在公共设施方面，形成一种很不合适，很浪费的做法完全不一样。这种做法代表了我们的未来，代表了我们愿景前景的发展。目前需要共同去宣传它的好的地方，让城市更美，让城市更有价值。

  这是天阶。

  这是天阶的内部。

  这是电影院，据说现在每天都有电影可以放。这次我来了以后，我觉得我们的住区逐步向开放式去发展，这一点我觉得非常欣慰！

  这是庭院的环境。

  第三方面我想讲的是绿色住区是个人性化规划的一种典范。我们提倡从规划的角度，是被动式建筑的角度来提倡更好的利用资源。

  大家都知道哥本哈根，哥本哈根被誉为最适合人居住的环境。它采用了“五指规划”。手指和手指之间是个绿地，是个城市农业，这样的规划，做到了非常合理，避免了很多的城市病。另外大家到哥本哈根去看了以后，发现它有很多的步行街、商业街，很多居民愿意去街道享受，去购物，去喝茶，去交往，这方面形成了非常好的风气。

  右下角这张图片原来是停车场，经过改造以后成为城市的会客厅。我们提倡绿色交通，哥本哈根可以说是自行车的王国。他们不管大人、小孩儿春夏秋冬都是骑车的。公共交通也完整的发展，步行他们非常的享受。所以在规划设计当中，公共汽车应该在距住区500米范围内；在500米范围内有商店；在500米范围内有公园；步行30分钟可以到达城市教育设施；有很安全的步行和自行车的道路；混合居住类型和价格；房屋建筑或公寓使用根据环境来收费；好的户外和户内的空气质量；社区邻里之间的亲密感觉；有一个安全的生活环境。

  下面这个案例英国新运动所出现的米尔顿-凯恩斯。这是一个小镇，街道的网络布局方面采用了方格网状，方格网状割出来就是一个邻里设施的单元。设立了城市的核心区，有居住区，有公共办事区，有绿地。这个是可持续的，因此像这样的规划非常能够吸引很多企业来投资，吸引很多商家来做生意，这是非常有活力的一个社区。

  这张图片就表达出来了，在业余时间大家共同去享受这种业余的生活，踢球，自助的运动。

  左上角是一个社区中心。

  这是居住区，居住区按照高度作用严格的限定，最高的地方不能超过树梢，这样保证看到一片绿色，非常舒适的环境。同时留有了一些尽可能发展的空地，能够吸引很多的企业来创业。

  这种交通认为是隔绝人，隔绝城市空间，隔绝交流感情的一种非常不好的方式。因此，后面就开始拆除这些东西，把道路修成能够使步行、小汽车、公共交通共用的交通。这种的做法我认为对我们国家的城镇，生态城市、智慧城市都有很好的启发。

  相比之下，我们现在国内的这种规划对街道上的设计理念跟国外差距比较大。右边这个城市主要干道规模比较大，有的超过1公里，2公里，在内部做了很多的环形路，这些路面不短，但是隔绝了城市交通，形成了出行不方便，破坏环境。大家过去传统的都擅长做这些东西，但是跟城市不融合，跟我们享受生活是不融合的。左边的这个图街道分的很清楚，城市形成一个居住的街坊，出行很方便。我们有很多的路口都可以做成步行街，这个步行街又可以布置成商店，增加了就业。在城市绿地又分成了大、中、小，这样的城市布局对城市发展有好处的。绿色住区做了具体的规定，街坊不能超过150米-200米。

  这个图是城市的核心区是个紧凑型的布局。在这个地方建房子看看怎么建。在河边来建，对水，对主要的环境系统、生态系统进行保护，不去破坏它。而我们的住区里面实现了街坊邻里之间的开放式方式，这样的设计是我们提倡的，是市发展的一个规划的方向。

  这也是非常秀丽的地方，在河边盖房子。把建筑推上红线，保留公共的景观非常美的生态环境，水系环境。在我们的住区里面形成一个一个邻里关系，亲情的街坊，把通道留出来，不要隔绝，要共享空间。在岸边做一些能够共享的水面资源景观和娱乐设施，这样使得我们的城市更美丽。谢谢大家！